經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 謝敏敏 江蘇人高榮榮2012年去法國(guó)第二大城市馬賽留學(xué)，此后留在當(dāng)?shù)毓ぷ鳎S著學(xué)習(xí)和工作地點(diǎn)的轉(zhuǎn)換，六年間她換租過(guò)三次房子。

這三次，高榮榮選擇的都是公寓性質(zhì)的Studio。“法國(guó)的Studio就很像中國(guó)現(xiàn)在的長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品，每套Studio二三十平方米，包括一個(gè)小的做飯操作臺(tái)、洗手間、陽(yáng)臺(tái)等，當(dāng)年我第一次租的時(shí)候感覺(jué)還是很先進(jìn)的。”

高榮榮透露，法國(guó)的公寓租金較高，房屋租售比保持在高水平，“幾年前這里的房?jī)r(jià)折算成人民幣大概是4萬(wàn)元／平方米，20平方米的Studio也就80萬(wàn)元一套，但月租金高達(dá)六七千元。”

不過(guò)，留學(xué)生可以申請(qǐng)法國(guó)政府CAF住房補(bǔ)貼，不同的房型、租金，補(bǔ)貼的金額也會(huì)有所不同，一般留學(xué)生能獲得大約30%租金的住房補(bǔ)貼，當(dāng)?shù)卣€鼓勵(lì)異性合租，異性合租的補(bǔ)貼要比單獨(dú)租房的補(bǔ)貼高。這些補(bǔ)貼無(wú)疑減輕了高租金壓力。

高榮榮對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)介紹，這些Studio配備了極少數(shù)管理員，還有停車(chē)場(chǎng)、公共廚房等公共區(qū)域，租約穩(wěn)定，基本滿(mǎn)足了個(gè)人的居住需求。“我中間回國(guó)也看到過(guò)一些高端長(zhǎng)租公寓，與它們相比，Studio就顯得比較陳舊了。坦白說(shuō)，Studio也沒(méi)有國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓那么多花樣，清潔阿姨會(huì)負(fù)責(zé)一下公共區(qū)域的衛(wèi)生，此外沒(méi)有過(guò)多的增值服務(wù)，因?yàn)槿斯し?wù)費(fèi)太貴了，當(dāng)年我們留學(xué)生根本請(qǐng)不起人來(lái)打掃衛(wèi)生。”高榮榮說(shuō)。

雖然服務(wù)內(nèi)容不多，但高榮榮認(rèn)為，類(lèi)似于法國(guó)這樣的成熟住房租賃市場(chǎng)，最大的優(yōu)勢(shì)在于非常規(guī)范，“不能舍本逐末，長(zhǎng)租公寓不要搞了一大堆花頭，它的本質(zhì)還是要滿(mǎn)足穩(wěn)定居住的需求。”

私人為主，機(jī)構(gòu)比例上升

在英國(guó)謝菲爾德留過(guò)學(xué)的周凡，同樣對(duì)國(guó)外租賃市場(chǎng)的規(guī)范性有深刻印象。她留學(xué)期間租住過(guò)各種不同類(lèi)型的房子，包括個(gè)人房東出租、專(zhuān)門(mén)為留學(xué)生群體提供的中介房屋、學(xué)校提供的短期公寓以及開(kāi)發(fā)商提供的長(zhǎng)租公寓等，“每個(gè)月平均租金約在1000磅，會(huì)有阿姨來(lái)打掃公共空間衛(wèi)生，這些簡(jiǎn)單的服務(wù)都涵蓋在房租里。租房非常安全，另外這是個(gè)非常多元化的市場(chǎng)，有太多選擇。”周凡說(shuō)。

在發(fā)達(dá)國(guó)家的住房租賃體系中，多元化供應(yīng)主體是非常鮮明的特征，也是它們的一大共性。市場(chǎng)化力量的充分介入，讓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于良性。

以歐洲最大的租賃市場(chǎng)德國(guó)為例，目前4200萬(wàn)住宅中約有2300萬(wàn)套用于出租。根據(jù)中信建投數(shù)據(jù)，德國(guó)龐大的住房租賃市場(chǎng)主要由四個(gè)方面構(gòu)成：州、市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)府早期為了解決中低收入人群的住房問(wèn)題而建立起大量的“公共住房”230萬(wàn)套，占比約在10%；各類(lèi)私營(yíng)機(jī)構(gòu)投資建設(shè)的住房約310萬(wàn)套，占比14%；住宅合作社投資建設(shè)的租賃住房約210萬(wàn)套，占比9%；個(gè)人投資者用于出租的占比在65%。

