一個(gè)小單間租金漲五成背后：資本升級(jí)了存量，但沒(méi)有增加供應(yīng)

近期，自網(wǎng)絡(luò)流傳“天通苑西二區(qū)120平米三居室房源，經(jīng)長(zhǎng)租公寓競(jìng)價(jià)后收房?jī)r(jià)格上漲”之后，中介惡性競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致房租暴漲的聲音就甚囂塵上。

8月17日上午，原愛我家集團(tuán)研究院院長(zhǎng)胡景暉在電話交流會(huì)中直指房租暴漲最主要原因就是以自如、蛋殼為代表的被資本推動(dòng)的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，爭(zhēng)搶房源，引來(lái)輿論圍觀。

一時(shí)間，房租上漲的背后推手被指向了以自如、蛋殼等為主的租賃企業(yè)。同時(shí)，也引來(lái)了北京住建委的約談。

同小區(qū)小單間年內(nèi)漲價(jià)近50%

27歲的高彤(化名)已在北京租了兩年的房子。即便擁有體面的工作，但在她看來(lái)，北京不僅房?jī)r(jià)高，現(xiàn)在連房租也高的離譜了。

今年5月，由于結(jié)婚的原因，高彤退掉了位于北京市朝陽(yáng)區(qū)常營(yíng)站與草房站附近的一間合租房，該房源屬于五環(huán)外。

據(jù)高彤說(shuō)，過(guò)去的2年里，該房源的租金價(jià)格一直維持在2400元/月左右，但就在她退租后，了解到的情況確是租金500元、500元的往上提。

據(jù)高彤介紹，她搬走后，這間房源給一個(gè)朋友續(xù)租過(guò)，租金價(jià)格為2900元/月，但由于房子出現(xiàn)漏水問(wèn)題后就退租了。

轉(zhuǎn)眼，高彤的朋友在同小區(qū)的同一棟樓里租下了一間同戶型的房源，但租金卻猛然漲到了3500元/月，等于房租上漲了接近50%。

據(jù)澎湃新聞了解，3500元/月的價(jià)格只是一間房間的租金，以一套房源有三個(gè)房間為例，也意味著一套房源的整體價(jià)格將近萬(wàn)元。

“畢業(yè)的時(shí)候通過(guò)一家不知名的中介機(jī)構(gòu)租了房子，房租比較便宜，1700元/月，但是一套房子里面住了5戶，并且在退租的時(shí)候要求支付折舊費(fèi)，不給退押金。找知名的租賃企業(yè)是不得已為之，但是最省心的一個(gè)辦法，至少明碼標(biāo)價(jià)，不用擔(dān)心太多坑。”高彤說(shuō)道。

資本推動(dòng)下，長(zhǎng)租公寓加速擴(kuò)張

貝殼研究院發(fā)布的《2018年中國(guó)住房租賃白皮書》指出，2018年，是我國(guó)租賃行業(yè)超速增長(zhǎng)的一年。從機(jī)構(gòu)滲透率看，行業(yè)的機(jī)構(gòu)化率進(jìn)一步提升，眾多參與者紛紛試水住房租賃領(lǐng)域，一線城市新開公寓門店增長(zhǎng)率超35%。

在租賃市場(chǎng)縱深發(fā)展的過(guò)程中，機(jī)構(gòu)滲透率提升，表現(xiàn)為開發(fā)商持有、房地產(chǎn)基金的介入房源機(jī)構(gòu)化持有，專業(yè)住宅租賃運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的崛起?！栋灼分赋?，目前在所有房地產(chǎn)領(lǐng)域當(dāng)中，住房租賃是唯一仍有政策紅利的市場(chǎng)。

2015年以來(lái)，隨著“租購(gòu)并舉”、“租售同權(quán)”等政策密集出臺(tái)，開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)、酒店集團(tuán)、機(jī)構(gòu)等紛紛進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。

