按照以往的規(guī)律，租賃市場(chǎng)和買賣市場(chǎng)呈一定的正相關(guān)關(guān)系，房?jī)r(jià)上漲乏力的情況下租金也受到制約。不過，今年以來深圳房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的交易價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)，租金卻出現(xiàn)了明顯變化。

長(zhǎng)租公寓的“如意算盤”

證券時(shí)報(bào)記者在深圳福田、龍華區(qū)調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，不管是商品房小區(qū)還是城中村，今年的房租同比去年同期都出現(xiàn)近10%的漲幅。福田區(qū)園嶺新村，這里都是以上世紀(jì)80年代的多層住宅為主。“去年年中這里65平方米左右的兩房單位租金也就是4500元左右，今年過完年再來，幾乎全部都超過5000元。”對(duì)于這樣的漲幅，租客丁先生感到很驚訝。“這可都是些近30年樓齡的老房子，里面的裝修、配置也不怎么樣。”

而在龍華的鑫海公寓，有租客向記者表示，這里緊挨著城中村，多數(shù)房源被管理處統(tǒng)一管理，今年房子到期后就被通知集體漲租，一房一廳的單位去年月租在2700元左右，今年變成了3100元。

在梅林片區(qū)的翰嶺院，記者看到一些長(zhǎng)租品牌已經(jīng)進(jìn)駐小區(qū)。一套原戶型為四房一廳的單位被分割成5間單房出租，租金從3000元～4000元不等，總租金超過15000元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出整租的價(jià)格。

盡管面臨著回報(bào)周期長(zhǎng)、盈利難的尷尬，但由于背靠雄厚的資金、資產(chǎn)證券化方式以及房企的支持，長(zhǎng)租公寓正在深圳大規(guī)模擴(kuò)張。2018年，萬科更將租賃住宅業(yè)務(wù)確立為核心業(yè)務(wù)。碧桂園的財(cái)報(bào)也顯示，正積極與主要金融機(jī)構(gòu)合作，發(fā)展長(zhǎng)租業(yè)務(wù)，在北京、上海、廣州、深圳、武漢及廈門等一二線城市籌備項(xiàng)目。

“這里的單身公寓月租去年是3800元，今年漲到了4200元，但我們最近都以4600元/月的價(jià)格從業(yè)主那里收了好幾套公寓，有些就是為了投資的業(yè)主很樂意把房子交給我們長(zhǎng)租。”在福田區(qū)的御河堤小區(qū)，中介向記者坦承：“經(jīng)過裝修后，這套房子的租金在5500元左右，租客還要交相當(dāng)于月租10%的服務(wù)費(fèi)，周邊的業(yè)主知道情況后漲租也在所難免。”這位中介介紹說，“我們挑房源也是有選擇的，會(huì)選擇一些年輕人多、交通方便的社區(qū)，租客的承租能力相對(duì)強(qiáng)一些。除了租金差和服務(wù)費(fèi)，公司的‘如意算盤’還在于買賣，先通過租賃把房源鎖定。”

雖說深圳租賃市場(chǎng)的房源中絕大部分仍來自房東個(gè)人出租，但長(zhǎng)租公寓帶來的連鎖反應(yīng)不得不引起重視。長(zhǎng)租公寓在此輪爭(zhēng)論中被指為推高房租租金的“元兇”。

租金的“天花板”？

有人說，還好深圳還有大量城中村，讓低收入者可以暫時(shí)安家。目前，租住在城中村的租客占比超過50%。

不同于大拆大建的城市更新，萬科、金地等眾多房企和許多長(zhǎng)租公寓品牌早已關(guān)注到城中村，一場(chǎng)改造之風(fēng)也已經(jīng)吹到了深圳許多城中村，只是成本、租金等引發(fā)的矛盾仍有待解決。有市場(chǎng)人士擔(dān)心，如果深圳的租金特別是城中村的租金也普遍上漲，或許會(huì)間接抬高許多行業(yè)的成本。如何在不逆轉(zhuǎn)這個(gè)大趨勢(shì)的前提下，盡可能地拉長(zhǎng)城中村低成本的時(shí)長(zhǎng)，不但對(duì)城中村的租戶有意義，也是所有參與方應(yīng)該重視的問題。

深圳市2017年11月8日出臺(tái)《深圳市城中村綜合治理2018-2020年行動(dòng)計(jì)劃》，計(jì)劃到2020年7月底前完成全市1600多個(gè)城中村綜合治理，消除城中村各類安全隱患。有當(dāng)?shù)卮迕癖硎?，相?duì)于房企和長(zhǎng)租公寓品牌進(jìn)駐城中村，政府出資改善城中村的安全隱患是好事，房企和長(zhǎng)租公寓進(jìn)駐城中村也應(yīng)該有個(gè)“度”，數(shù)量規(guī)模應(yīng)該有所控制，保護(hù)更多的低價(jià)租賃房源。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示，深圳租金上漲包括幾個(gè)主要原因：早幾年深圳房?jī)r(jià)大漲之時(shí)租金處于停滯狀態(tài)，近幾年開始出現(xiàn)補(bǔ)漲；長(zhǎng)租公寓的出現(xiàn)明顯抬升周邊商品住房租金；房企進(jìn)入城中村推高村屋租金，也引發(fā)周邊商品房或其他村屋的租金上漲。短時(shí)間內(nèi)，深圳市場(chǎng)的租金仍是走高趨勢(shì)，但達(dá)到某一臨界點(diǎn)后便會(huì)回穩(wěn)，因?yàn)樽饪蛯?duì)租金的支付是有上限的。建議政府增加供應(yīng)的租賃住房，保證低價(jià)住房的供應(yīng)，還要禁止對(duì)房屋結(jié)構(gòu)隨便改造，并加大處罰力度。