美國(guó)租賃住房的市場(chǎng)化水平非常高，并且租賃機(jī)構(gòu)偏好以自持物業(yè)重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的REITs模式為主。美國(guó)租賃住房的供給一般由三部分構(gòu)成，一是私人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供的市場(chǎng)化租房，占比約為81%；二是保障性的聯(lián)邦政府資助住房，占比約為12%；三是政府與社會(huì)資本合作提供的享受稅收優(yōu)惠的租賃住房，占比約為7%。

從日本的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，機(jī)構(gòu)的滲透率也在逐年提升。日本2017年新開(kāi)工的96萬(wàn)戶(hù)房屋中，大約41萬(wàn)戶(hù)用于租賃。在穩(wěn)定的租賃市場(chǎng)中，日本的租賃住房由私人管理向?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)管理轉(zhuǎn)型。睿信地產(chǎn)研究院報(bào)告顯示，1993年全日本共有約1814萬(wàn)套租賃住房，其中僅有16.5%由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)管理，而2013年日本租賃住房的總量上至2281萬(wàn)套，由機(jī)構(gòu)管理的比例也上升至35.8%。

銀河證券研究部的最新報(bào)告顯示，成熟租賃市場(chǎng)的必要條件之一，就是供應(yīng)主體以市場(chǎng)為主，從前期投入到后期經(jīng)營(yíng)管理，由政府主導(dǎo)的社會(huì)成本較高，經(jīng)濟(jì)效益低于社會(huì)資本，“補(bǔ)磚頭不如補(bǔ)人頭”，因此各國(guó)在租賃市場(chǎng)發(fā)展后期都逐漸由私人業(yè)主或者專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)提供租賃住房。

專(zhuān)注于公寓資產(chǎn)管理的燕鄰資本CEO葉劍生也對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，拋開(kāi)法律、政策保證、租賃制度等頂層設(shè)計(jì)因素，國(guó)際上成熟的租賃市場(chǎng)和中國(guó)最大的不同，就是機(jī)構(gòu)化滲透率程度的不同，國(guó)外以B2C模式為主，“國(guó)外大部分都是一些機(jī)構(gòu)在做租賃。為什么我們的滲透率比較淺？有很多原因：租金回報(bào)率太低；長(zhǎng)期的資金比較少；REITs的缺失；觀念和消費(fèi)導(dǎo)致租房的人口沒(méi)那么多等等。”

他進(jìn)一步表示，大批機(jī)構(gòu)的批量介入，讓租賃行業(yè)得以更加規(guī)范，“市場(chǎng)化的力量帶來(lái)的，是對(duì)長(zhǎng)期利益的追求，不容易畸形發(fā)展。良性競(jìng)爭(zhēng)的力量是巨大的。”

國(guó)外巨頭企業(yè)怎么做

隨著機(jī)構(gòu)化滲透率的逐漸提升，經(jīng)過(guò)多年摸索，諸多發(fā)達(dá)國(guó)家的租賃市場(chǎng)中都誕生了數(shù)家龍頭企業(yè)。這些企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)，受到資本市場(chǎng)追捧，也代表了機(jī)構(gòu)擠入長(zhǎng)租市場(chǎng)的成功。

“類(lèi)似于美國(guó)EQR、德國(guó)Vonovi-a這樣的企業(yè)，他們擁有強(qiáng)大的資本實(shí)力，運(yùn)營(yíng)時(shí)間長(zhǎng)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化。而國(guó)內(nèi)的問(wèn)題在于機(jī)構(gòu)太少，發(fā)展時(shí)間太短，處在非常早期的階段，還在摸索和學(xué)習(xí)。”葉劍生說(shuō)。

例如，德國(guó)最大的地產(chǎn)上市公司——Vonovia，截至2017年9月底，共擁有35.4萬(wàn)間住宅物業(yè)，約占德國(guó)出租房屋數(shù)量的1.5%。Vonovia的業(yè)務(wù)模式是“資產(chǎn)+物業(yè)管理”，其收入主要來(lái)自于收取租金。自上市以來(lái)，Vonovia股價(jià)上漲超過(guò)120%，截至2017年11月，其市值達(dá)到190億歐元，在德國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中排名第一。

鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為Vonovia的模式是采用“AM+PM+FM”的商業(yè)模式，“融和資產(chǎn)能力、運(yùn)營(yíng)能力、資金能力為一體，通過(guò)提高租戶(hù)體驗(yàn)和運(yùn)營(yíng)效率保持穩(wěn)健的債務(wù)比例，從而形成可提供多種基礎(chǔ)服務(wù)以及衍生服務(wù)的租賃生態(tài)體系。”

美國(guó)EQR于1969年成立，1993年上市，是美國(guó)第一家上市的公寓REITs，也是美國(guó)最大的公寓運(yùn)營(yíng)商。如今這家公寓運(yùn)營(yíng)商的總市值超過(guò)了240億美元。

在EQR的模式中，精準(zhǔn)客群定位是其優(yōu)勢(shì)之一。其將主力客群定位為家庭，并針對(duì)性地推出不同戶(hù)型的產(chǎn)品。根據(jù)EQR年報(bào)，家庭租戶(hù)占EQR總租戶(hù)的57%。

它還推出了各項(xiàng)政策，旨在為租客提供更好的服務(wù)體驗(yàn)。例如跨城轉(zhuǎn)租以及租金抵扣房款計(jì)劃，租客若因故需要到其他城市工作生活，EQR憑借其龐大的市場(chǎng)布局，能在短期內(nèi)就為租戶(hù)提供與原城市同一等級(jí)及類(lèi)型的產(chǎn)品，為租戶(hù)減少重新租房的麻煩；若EQR的租戶(hù)有購(gòu)房計(jì)劃，在租期達(dá)到一定期限的前提下，租戶(hù)可以獲得一部分返還的租金用于購(gòu)置EQR指定開(kāi)發(fā)商的物業(yè)；EQR還與美國(guó)最大的汽車(chē)租賃服務(wù)公司Zipcar合作為租客提供搬家服務(wù)；與家具租賃龍頭Cort Furniture合作，Cort Furniture能夠提供包括沙發(fā)、椅子、鏡子等各式家具，并且客戶(hù)可以按照心儀的風(fēng)格來(lái)對(duì)家具進(jìn)行設(shè)計(jì)搭配。

毫無(wú)疑問(wèn)，這一系列的服務(wù)在于吸引租客，使得EQR實(shí)現(xiàn)了較低空置率，并獲得了一定的租金溢價(jià)。

日本規(guī)模第一的托管分散式租賃企業(yè)——大東建托，其業(yè)務(wù)特色在于一站式承建+包租的管理模式，囊括建筑規(guī)劃、施工建設(shè)、出租、維修、保養(yǎng)等全流程服務(wù)。

此外，大東建托十分注重租客的租住體驗(yàn)，包括：建立“24小時(shí)live-up Support”服務(wù)中心，隨時(shí)解決租戶(hù)遇到的問(wèn)題；與全國(guó)3700多家店鋪建立合作關(guān)系，在網(wǎng)站上提供租住地附近諸如自行車(chē)維修點(diǎn)、咖啡店等生活信息；另外，大東建托是日本少數(shù)入住時(shí)費(fèi)用、每月租金可以用信用卡支付的管理機(jī)構(gòu)。

在成熟的租賃市場(chǎng)中，規(guī)范性往往意味著更細(xì)分的市場(chǎng)。仍然以日本為例，日本企業(yè)Leopalace21專(zhuān)注于單身小型公寓市場(chǎng)，在為單身女租客提供的公寓產(chǎn)品中，這家公司和日本大型安保公司合作以保障女性租客的安全，此外Leopalace21配備了能夠滿(mǎn)足女性在廚藝、化妝、陶藝、瑜伽等方面的多樣需求的設(shè)施，并對(duì)隱私、隔音、地板、墻壁、管道等各個(gè)細(xì)節(jié)做出了進(jìn)一步改進(jìn)。“如果有了這些服務(wù)，女生不愿意買(mǎi)單嗎？你說(shuō)租金上不去，真的是因?yàn)槟闶裁炊紱](méi)有做。”楊現(xiàn)領(lǐng)說(shuō)。