摘要：動(dòng)輒數(shù)千億、數(shù)百億債務(wù)，可不能讓人家出事……
撰文|張銀銀
無(wú)風(fēng)不會(huì)起浪。
8月20日上午，有桿友給我發(fā)了個(gè)微信截圖，大概內(nèi)容就是“房地產(chǎn)信托暫停”。對(duì)于這則消息，我大部分相信。雖然媒體求證結(jié)果是，多家信托公司表示沒(méi)有收到相關(guān)內(nèi)容。
不過(guò)個(gè)別信托公司稱(chēng),“銀監(jiān)局也是窗口指導(dǎo)，沒(méi)有正式東西，這個(gè)很敏感，不便透露。”
有些話也就懂的。
重點(diǎn)是這意味著什么？簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)信托的收緊如果確立，意味著房企融資過(guò)冬信號(hào)。眾所周知，房地產(chǎn)是巨量資金投入的行業(yè)，是債務(wù)非常高的行業(yè)，同時(shí)是對(duì)周轉(zhuǎn)效率要求很高的行業(yè)。
這些特性決定了，任何一方面的壓力，都可能導(dǎo)致部分房企出現(xiàn)現(xiàn)金流、資金壓力。而要解決現(xiàn)金流壓力，很有可能就是以?xún)?yōu)惠價(jià)格促銷(xiāo)，快速回款，確保財(cái)務(wù)和運(yùn)轉(zhuǎn)平衡。
是否真的如此，杠桿游戲做個(gè)簡(jiǎn)要分析。
1、房企融資承壓，可能是真的。金融去杠桿、監(jiān)管變嚴(yán)后，房企非標(biāo)融資本來(lái)就受到影響。
如央行二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告披露，上半年，委托貸款、信托貸款和未貼現(xiàn)銀行承兌匯票同比多減。委托貸款減少8008 億元，比上年同期多減1.4 萬(wàn)億元；信托貸款減少1863 億元，比上年同期多減1.5 萬(wàn)億元。
不僅如此，房企境內(nèi)外股權(quán)、債權(quán)融資回落明顯。
恒大研究院副院長(zhǎng)、房地產(chǎn)行業(yè)首席研究員夏磊撰文稱(chēng)，房企境內(nèi)股權(quán)融資大幅回落，2017年同降83%，2018年上半年維持低位。分類(lèi)監(jiān)管疊加債市調(diào)整，2017年房企發(fā)行信用債規(guī)模同降70%，2018年上半年同比略有回升。
海外發(fā)債受限，且匯率不劃算。
不過(guò)，也有好消息，央行《2018年上半年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額1.46萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7.1%，增速比上季末高4.9個(gè)百分點(diǎn)。
綜合來(lái)看，杠桿游戲認(rèn)為房子融資開(kāi)始承壓是成立的。如果此次信托貸款確實(shí)收緊，則更加確信，房企融資壓力越來(lái)越大。
2、房地產(chǎn)信托貸款高增長(zhǎng)，迎來(lái)管控概率很大。雖然非標(biāo)和信托貸款總量減少，但上半年，房地產(chǎn)信托呈現(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。在信托業(yè)資管規(guī)模下滑的情況下，房地產(chǎn)集合信托成立規(guī)模為2645.86億元，同比增長(zhǎng)54.34%。
各位桿友都知道，調(diào)控現(xiàn)在要求越來(lái)越高，自然，房地產(chǎn)信托貸款監(jiān)管變嚴(yán)，概率增大。從這個(gè)角度說(shuō)，市場(chǎng)有傳言不奇怪。
3、還債高峰來(lái)臨。夏磊文章還說(shuō)，截至2018年6月底，除民間融資和類(lèi)金融機(jī)構(gòu)貸款，房企有息負(fù)債余額約19.2萬(wàn)億，規(guī)模最大的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸，其次是委托貸款、信托融資、信用債、并購(gòu)貸、海外債和資產(chǎn)支持證券，分別為9.6萬(wàn)億、2.8萬(wàn)億、2.4萬(wàn)億、2.2萬(wàn)億、0.6萬(wàn)億和0.3萬(wàn)億。