據(jù)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，2017年我國(guó)租賃市場(chǎng)租金規(guī)模已達(dá)1.3萬(wàn)億元。隨著住房租賃市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入快車道，預(yù)計(jì)到2025年租賃總收入將接近3萬(wàn)億元，租賃人口達(dá)2.3億。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為：租賃市場(chǎng)交易分成兩類，一類是普通租賃，簡(jiǎn)單的說(shuō)就是租戶和業(yè)主可以直接交易的，另外一類是長(zhǎng)租公寓類型，這一類的典型特點(diǎn)是中間有一個(gè)轉(zhuǎn)租方，轉(zhuǎn)租方參與了出租，獲得差價(jià)。

張大偉稱，租賃市場(chǎng)的亂象來(lái)說(shuō)，資本大量進(jìn)入，并沒(méi)有多少是增量供應(yīng)，因?yàn)樯w房子出租在當(dāng)下租售比下是不可能賺錢的。這種情況下，大量的資本進(jìn)入的是存量改造，存量改造本身并不新增供應(yīng)，只是通過(guò)升級(jí)或者分割獲得投資溢價(jià)。

據(jù)《證券時(shí)報(bào)》報(bào)道，目前，局部地區(qū)房租失控式上漲，僅僅是各路資本進(jìn)入租房市場(chǎng)的一個(gè)短期負(fù)面效應(yīng)。有人預(yù)測(cè)，2019～2020年全國(guó)長(zhǎng)租公寓的規(guī)模將達(dá)到3000萬(wàn)間，如果政策上不改弦更張，資本在租房市場(chǎng)的力量將越來(lái)越大，一個(gè)高效的自由交易市場(chǎng)有演變成“超級(jí)二房東”橫行的壟斷市場(chǎng)的危險(xiǎn)，屆時(shí)租房市場(chǎng)將很可能重蹈房地產(chǎn)市場(chǎng)的覆轍。

自如、蛋殼、相寓：不存在抬高租金情況

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年7月份，北京、上海、廣州、深圳、天津、武漢、重慶、南京、杭州和成都十大城市租金環(huán)比均有所上漲。

其中，北京在多家機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)中顯示住房租金漲幅正不斷上漲。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年前7個(gè)月，北京鏈家租金指數(shù)同比上漲10.7%，略高于2015年和2017年漲幅，低于2016年漲幅。單月來(lái)看，7月北京每平米月租金為91.5元，環(huán)比上漲2.2%。

另?yè)?jù)我愛我家集團(tuán)研究院數(shù)據(jù)，2018年7月，北京的住房租賃月租金均價(jià)為4902元/套，環(huán)比6月份上漲2.9%，漲幅較6月份收窄了1.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，普租的租金均價(jià)環(huán)比上漲6.2%，公寓的租金均價(jià)環(huán)比上漲1.4%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，租賃市場(chǎng)最大的混亂是沒(méi)有數(shù)據(jù)，當(dāng)下市場(chǎng)各家機(jī)構(gòu)發(fā)布的租賃市場(chǎng)都有非常明顯的問(wèn)題，而且發(fā)布數(shù)據(jù)的基本都是租賃利益相關(guān)方，存在推漲房租的預(yù)期。

但在自如、蛋殼、相寓等租賃企業(yè)看來(lái)，他們并沒(méi)有推高房?jī)r(jià)。

此次事件的緣起在于水木社區(qū)發(fā)布的一則帖子。該帖子稱，“自家房子要出租，在天通苑，120平方米三居，心理預(yù)期是7500(元/月)很不錯(cuò)了。來(lái)了自如和蛋殼兩幫人，自如報(bào)價(jià)提高到9500，蛋殼急了，說(shuō)，要比自如高300元，最后幾輪過(guò)后蛋殼給到10800每月。”

面對(duì)論壇上的發(fā)帖，自如稱，自如房源庫(kù)中從未收錄過(guò)天通苑西二區(qū)120平米三居室的戶型，此個(gè)人賬號(hào)的業(yè)主身份及所經(jīng)歷競(jìng)價(jià)收房事件也無(wú)從考證。另例，天通苑西二區(qū)近期有一套146平的三居室房源，目前該區(qū)域同戶型房源普租價(jià)格均在萬(wàn)元以上，自如曾按照市場(chǎng)價(jià)委托期4年、5年給出9000元左右兩種報(bào)價(jià)，后業(yè)主表示已和其他平臺(tái)簽約。因此自如從未對(duì)該區(qū)域給出高于市場(chǎng)普租價(jià)格的租金。

