隨著我國房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)中介公司如雨后春筍般應(yīng)運而生。眾所周知，中介公司在房屋買賣過程中發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，但目前市場中存在的中介公司良莠不齊，一些中介公司操作不規(guī)范，導(dǎo)致不少房屋買賣糾紛的發(fā)生。

【案情】

在這起房屋買賣合同糾紛中，案件原告張老先生要求解除與被告彌老太簽訂的《房屋定購協(xié)議》，并要求彌老太賠償其24萬元違約金，一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司作為訴訟的第三人。

承辦法官收案后，電話通知被告彌老太時，彌老太十分震驚，表示自己根本不認(rèn)識原告張老先生，更沒有把涉訴房屋賣與他。

彌老太稱，自己在2016年5月12日與這家作為訴訟第三人的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的員工王小姐簽訂了一份委托賣房協(xié)議書，委托王小姐出售自己的一處房產(chǎn)，出售價不低于120萬元，約定賣房期限為三個月。但在約定期限屆滿后，王小姐并沒有告知彌老太與任何人簽訂了賣房協(xié)議，認(rèn)為涉訴房屋沒有賣出的彌老太于2016年8月21日以125萬元的價格將涉訴房屋賣給了案外人楊先生，并且辦理了房屋過戶手續(xù)。

承辦法官將張老先生提交的《房屋定購協(xié)議》出示給彌老太，彌老太表示自己沒有見過這份協(xié)議。但中介王小姐之前讓自己在一些文件上簽過名字，由于年齡大了，有些并沒有看清具體內(nèi)容，這份定購協(xié)議上的文字很有可能是事后補充的。

承辦法官感到此案可能事出有因，馬上電話聯(lián)系原告張老先生，但是起訴狀上的聯(lián)系方式并不是張老先生本人的，而是其委托律師，但律師對本案的細(xì)節(jié)事實并不了解。經(jīng)承辦法官多次要求，張老先生在頭腦清醒、身體健康的情況下，不回答法庭要求其律師轉(zhuǎn)述的問題，也未到庭。在庭審過程中，承辦法官多次詢問王小姐與張老先生是否認(rèn)識，王小姐表示之前根本不認(rèn)識張老先生。

法官經(jīng)詢問才了解到，張老先生的律師其實也是由王小姐出面委托的，后在查詢中國裁判文書網(wǎng)時發(fā)現(xiàn)幾起王小姐所在的中介公司和張老先生以同樣的情況起訴的案件，與本案情況相似。

最終，法院認(rèn)為張老先生雖持有雙方簽字的《房屋定購協(xié)議》，但始終沒有去看房、未向彌老太支付定金，未辦理購房人身份核驗，雙方產(chǎn)生矛盾后亦未與彌老太就合同履行進行過交涉，法院無法確認(rèn)張老先生有購買涉訴房屋的真實意思表示，因此認(rèn)定張老先生與彌老太之間的《房屋定購協(xié)議》不成立，駁回張老先生索賠的訴訟請求。

【分析】

本案中，房地產(chǎn)中介公司員工在獲得了賣房人的全權(quán)委托后與他人就涉訴房屋簽訂假《房屋定購協(xié)議》，造成涉訴房屋“一房二賣”的后果，從而騙取違約金。

在此，提醒賣房人，由于房地產(chǎn)中介公司具有豐富的房源信息，并且非常熟悉房屋買賣交易流程，賣房人與中介公司相比明顯處于信息不對稱的劣勢地位，所以賣房人應(yīng)當(dāng)在房屋買賣過程中提升自己的法律意識。

賣房人在房屋買賣過程中至少應(yīng)做到以下三點：

一是注意審查、核實中介公司的房屋經(jīng)營資質(zhì)、規(guī)模和信譽度?？梢缘卿泧移髽I(yè)信用信息公示網(wǎng)站對中介公司資質(zhì)進行查詢，也可以查看網(wǎng)絡(luò)上的評價，親自到中介公司詢問，對比多家中介公司后選擇最為合適、優(yōu)質(zhì)的公司。

二是認(rèn)真閱讀居間合同的條款，特別注意“全權(quán)委托”、“可以代替賣房者與他人簽訂房屋買賣協(xié)議”等條款。因為個別中介公司看中賣房人怕麻煩或者自身工作繁忙遂提議全權(quán)委托，但是全權(quán)委托的意義重大，極可能陷入中介公司設(shè)計的陷阱。因此賣房人一定要謹(jǐn)慎簽約，在簽訂委托書時對委托事宜特別是委托的時間、權(quán)限進行明確約定，必要時可以咨詢相關(guān)專業(yè)人士。此外，如賣房人年齡較大，子女最好陪同詢問和簽約，避免像本案中的彌老太由于眼花看不清，在不知道具體內(nèi)容的情況下草率簽訂了定購協(xié)議，引發(fā)“一房二賣”的情況。

三是賣房人在交易過程中要強化證據(jù)意識，注意保留房地產(chǎn)中介公司開具的發(fā)票、收據(jù)，并且要保存與中介公司員工溝通時的短信、微信，以備發(fā)生糾紛后訴訟之需。