房?jī)r(jià)過(guò)快上漲抑制惠民生與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)

自1998年住房體制改革以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要性日益凸顯。2003年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)多次被作為“支柱產(chǎn)業(yè)”以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。自此以后，中國(guó)住房?jī)r(jià)格快速上漲，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2004-2016年間，中國(guó)住宅商品房平均銷售價(jià)格從2778元/平方米上升到7476元/平方米，12年時(shí)間上升了2.69倍。需要指出的是，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)是新建商品房平均銷售價(jià)格，隨著城市化不斷推進(jìn)，新建商品房往往不斷向郊區(qū)發(fā)展，其價(jià)格相對(duì)城區(qū)也更低，因此，其數(shù)據(jù)大大低估了真實(shí)房?jī)r(jià)漲幅。清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)中心考慮了同質(zhì)住房?jī)r(jià)格變化，發(fā)現(xiàn)2004-2016年全國(guó)房?jī)r(jià)上漲了6.37倍，平均每年上漲16.68%，遠(yuǎn)超居民收入增長(zhǎng)速度。

研究發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)快速上漲導(dǎo)致家庭不得不為買房而儲(chǔ)蓄，產(chǎn)生擠出效應(yīng)，影響了居民消費(fèi)增長(zhǎng)。房?jī)r(jià)上漲往往帶來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，因此，有觀點(diǎn)認(rèn)為，高房?jī)r(jià)能夠促進(jìn)房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)（比如鋼鐵、煤炭、水泥等）的發(fā)展，從而達(dá)到宏觀上推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的目的。反之，如果政府對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，遏制房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)，就必須以犧牲經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為代價(jià)。換言之，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，政府面臨中“穩(wěn)增長(zhǎng)”和“惠民生”的權(quán)衡，為保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)，不得不放松對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控，通過(guò)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展來(lái)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

近期的研究發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲不僅不利于“惠民生”，同時(shí)，從長(zhǎng)期來(lái)看還會(huì)抑制經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，通過(guò)高房?jī)r(jià)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是飲鴆止渴。“以高房?jī)r(jià)刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)”的觀點(diǎn)只看到了房?jī)r(jià)上漲的“局部均衡”效應(yīng)，卻忽略了其“一般均衡”效應(yīng)。住房?jī)r(jià)格上漲可能會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)卻會(huì)阻礙其他行業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而降低經(jīng)濟(jì)的總體增長(zhǎng)水平。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)理論告訴我們，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的最終動(dòng)力來(lái)自生產(chǎn)率的提高，而房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)生產(chǎn)率水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他行業(yè)，因此，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展只會(huì)不斷增加整體經(jīng)濟(jì)中低效率產(chǎn)業(yè)的比重，不但無(wú)法促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，反而會(huì)造成產(chǎn)能過(guò)剩、生產(chǎn)低效，阻礙經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

住房?jī)r(jià)格快速上漲如何阻礙經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)

住房?jī)r(jià)格通過(guò)什么機(jī)制阻礙經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)呢？目前的研究至少發(fā)現(xiàn)三個(gè)重要的影響機(jī)制。