未來(lái)4年是兌付高峰。2018 下半年到2021年是集中兌付期，規(guī)模分別為2.9萬(wàn)億、6.1萬(wàn)億、5.9萬(wàn)億和3.4萬(wàn)億，2022年及以后總計(jì)0.9萬(wàn)億。
其中，規(guī)模最大的銀行和非銀金融機(jī)構(gòu)貸款在未來(lái)4年集中到期；公司債2015-2016年集中發(fā)行，也從2018年下半年開(kāi)始密集到期。
而融資端的收緊，將進(jìn)一步增加房企債務(wù)壓力，借新還舊有時(shí)候可能不好使。
4、銷(xiāo)售承壓。我國(guó)統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，1-7月份，商品房銷(xiāo)售面積89990萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.2%，增速比1-6月份提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)4.2%。
盡管一些城市行情似乎依舊火爆，但之于全國(guó)來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售增速微乎其微已經(jīng)持續(xù)一段時(shí)間。
比如廈門(mén)，近期各界廣泛關(guān)注廈門(mén)房?jī)r(jià)下跌、銷(xiāo)售大降。詳見(jiàn)杠桿游戲《注意！這四大指標(biāo)出現(xiàn)房?jī)r(jià)不跌不行！以廈門(mén)為例》（8月8日）。
不少城市，近期，二手房也出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的勢(shì)頭。
5、土地供應(yīng)端，整體推地和成交都增長(zhǎng)。杠桿游戲曾分析上半年土地市場(chǎng)，全國(guó)300座城市的土地供應(yīng)量，同比有了很大的提高，推出面積和成交面積均增長(zhǎng)近3成。
尤其是一季度，增加了近4成，二季度則稍微放緩。
6、溢價(jià)率回落明顯。還是以上半年300城市土地?cái)?shù)據(jù)為例，受宏觀調(diào)控的影響，樓面均價(jià)整體略有微跌，溢價(jià)率則繼續(xù)下降
其中，最受關(guān)注的二線城市，樓面均價(jià)環(huán)比僅微漲。
7、購(gòu)地?zé)崆殚_(kāi)始生變。近期，不少媒體都注意到土地市場(chǎng)流拍似乎增加。杠桿游戲此前做過(guò)數(shù)據(jù)分析，從建筑面積角度說(shuō)，和去年比，流拍率并無(wú)太大出入。
不否認(rèn)，近期這些現(xiàn)象較為明顯，且溢價(jià)率回落確實(shí)是事實(shí)。于此而言，土地市場(chǎng)在冷靜，開(kāi)發(fā)商心態(tài)發(fā)生變化，應(yīng)該是確立的。
而此前2年的地王們，大多沒(méi)有入市，調(diào)控讓價(jià)格受限。再高價(jià)拿地，你說(shuō)開(kāi)發(fā)商壓力大不大？
8、大開(kāi)發(fā)商早已未雨綢繆。年中時(shí)，三四線棚改收緊的消息引發(fā)關(guān)注。接著，最高層明確遏制房?jī)r(jià)上漲……
大佬的政策敏感度極高，其實(shí)早已未雨綢繆。如碧桂園，三四五線全覆蓋似乎已經(jīng)延緩?fù)七M(jìn)，對(duì)項(xiàng)目的回報(bào)率更加看重；
萬(wàn)科則進(jìn)入了物流、商業(yè)、教育、社區(qū)、養(yǎng)老，甚至鄉(xiāng)村振興等多個(gè)領(lǐng)域和行業(yè)；
恒大一年多以來(lái)，一直在降低負(fù)債率，并提高了三四五線城市的準(zhǔn)入門(mén)檻；
融創(chuàng)也在優(yōu)化債務(wù)，并進(jìn)軍了文旅等多個(gè)行業(yè)……
9、房?jī)r(jià)下行周期開(kāi)啟？綜上，理論上說(shuō)，房?jī)r(jià)過(guò)高、剛需一般的城市迎來(lái)房?jī)r(jià)理性回落將是大概率，要不怎么快速回款，應(yīng)對(duì)債務(wù)和融資壓力？
當(dāng)然了，房?jī)r(jià)不漲、房住不炒，也不太允許跌太多吧。畢竟，現(xiàn)在大開(kāi)發(fā)商集中度越來(lái)越高，動(dòng)輒數(shù)千億、數(shù)百億債務(wù)，可不能讓人家出事……
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