近期在海南舉行的2018年博鰲房地產(chǎn)論壇上，與會(huì)嘉賓認(rèn)為，盡管中央有對(duì)房?jī)r(jià)明確的抑制政策，增量時(shí)代的需求在逐步放緩，但是對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的主體而言，仍然不必太過于擔(dān)心，未來十幾年，房地產(chǎn)發(fā)展的空間仍然很大。

“房住不炒”有利于行業(yè)健康發(fā)展

“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，這成了2018博鰲房地產(chǎn)論壇出現(xiàn)頻率較高的詞匯之一，此前的中央政治局會(huì)議提出了這一論調(diào)，與以往相比，由于少了“過快”上漲兩字，與會(huì)嘉賓普遍認(rèn)為中央此番遏制房?jī)r(jià)上漲的決心非常決絕。

會(huì)議提出“下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。”

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的6月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，二線城市新房和二手房?jī)r(jià)格分別上漲6.3％、4.6％。具體來看，海口、濟(jì)南、丹東領(lǐng)漲全國(guó)，新建住房?jī)r(jià)格單月環(huán)比上漲超過3％。

華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康認(rèn)為，一方面這是中央最高決策層高度重視并且積極回應(yīng)社會(huì)訴求；另一方面，決策層強(qiáng)調(diào)的長(zhǎng)效機(jī)制的打造是要改變過去調(diào)控多年治標(biāo)不治本累計(jì)的不良狀態(tài)，“長(zhǎng)效機(jī)制來自于一種基礎(chǔ)性制度建設(shè)的攻堅(jiān)克難。”

中央提出“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，“這是對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的有效保護(hù)。”著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱表示，“中國(guó)房地產(chǎn)不會(huì)出現(xiàn)大起大落。無論如何，中國(guó)對(duì)‘房住不炒’的定位不會(huì)改變，這對(duì)房地產(chǎn)長(zhǎng)期健康發(fā)展是有好處的。”

增量房地產(chǎn)建設(shè)時(shí)代正告一段落

“無論是從總?cè)丝?、增長(zhǎng)率、出生率還是就業(yè)率占比的指標(biāo)來看，確實(shí)伴隨著中國(guó)快速的城鎮(zhèn)化所推動(dòng)的大規(guī)模的增量房地產(chǎn)建設(shè)的時(shí)代正在告一段落，增量時(shí)代的需求在逐步放緩。”香港交易所董事總經(jīng)理、首席中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家，中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松在論壇上做出如此表述。

巴曙松表示，從戶均套數(shù)來看，中國(guó)已經(jīng)超過1，這個(gè)指標(biāo)從日本和美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)來看，在1.1到1.2之間的時(shí)候，它基本上就是一個(gè)供求大致平衡、增量房的增長(zhǎng)達(dá)到峰值的階段。中國(guó)現(xiàn)在逼近這個(gè)階段，至少?gòu)膽艟讛?shù)這個(gè)指標(biāo)來看，供求在大致走向一個(gè)平衡。

不過，巴曙松也表示，從全國(guó)的趨勢(shì)看，一些二線城市還會(huì)繼續(xù)享受城市化加速的相關(guān)紅利，人口在流入，突破口很可能是城市群的建設(shè)，中心城市帶上周邊的二三線城市，以及連接這些城市群內(nèi)部大中小城市的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。

除此之外，一些新的趨勢(shì)也引發(fā)了與會(huì)嘉賓的討論。寶能集團(tuán)高級(jí)副總裁余英表示，一線城市的中心區(qū)需求量大，在嚴(yán)厲的調(diào)控政策下房?jī)r(jià)能頂住，其他城市價(jià)格可能真的要往下走了，所以他判斷今年年底到明年，可能有些地區(qū)分化很嚴(yán)重。另外，余英建議三、四線城市有土地儲(chǔ)備的房企趕緊出貨，落袋為安。

對(duì)于如今如火如荼的文旅地產(chǎn)，中國(guó)奧園主席郭梓文則說，沒有堅(jiān)定的決心，沒有良好的現(xiàn)金流最好不要做文旅地產(chǎn)，一些房企雖然也在轉(zhuǎn)型，但只是光打雷不下雨，沒有沉淀下去做出真正的文旅項(xiàng)目，其中一大原因就是轉(zhuǎn)型不夠堅(jiān)定，同時(shí)也有資金屏障。

專家稱不必為市場(chǎng)前景擔(dān)心

目前房地產(chǎn)周期處于本輪調(diào)控中期，未來將從短期調(diào)控轉(zhuǎn)向建立長(zhǎng)效機(jī)制。短期內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控力度仍會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)市場(chǎng)的“脫虛向?qū)?rdquo;發(fā)展。

盡管一些與會(huì)嘉賓都在潑“冷水”，但對(duì)于房地產(chǎn)的長(zhǎng)期發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)、民政部養(yǎng)老服務(wù)業(yè)專家委員會(huì)委員朱中一表示，調(diào)整是一個(gè)過程，長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)業(yè)還有一定時(shí)間的發(fā)展期。

朱中一表示，改革開放以來，特別是1998年進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革以來，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，基本解決了住房短缺問題，城鎮(zhèn)居民的人均住房建筑面積由1978年的6.7平方米、1998年的18.7平方米提高到2016年的36.6平方米，支撐了經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，明顯改變了城鎮(zhèn)建設(shè)的面貌，成績(jī)很大。

但同時(shí)也存在問題。一是從行業(yè)內(nèi)部看，不少地方程度不同地存在著商品住房?jī)r(jià)格上漲、住房供需不平衡、結(jié)構(gòu)不合理、租房市場(chǎng)發(fā)展緩慢及住房保障不充分的問題。二是從社會(huì)角度看，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的定位搖擺，經(jīng)濟(jì)和財(cái)政增長(zhǎng)過度依賴房地產(chǎn)，再加上大量貨幣流入樓市，推高了房?jī)r(jià)地價(jià)，提高了城鎮(zhèn)化的門檻，不利于經(jīng)濟(jì)社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

不過，朱中一認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)起碼還有十年左右的發(fā)展期，主要原因是城鎮(zhèn)化還在持續(xù)推進(jìn)，加上二胎政策的放開，單人家庭、單親家庭以及“丁克家庭”比例的提高，新市民的剛性需求和原居民改善性需求會(huì)持續(xù)釋放；此外，城市的更新改造、新經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)的發(fā)展和人民日益增長(zhǎng)的對(duì)美好生活的需求，也需要房地產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)、物流配速中心、文旅地產(chǎn)、老年住區(qū)等方面進(jìn)行拓展，提供相應(yīng)的配套和服務(wù)。

“總之，未來十幾年，房地產(chǎn)發(fā)展的空間仍然很大，至于2030年以后，既有小區(qū)和存量房的改造、二手房的交易，加上必要的新建項(xiàng)目，累計(jì)數(shù)量肯定不小，所以不必為市場(chǎng)的前景擔(dān)心。”朱中一在會(huì)上強(qiáng)調(diào)。