隨著市場(chǎng)集中度上升，房企競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈，如何創(chuàng)新融資方式、保證資金流穩(wěn)健成為上市房企急需解決的難題。
在調(diào)控持續(xù)之下，監(jiān)管部門仍在對(duì)企業(yè)融資渠道進(jìn)一步規(guī)范和收緊。5月以來(lái)，包括不少龍頭企業(yè)在內(nèi)的10多家房企被中止發(fā)行公司債，受影響的融資總額超500億元。方正證券發(fā)布的研究報(bào)告顯示，目前海外債、短期融資、中期票據(jù)、定向工具、ABS發(fā)行難度較低；房地產(chǎn)開發(fā)貸、公司債、非標(biāo)融資發(fā)行難度較大；IPO、定向增發(fā)已基本停滯。
而據(jù)數(shù)據(jù)顯示，目前已披露中報(bào)的上市房企合計(jì)凈利潤(rùn)370億元，負(fù)債規(guī)模則有3.4萬(wàn)億元。截至今年6月末，萬(wàn)科合并總資產(chǎn)1.35萬(wàn)億元，負(fù)債總額為1.14萬(wàn)億元，資產(chǎn)負(fù)債率增至84.70%，比上年末增加0.72個(gè)百分點(diǎn)。這也是萬(wàn)科和整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債總額首次超越萬(wàn)億元大關(guān)。
除了萬(wàn)科外，保利地產(chǎn)負(fù)債為6455.25億元，招商蛇口為3145.31億元，泰禾集團(tuán)負(fù)債總額也達(dá)到2017.87億元。負(fù)債率方面，中南建設(shè)為89.86%，保利地產(chǎn)為79.32%。
在當(dāng)前，加快開發(fā)銷售，以快周轉(zhuǎn)獲得更好現(xiàn)金流，已成為眾多房企采取的策略。以行業(yè)標(biāo)桿碧桂園為例，2018年上半年，碧桂園的凈經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正，這是繼2016、2017年后碧桂園又一次實(shí)現(xiàn)凈經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正。
Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在2017年的A股128家上市房企中報(bào)中，超過(guò)一半房企凈經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流都為負(fù)；而在港股上市的房企中，該比例更低。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示，民營(yíng)上市房企中能夠連續(xù)兩個(gè)財(cái)年實(shí)現(xiàn)凈經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正的公司，僅有碧桂園、龍湖等少數(shù)幾家。
實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流為正離不開強(qiáng)勁的銷售回款。報(bào)告期內(nèi)，碧桂園錄得房地產(chǎn)銷售現(xiàn)金回款約3360.2億元。在2018年上半年合同銷售同比增長(zhǎng)42.8%的前提下，碧桂園凈借貸比率為59.0%，保持穩(wěn)健。
公開數(shù)據(jù)顯示，碧桂園自上市以來(lái)連續(xù)11年將凈借貸比率控制在70%以下。而據(jù)億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)，2017年，上市房企整體平均凈負(fù)債率達(dá)到76.61%。碧桂園的凈借貸比率長(zhǎng)期處于行業(yè)偏低水平。截至報(bào)告期止，公司可動(dòng)用現(xiàn)金余額達(dá)到2099.1億元，另有約人民幣2813.9億元銀行授信額度尚未使用，達(dá)到歷史最高水平，營(yíng)運(yùn)資本充裕。
專家分析，隨著9、10月銷售旺季的到來(lái)，房企為求加快現(xiàn)金回籠，在銷售策略上將有所調(diào)整，“以價(jià)換量”將再現(xiàn)市場(chǎng)。
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