房企高周轉(zhuǎn)背后：中小地產(chǎn)行業(yè)上市公司“轉(zhuǎn)速”更快
總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率地產(chǎn)大佬不算靠前；2017年大龍地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率同比增長(zhǎng)最多；碧桂園稱安全事故與高周轉(zhuǎn)沒有關(guān)系
碧桂園近期因多起安全事故站上了風(fēng)口浪尖。8月3日，碧桂園召開媒體發(fā)布會(huì)，集團(tuán)總裁莫斌鞠躬道歉。此前業(yè)界有聲音質(zhì)疑其高周轉(zhuǎn)模式是引發(fā)事故的罪魁禍?zhǔn)祝蠓Q，安全事故與高周轉(zhuǎn)沒有關(guān)系。
多位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，高周轉(zhuǎn)企業(yè)更要注意質(zhì)量和風(fēng)險(xiǎn)把控。
實(shí)際上，為了降低資金成本和回款周期從而提高收益，高周轉(zhuǎn)已經(jīng)成為了融資壓力逐漸加大的房企的運(yùn)作方式。記者梳理136家房地產(chǎn)類上市公司發(fā)現(xiàn)，萬科、首開等房產(chǎn)巨頭雖然體量大，流動(dòng)資產(chǎn)多，但總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率在整體排名中并不算靠前，反而是南都物業(yè)、深物業(yè)等成為了“黑馬”。
記者注意到，華潤(rùn)、保利等多家房企都被爆出過項(xiàng)目安全問題。
2017年中小地產(chǎn)行業(yè)上市公司周轉(zhuǎn)率居前
據(jù)了解，房地產(chǎn)企業(yè)追求的“高周轉(zhuǎn)”，一般會(huì)通過縮短項(xiàng)目開發(fā)周期、提高存貨周轉(zhuǎn)率、提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率來實(shí)現(xiàn)。其中，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率反映企業(yè)資產(chǎn)的使用效率和企業(yè)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)能力。
同花順i問財(cái)數(shù)據(jù)顯示，截至2017年底，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率排名前十的分別是南都物業(yè)、三木集團(tuán)、寧波聯(lián)合、世聯(lián)行、國(guó)創(chuàng)高新、數(shù)源科技、空港股份、亞通股份、萊茵體育、深物業(yè)，周轉(zhuǎn)率在1.18至0.48之間。
而業(yè)內(nèi)耳熟能詳?shù)牡禺a(chǎn)大佬們排名并不算靠前。同花順i問財(cái)數(shù)據(jù)顯示，保利地產(chǎn)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.25，排名第49，萬科資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.24，排名第53，華僑城資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.23，排名第58，華夏幸福資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.19，排名第83，首開股份資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.17，排名第90。
從流動(dòng)資產(chǎn)來看，這項(xiàng)可以在一年內(nèi)變現(xiàn)或者耗用的資產(chǎn)指標(biāo)，直接體現(xiàn)企業(yè)的償債能力和變現(xiàn)能力。如果計(jì)算流動(dòng)比率，地產(chǎn)巨頭們?nèi)圆徽純?yōu)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，廣東明珠、中迪投資、中房股份分別以9.00、8.61、8.41的流動(dòng)比率居前三名，前十還有中珠醫(yī)療、三湘印象、海南高速、鐵嶺新城、哈高科、全新好、鳳凰股份。
泰禾集團(tuán)流動(dòng)比率2.03，排名第49，首開股份流動(dòng)比率1.96，排名第53，保利地產(chǎn)流動(dòng)比率1.78，排名第68，招商蛇口流動(dòng)比率1.71，排名74，萬科流動(dòng)比率1.20，排名第123。
除了上述參考項(xiàng)之外，存貨周轉(zhuǎn)率用于反映企業(yè)存貨的周轉(zhuǎn)速度，周轉(zhuǎn)次數(shù)越多，企業(yè)產(chǎn)品銷路越好。
同花順i問財(cái)顯示，截至2017年12月31日，136家房地產(chǎn)概念股中，存貨余額最高的是萬科，達(dá)到5980.88億元，其次是綠地控股達(dá)到5146.83億元，保利地產(chǎn)的存貨為4390.40億元，緊隨其后的分別是華夏幸福、招商蛇口、首開股份、泰禾集團(tuán)、