第一、房?jī)r(jià)上漲抑制了企業(yè)創(chuàng)新和社會(huì)創(chuàng)業(yè)。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要源泉是企業(yè)創(chuàng)新和社會(huì)創(chuàng)業(yè)，通過(guò)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)提高生產(chǎn)率。然而，創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)充滿不確定性，成本高，風(fēng)險(xiǎn)大。只有當(dāng)創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)的收益足夠大時(shí)，企業(yè)才有激勵(lì)投資于創(chuàng)新，個(gè)人才會(huì)選擇創(chuàng)業(yè)。近年來(lái)，政府通過(guò)加強(qiáng)知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)等方式鼓勵(lì)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，形成“大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新”的氛圍。然而，近年來(lái)房?jī)r(jià)快速上漲極大地抑制了企業(yè)創(chuàng)新和社會(huì)創(chuàng)業(yè)。對(duì)于企業(yè)而言，獲取利潤(rùn)是至關(guān)重要的，如果投資房地產(chǎn)帶來(lái)的利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于進(jìn)行研發(fā)和創(chuàng)新，眾多企業(yè)會(huì)放棄創(chuàng)新而選擇投資風(fēng)險(xiǎn)更小、收益更高的房地產(chǎn)行業(yè)?；谥袊?guó)上市公司的研究發(fā)現(xiàn)，在房?jī)r(jià)快速上漲時(shí)期，大量上市公司選擇了少投入研發(fā)，多投入購(gòu)買土地和發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)。同樣，由于房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，年輕一代不得不為買房而奮斗，高負(fù)債的年輕人往往不敢選擇高風(fēng)險(xiǎn)的創(chuàng)業(yè)活動(dòng)，高房?jī)r(jià)扼殺了青年人的創(chuàng)造力。

第二、房?jī)r(jià)上漲阻礙產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，導(dǎo)致資源配置效率下降。除創(chuàng)新外，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)重要來(lái)源是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)就是資源從低效率的行業(yè)不斷流向高效率行業(yè)，導(dǎo)致社會(huì)整體效率的提升。改革開放以來(lái)的40年里，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)重要來(lái)源就是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和資源再配置。在制造業(yè)內(nèi)部，1998-2007年間中國(guó)制造業(yè)部門生產(chǎn)率的提升有接近一半來(lái)自于資源配置效率的提高。然而，2004年以來(lái)，中國(guó)資源再配置對(duì)生產(chǎn)率和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的促進(jìn)作用大幅度下降，金融危機(jī)之后，資源再配置對(duì)生產(chǎn)率的提升效應(yīng)接近于0。研究發(fā)現(xiàn)，2004年以來(lái)，中國(guó)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)放緩，資源再配置效應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)下降的主要原因是房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。房?jī)r(jià)快速上漲導(dǎo)致房地產(chǎn)及房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的利潤(rùn)率大幅上升，然而，這些行業(yè)（包括房地產(chǎn)、鋼鐵、煤炭、水泥等）的生產(chǎn)率往往很低，房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致大量企業(yè)涌入這些低生產(chǎn)率的行業(yè)，造成資源從高效率的行業(yè)流向低效率的行業(yè)的“倒掛”現(xiàn)象，造成社會(huì)總體生產(chǎn)率下降。在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中，近年來(lái)，由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)率下降，很多企業(yè)放棄實(shí)業(yè)而轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)行業(yè)投資，實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資萎靡不振。這種行為對(duì)于追求利潤(rùn)的企業(yè)無(wú)可厚非，但對(duì)于中國(guó)的長(zhǎng)期增長(zhǎng)則有著巨大的負(fù)面影響。

第三、房?jī)r(jià)上漲損害了國(guó)家和企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。房?jī)r(jià)快速上漲意味著企業(yè)成本不斷上升，一方面，房?jī)r(jià)上漲會(huì)直接造成企業(yè)土地成本和房租成本上升；另一方面，房?jī)r(jià)上漲會(huì)造成本地居民生活成本上升，進(jìn)而導(dǎo)致工資水平上漲。高土地成本和高工資成本將損害企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，降低企業(yè)利潤(rùn)。2004年以來(lái)，中國(guó)勞動(dòng)力成本快速上升，導(dǎo)致中國(guó)企業(yè)在全球的競(jìng)爭(zhēng)力不斷下降。隨著勞動(dòng)力成本上升，中國(guó)與發(fā)達(dá)國(guó)家勞動(dòng)力成本差異也在不斷縮小，很多人將中國(guó)勞動(dòng)力成本上升直接歸結(jié)于人口結(jié)構(gòu)變化。然而，人口結(jié)構(gòu)并沒(méi)有在2004年發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化，勞動(dòng)力成本卻在2004年之后才出現(xiàn)明顯上升。近期有研究發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)上漲是勞動(dòng)力成本上升，中國(guó)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力下降的重要原因。2004年以來(lái)，中國(guó)住房?jī)r(jià)格快速上升，導(dǎo)致城市住房成本和生活成本不斷上漲，工資水平不斷提高，企業(yè)利潤(rùn)率和競(jìng)爭(zhēng)力隨之下降。勞動(dòng)力成本優(yōu)勢(shì)是中國(guó)全球競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的重要來(lái)源，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲侵蝕了這一優(yōu)勢(shì)，中國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將面臨越來(lái)越高的風(fēng)險(xiǎn)。

