來源：21世紀經(jīng)濟報道
本報記者張敏三亞報道
“住房市場的運動規(guī)律，就像一條巨龍在舞動……龍頭是一線城市，脖子是二線城市，龍身是三四線城市，龍尾是五線城市。每個城市取得的位置不同，舞動的幅度不同。”近日，博鰲21世紀房地產(chǎn)論壇第18屆年會在海南三亞隆重舉行，住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌在論壇的演講中提出“舞龍論”。
顧云昌用這一比喻，生動解釋了房地產(chǎn)市場的傳導(dǎo)效應(yīng)。他認為，當一線城市市場下行時，二線城市尚未有降溫跡象，而三四線城市通常開始升溫。這正是傳導(dǎo)效應(yīng)的結(jié)果。
他還向21世紀經(jīng)濟報道記者指出，今年5、6月份房地產(chǎn)市場的升溫，與熱點城市的“限價令”有關(guān)，但全年市場交易規(guī)?？赡艿陀谌ツ晖?。
長效機制出臺尚需時日
從1998年國務(wù)院啟動房改算起，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)經(jīng)過了20年的發(fā)展。顧云昌表示，總結(jié)這20年的變化，可以用“讓人歡喜讓人憂”來形容。
“喜”的是房地產(chǎn)帶來的三重利好：首先，老百姓的居住水平有極大的提高；第二，城市面貌翻天覆地的改變；第三，房地產(chǎn)對經(jīng)濟的支撐作用非常的明顯。“憂”的則是房價上漲過快。
顧云昌將房地產(chǎn)市場分為兩個部分——住房市場和樓宇市場。其中，住房市場是指傳統(tǒng)的住宅市場。樓宇市場則分為三個板塊。“商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓、商場、酒店是傳統(tǒng)的樓宇經(jīng)濟的第一板塊。第二是新興產(chǎn)業(yè)板塊，包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)、科創(chuàng)空間、物流等。第三個板塊就是美好生活的載體，包括文化、教育、休閑度假、養(yǎng)老等。”
他表示，兩個部分的區(qū)別在于，住房是用來住的，也是近年來市場調(diào)控的主題。樓宇是用來投資的，其走勢更加市場化。
對于住房市場的走勢，顧云昌認同“周期論”。他指出房地產(chǎn)的周期大概是三年，在這三年的周期中，不同城市的表現(xiàn)有所差異。比如，“2017年一線城市開始下行了，二線城市仍然表現(xiàn)很好，三、四線城市開始上行。到今年，五線城市也起來了。”
他表示，樓市調(diào)控正是要“掌握經(jīng)濟規(guī)律和住房市場的周期性”。如果調(diào)控得當就會產(chǎn)生很好的效果，調(diào)控不得當適得其反。對于一些強制性的手段，他認為“對整個市場并不是好事”。
對于樓市調(diào)控的長效機制，顧云昌認為，長效機制的建立不僅僅是“兩多一舉”（黨的十九大報告更是提出，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”），還包括稅收、土地、金融等各個方面。正由于長效機制是很多社會問題的總和，真正建立需要較長的時間，“10年也是不太容易（建立）的”。
下半年或現(xiàn)“以價換量”
盡管樓市調(diào)控政策頻繁推出，但今年5月和6月，全國房地產(chǎn)市場的成交量和房價走勢都出現(xiàn)提升。
來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年6月，70個大中城市房價漲幅繼續(xù)擴大。其中，新房價格平均環(huán)比上漲1.1%，漲幅創(chuàng)下最近一年多來的高點；同比上漲5.8%，連續(xù)兩個月擴大。
今年上半年，全國商品房銷售面積77143萬平方米，同比增長3.3%；商品房銷售額66945億元，增長13.2%。這兩個指標的增幅均連續(xù)兩個月出現(xiàn)上漲。
顧云昌在接受21世紀經(jīng)濟報道記者專訪時表示，這兩個月房地產(chǎn)市場成交量的上漲，與熱點城市出臺“限價令”有關(guān)。因為限價政策凸顯了新房項目的價格優(yōu)勢，使得很多需求蜂擁入市。
而成交價格的上漲，既有量漲的推動作用，也因為改善型需求的比重提高。
顧云昌表示，盡管上半年市場交易量同比正增長，但全年的交易規(guī)模仍有可能低于去年。原因有二：一二線城市的成交量從底部回升需要一個過程；三四線城市購買力透支，很難繼續(xù)有起色。
對于未來的房價走勢，顧云昌認為，由于M2規(guī)模不如以往，造成房企資金鏈普遍緊張。因此，不排除下半年出現(xiàn)“以價換量”的情況。
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