陽光城、榮盛發(fā)展和中南建設(shè)。
不過，如果按存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)來看，上述幾家地產(chǎn)行業(yè)上市公司數(shù)據(jù)不算高。根據(jù)同花順i問財(cái)數(shù)據(jù)，截至2017年底，萬科、綠地控股、保利地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)分別為0.3、0.5和0.27。存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)最高的房地產(chǎn)類企業(yè)是南都物業(yè)，存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)為1131.67，其次是世聯(lián)行和ST慧球，存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)分別為396.64和295.45。
根據(jù)億翰智庫統(tǒng)計(jì)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2017年上市房企存貨周轉(zhuǎn)率T100中，知名大型房企排名并不靠前。碧桂園排名第14，蘇州高新第15，綠地控股第19名，珠江實(shí)業(yè)第26名，招商蛇口第42名，保利置業(yè)集團(tuán)第44名，華潤(rùn)置地第53名，萬科第57名，保利地產(chǎn)第63名，華僑城第72名。
億翰智庫通過統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)年報(bào)得出結(jié)論，2017年，存貨超過1000億的企業(yè)有24家，而2016年存貨超過1000億的企業(yè)僅有14家，同比增長(zhǎng)71%。2017年整體存貨相較2016年同比增加36%，其中有69家企業(yè)存貨同比處于增長(zhǎng)狀態(tài)，31家企業(yè)存貨有所減少。
進(jìn)入存貨周轉(zhuǎn)率前100的企業(yè)平均存貨周轉(zhuǎn)率為0.35， 而2016年企業(yè)平均存貨周轉(zhuǎn)率為0.36，同比下降3%。房地產(chǎn)行業(yè)周轉(zhuǎn)讓資金更容易向規(guī)模房企匯聚，同時(shí)規(guī)模房企補(bǔ)充存貨的增加讓房企的周轉(zhuǎn)逐步變慢。
魯商置業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率最高
多位專家指出，高周轉(zhuǎn)的主要目的是為了降低資金成本和回款周期、提高企業(yè)收益，而縱觀136家房地產(chǎn)概念股，截至2017年底營(yíng)收最高歌猛進(jìn)的，并非萬科、保利等房企巨頭，而是一些中型企業(yè)。
同花順i問財(cái)數(shù)據(jù)顯示，從營(yíng)業(yè)收入的同比增長(zhǎng)幅度來看，2017年，榮豐控股的同比增幅達(dá)到了1976.51%，穩(wěn)居第一。中房股份和粵泰股份分別達(dá)到606.54%和487.12%，分別位居第二第三。排名前十的地產(chǎn)行業(yè)上市公司還有國(guó)創(chuàng)高新、鐵嶺新城、廣東明珠、榮安地產(chǎn)、廣宇發(fā)展、空港股份、華麗家族，營(yíng)收同比增長(zhǎng)均超過100%。
而2017年?duì)I收達(dá)到千億級(jí)別的三家公司：綠地控股、萬科、保利地產(chǎn)營(yíng)收同比增長(zhǎng)幅度分別為17.4%、1.01%、-5.46%。
在業(yè)內(nèi)人士看來，降低資金成本是房企追求高周轉(zhuǎn)的重要原因之一，在房地產(chǎn)企業(yè)通過基金、債券進(jìn)行融資后，需要支付相對(duì)較高的利息，如果項(xiàng)目可以快速開盤，讓資金盡快回籠，企業(yè)就能將利息穩(wěn)定在可控范圍內(nèi)。
億翰智庫分析2017年房企周轉(zhuǎn)率時(shí)稱，自2017年融資渠道收窄以后，部分房企開始面臨著資金壓力，即使在今年4月中旬央行宣布降準(zhǔn)，所釋放的信號(hào)對(duì)房企有所利好，但是部分房企資金面的壓力依舊偏緊。而且房地產(chǎn)作為資本密集型行業(yè)，開發(fā)需要大量資金，面對(duì)這樣的情況，房企開始在拿地、開發(fā)、銷售上加快周轉(zhuǎn)來應(yīng)對(duì)資金壓力。
同花順i問財(cái)數(shù)據(jù)顯示，2017年，資產(chǎn)負(fù)債率最高的十家企業(yè)分別是魯商置業(yè)、中南建設(shè)、綠地控股、云南城投、中交地產(chǎn)、泰禾集團(tuán)、天津松江、廣宇發(fā)展、信達(dá)地產(chǎn)、新城控股。上述公司的資產(chǎn)負(fù)債都超過了85%，其中魯商置業(yè)2017年底的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到93.96%。