對(duì)于抬高租金的說(shuō)法，自如稱，長(zhǎng)租公寓首先不具備影響操作整個(gè)租賃市場(chǎng)價(jià)格的能力，其次從企業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)理出發(fā)也不會(huì)哄抬租金折損出租率，影響企業(yè)及行業(yè)的長(zhǎng)效發(fā)展。自如不存在參與市場(chǎng)不良競(jìng)爭(zhēng)、哄抬房?jī)r(jià)的行為。

蛋殼負(fù)責(zé)人沈博陽(yáng)則在8月18日通過(guò)微信朋友圈回應(yīng)稱，“租房關(guān)系到民生，不是兒戲，多一些科技驅(qū)動(dòng)，少一些中介套路；多一些透明有序，少一些惡性競(jìng)爭(zhēng)互相拆臺(tái)。對(duì)于造謠抹黑擾亂市場(chǎng)的行為，蛋殼公寓一定會(huì)拿起法律武器。”

8月19日，我愛我家也發(fā)布回應(yīng)稱，我愛我家相寓是不是也有參與高價(jià)收房變相抬高租金市場(chǎng)行為的問(wèn)題，我愛我家相寓是最早從事長(zhǎng)租公寓的中介品牌，租房業(yè)務(wù)是公司發(fā)展平滑經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施，不存在抬高租金的情況。

房租上漲的原因到底是什么？

面對(duì)房租上漲的原因，鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)稱，根據(jù)貝殼研究院的租金指數(shù)，可以觀察到三個(gè)趨勢(shì)：其一，北京及其它一線城市在2015年之前的租金漲幅非常小，且十分穩(wěn)定；2015年之后，租金指數(shù)走勢(shì)出現(xiàn)持續(xù)上漲的趨勢(shì)，漲幅基本保持在10%左右，考慮到復(fù)利的作用，連續(xù)上漲的累積性影響已經(jīng)十分顯著。其三，租金上漲從一線擴(kuò)散到核心二線，人口凈流入的二線城市開始進(jìn)入上漲的行列。

楊現(xiàn)領(lǐng)表示，如果一種產(chǎn)品或服務(wù)的價(jià)格出現(xiàn)持續(xù)的上漲，那只能說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題：供給短缺，要么是數(shù)量的絕對(duì)短缺，要么是質(zhì)量的相對(duì)短缺。一線及二線核心城市的租賃市場(chǎng)同時(shí)面臨這種形式的短缺，這是租金上漲的根本原因。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民在《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》中指出，這一輪房租上漲，有多種因素，但不容回避的一個(gè)因素是資本介入。不管是風(fēng)投也好，一些社會(huì)資本也好，他們?cè)谶x擇投資標(biāo)的的時(shí)候，經(jīng)常會(huì)講頭部效應(yīng)，只投這個(gè)行業(yè)里的前幾位。這樣一種投資行為或者說(shuō)投資模式，會(huì)造成一些企業(yè)在擴(kuò)張速度方面，在市場(chǎng)化房源搜集方面，用力過(guò)猛。

劉衛(wèi)民稱，更主要的是我們?cè)谇捌谧赓U市場(chǎng)發(fā)展的不完善，造成了對(duì)優(yōu)質(zhì)房源稀缺性的供應(yīng)，一些大城市特別是年輕人，他們需要這些優(yōu)質(zhì)的租賃房源，而在我們過(guò)去的租賃市場(chǎng)里面恰恰缺的就是這些優(yōu)質(zhì)房源。

財(cái)經(jīng)評(píng)論員萬(wàn)喆則指出，房租的推手其實(shí)是來(lái)自于多方面的，資本在其中起到一定的作用，但不是全部因素。一些中介企業(yè)搶房源再高價(jià)租出去，這種情況其實(shí)前幾年也在做，近期部分熱點(diǎn)城市房租漲幅突然升高，并不完全是這樣一個(gè)原因，還有包括租房市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)出現(xiàn)的新變化，也是一個(gè)助推的因素。

此外，畢業(yè)季高校畢業(yè)生數(shù)量的增加也一定程度推動(dòng)了部分熱點(diǎn)城市房租價(jià)格上漲。

責(zé)任編輯：黃曉琳