構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制

目前，為維持本地短期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，有地方政府意圖通過(guò)放松限購(gòu)、稅費(fèi)減免等刺激房?jī)r(jià)，試圖通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。研究表明，房?jī)r(jià)上漲可能在短期內(nèi)拉動(dòng)房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，但在長(zhǎng)期內(nèi)無(wú)益于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。近期的中央政治局會(huì)議指出，“要堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)”，這個(gè)措辭比以往更加嚴(yán)厲，將“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”替換為“遏制房?jī)r(jià)上漲”，顯示了中央控制房?jī)r(jià)的決心。然而，需要指出的是，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲在長(zhǎng)期內(nèi)會(huì)抑制經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)并不意味著房?jī)r(jià)大幅下降有益于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)價(jià)格大幅下跌意味著企業(yè)、政府和家庭的資產(chǎn)負(fù)債表可能在短期內(nèi)快速惡化，這將對(duì)企業(yè)投資、政府購(gòu)買和居民消費(fèi)形成巨大的抑制作用，需求下降將進(jìn)一步壓低住房?jī)r(jià)格，進(jìn)而加速惡化企業(yè)、政府和家庭的資產(chǎn)負(fù)債表，這種“金融加速器”機(jī)制一旦形成，宏觀經(jīng)濟(jì)很容易陷入長(zhǎng)時(shí)期的衰退之中。因此，房?jī)r(jià)大起或大落都將損害經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展的重要保障。

構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制要以市場(chǎng)供求為基本出發(fā)點(diǎn)。當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需最核心的問(wèn)題在于人口老齡化、人口城鎮(zhèn)化與土地供給行政壟斷之間的矛盾。從宏觀上來(lái)看，中國(guó)人口結(jié)構(gòu)老齡化降低了住房需求，使得房?jī)r(jià)有下行壓力。從區(qū)域間來(lái)看，中國(guó)人口依然處于從農(nóng)村向城市、從中小城市向大城市集聚的過(guò)程中，而土地供給由于受到供地指標(biāo)的管制無(wú)法根據(jù)市場(chǎng)供求在城鄉(xiāng)之間、城市之間進(jìn)行有效流動(dòng)，造成了中國(guó)區(qū)域間住房?jī)r(jià)格的巨大差異。大城市是人口主要流入地，但土地供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，造成大城市房?jī)r(jià)不斷上漲，抑制了大城市的創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)，造成了資源錯(cuò)配，降低了大城市的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。相反，中西部中小城市往往是人口的流出地，卻獲得了土地指標(biāo)的支持，但由于缺乏產(chǎn)業(yè)的支撐，其土地利用效率低下。因此，要構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展機(jī)制，必須堅(jiān)決推行供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，其核心是改變當(dāng)前土地供給政策，根據(jù)人口流動(dòng)方向給予土地指標(biāo)支持，大幅度增加大城市土地供給，這在短期內(nèi)可以促進(jìn)大城市房地產(chǎn)投資，穩(wěn)定短期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，長(zhǎng)期內(nèi)可以穩(wěn)定房?jī)r(jià)，進(jìn)而降低城市生活成本、促進(jìn)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、改善資源配置效率，提高企業(yè)和城市的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。

作者系中央財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長(zhǎng)

責(zé)編：伍振國(guó)、孫紅麗