什么刺激了房?jī)r(jià)上漲預(yù)期？潘向東：搶人政策、樓市打新……

今年以來，房?jī)r(jià)同比漲幅整體較穩(wěn)定，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比增速在5.5%附近波動(dòng)，但分城市來看，三四線城市房?jī)r(jià)同比漲幅依然堅(jiān)挺，三線城市房?jī)r(jià)同比漲幅1-6月保持在6.6%左右，跑贏一二線城市，并且在7月達(dá)到7.5%；與此同時(shí)，年初以來房?jī)r(jià)同比漲幅較穩(wěn)定的一二線城市自6月以來也出現(xiàn)了抬頭，并且在7月達(dá)到了今年以來最高。

新時(shí)代證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家潘向東表示，部分二線城市和三四線城市房?jī)r(jià)上漲的本質(zhì)原因仍然是供需錯(cuò)配，部分二線城市核心區(qū)域的樓盤所展現(xiàn)的“一房難求”現(xiàn)象，以及三四線城市的庫存去化與房?jī)r(jià)非理性上漲，均體現(xiàn)供需錯(cuò)配下的市場(chǎng)扭曲。

“這一輪房?jī)r(jià)上漲的直接原因是‘搶人政策’、‘樓市打新’、棚改目標(biāo)超預(yù)期、PSL大幅放量等極大地刺激了購房需求，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期升溫。”潘向東說。

在房地產(chǎn)調(diào)控力度加大、手段增多的背景下，三四線和部分二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)依然火熱，房?jī)r(jià)同比漲幅有抬頭之勢(shì)，各類房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象叢生。同時(shí)，堅(jiān)守放松基建和貨幣政策來保證穩(wěn)增長(zhǎng)的前提是房地產(chǎn)市場(chǎng)必須收緊。7月31日中央政治局會(huì)議提出堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲，措辭之嚴(yán)厲堪稱歷史之最。

潘向東指出實(shí)現(xiàn)堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲有三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：一是制度與供需平衡(根源)；二是房?jī)r(jià)上漲預(yù)期(長(zhǎng)期)；三是加強(qiáng)調(diào)控(短期)。

從具體操作層面，潘向東建議至少有以下針對(duì)措施：一、改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，需要落實(shí)“房子是用來住的”理念。二、改變當(dāng)前土地拍賣制度，降低土地拍賣的比重。三、加大租賃房的建設(shè)。同時(shí)，他表示還需要注意貨幣政策邊際寬松等不確定因素。

未來房地產(chǎn)調(diào)控是否有再度放松的可能？對(duì)此，潘向東分析，通過拉動(dòng)基建投資來穩(wěn)增長(zhǎng)的效果不及預(yù)期和房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，兩種情況發(fā)生時(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控存在邊際放松的可能性。未來可能由于房地產(chǎn)調(diào)控越發(fā)強(qiáng)調(diào)因城施策，而面對(duì)中國結(jié)構(gòu)性問題，貨幣、財(cái)政、監(jiān)管、基建等政策均出現(xiàn)緩和，在結(jié)構(gòu)性寬松的情況下，各線城市房?jī)r(jià)的分化程度可能有所加劇。

政策調(diào)控不是最終目的，潘向東說，“一旦房?jī)r(jià)不再綁架中國經(jīng)濟(jì)，那么整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)性矛盾也將得到緩解。畢竟中國目前50%多的城鎮(zhèn)化率，14億人口才3億多的中產(chǎn)階級(jí)，可以考慮加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程來啟動(dòng)內(nèi)需市場(chǎng)。但要啟動(dòng)這一市場(chǎng)，需要進(jìn)一步打破一些制約城鄉(xiāng)‘一體化’的體制性障礙。”

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