2017年，資產(chǎn)負(fù)債率同比增長(zhǎng)最快的十家地產(chǎn)行業(yè)上市公司分別是大龍地產(chǎn)、廣東明珠、世聯(lián)行、電子城、宋都股份、我愛我家、皇庭國(guó)際、綠景控股、中弘股份、財(cái)信發(fā)展，上述公司的資產(chǎn)負(fù)債率同比增長(zhǎng)率都達(dá)到了14%以上。其中大龍地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率同比增長(zhǎng)高達(dá)53.65%，降低資金成本是上述企業(yè)的迫切需求。
資產(chǎn)負(fù)債率同比下降幅度較高的企業(yè)中包括華聯(lián)控股、深物業(yè)、中房股份等，分別下降了28.85%、28.15%、10.17%。
有業(yè)內(nèi)人士指出，通過控制銷售費(fèi)用來降低營(yíng)銷成本從而提高利潤(rùn)率，是大部分房地產(chǎn)企業(yè)所追求的，不過有時(shí)為了提高周轉(zhuǎn)率，企業(yè)不得不增加銷售費(fèi)用。
同花順i問財(cái)數(shù)據(jù)顯示，截至2017年底，136家房地產(chǎn)類企業(yè)中，銷售費(fèi)用最高的依次是62.62億元的萬科、59.67億元的綠地控股、38.66億元的保利地產(chǎn)、19.63億元的華夏幸福、18.08億元的金科股份、17.76億元的新城控股、14.68億元的招商蛇口、14.45億元的華僑城、12.45億元的藍(lán)光發(fā)展、12.43億元的金地集團(tuán)等。
不過，根據(jù)記者計(jì)算，上述這些房企，銷售費(fèi)用比都保持在2%至5%之間，反而是一些中小型房企的銷售費(fèi)用比相對(duì)更高。如綠景控股和同達(dá)創(chuàng)業(yè)的銷售費(fèi)用比例達(dá)到16%。
華潤(rùn)保利等房企曾因安全事故被住建部點(diǎn)名
此前，碧桂園在業(yè)界一直流傳著一些公司規(guī)則，如“4568”，即4個(gè)月賣樓，5個(gè)月回款，6個(gè)月現(xiàn)金流為正，8個(gè)月再投資。除了碧桂園之外，還有不少房企也都有過類似規(guī)定。
據(jù)報(bào)道，數(shù)年前，萬科曾奉行“5986”原則，即是拿地5個(gè)月動(dòng)工、9個(gè)月銷售、第一個(gè)月售出八成、產(chǎn)品必須六成是住宅。2012年3月，時(shí)任萬科集團(tuán)董事會(huì)主席王石曾稱，萬科對(duì)于地產(chǎn)項(xiàng)目第一個(gè)月售出八成難以為繼。不過前兩個(gè)數(shù)字仍在一定程度上體現(xiàn)了萬科的高周轉(zhuǎn)。
資料顯示，融創(chuàng)曾實(shí)行“5-9-12-15-30”辦法，即拿地5個(gè)月開工、9個(gè)月開盤、12個(gè)月收回集團(tuán)資金投入，實(shí)現(xiàn)15%的凈利率及30%的內(nèi)部收益率。
為了實(shí)現(xiàn)上述規(guī)則，獎(jiǎng)懲是各家公司較為常見的辦法。前不久曾引起爭(zhēng)議的也正是碧桂園對(duì)于高周轉(zhuǎn)的獎(jiǎng)懲辦法。今年4月，碧桂園對(duì)于部分城市提出要求：“設(shè)計(jì)當(dāng)天內(nèi)出圖（通宵）”“項(xiàng)目摘牌20天后開工罰款”“3個(gè)月開盤有獎(jiǎng)”“大于7個(gè)月開盤撤職……”
今年7月，住建部通報(bào)全國(guó)上半年建筑安全事故指出，今年上半年，全國(guó)共發(fā)生房屋市政工程生產(chǎn)安全較大及以上事故13起、死亡52人，比去年同期分別下降18.75%和10.34%。
據(jù)中國(guó)建設(shè)報(bào)報(bào)道，住建部最新通報(bào)的今年7月建筑安全事故報(bào)告中，7月，全國(guó)在建工程安全事故涉及俊發(fā)地產(chǎn)、北辰置業(yè)、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、保利地產(chǎn)等多家知名房企旗下項(xiàng)目。
而在2016年上半年，住建部通報(bào)中，中交集團(tuán)、藍(lán)光發(fā)展、和記黃埔、華潤(rùn)置地、福星惠譽(yù)、北辰置業(yè)、融創(chuàng)中國(guó)、新鴻基地產(chǎn)、中天城投、路勁地產(chǎn)、凱德置地、龍光地產(chǎn)等房企旗下項(xiàng)目均發(fā)生不同程度的工程質(zhì)量安全事故。
8月3日，碧桂園舉辦全國(guó)媒體見面會(huì)，碧桂園總裁莫斌在回答“公司安全事故是否與高周轉(zhuǎn)有關(guān)”問題時(shí)表示，安全事故與工程質(zhì)量沒有關(guān)系，與高周轉(zhuǎn)沒有關(guān)系，公司一貫強(qiáng)調(diào)有質(zhì)量的高周轉(zhuǎn)。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱，高周轉(zhuǎn)企業(yè)更要注意質(zhì)量和風(fēng)險(xiǎn)把控，不能盲目下指標(biāo)，壓縮工期，要避免出現(xiàn)偷工減料的現(xiàn)象，以免欲速則不達(dá)。
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