1房地產(chǎn)泡沫城市排名榜
2廈門現(xiàn)狀：房?jī)r(jià)跌瘋了
3中國(guó)城市房?jī)r(jià)已“階段性見頂”
近日，易居研究院發(fā)布的房?jī)r(jià)收入比偏離度報(bào)告，給出了房?jī)r(jià)泡沫最大的城市排名。出乎意外的是，第一名不是北上廣，而是廈門！同時(shí)，廈門也因房?jī)r(jià)下跌最猛登上樓市頭條。從中，我們可以窺見中國(guó)樓市趨勢(shì)的一角，希望能對(duì)所有購(gòu)房者和業(yè)內(nèi)有啟發(fā)。
房地產(chǎn)泡沫城市排名榜
在全國(guó)樓市調(diào)控一盤棋的背景下，各城市上半年的房?jī)r(jià)漲幅又有什么樣的表現(xiàn)呢？
上半年，全國(guó)商品住宅成交均價(jià)自1月以來(lái)持續(xù)走高，6月份時(shí)已達(dá)13724.7元/平，創(chuàng)下自2013年以來(lái)的新高，看來(lái)市場(chǎng)并不領(lǐng)調(diào)控的情。
而從城市來(lái)看，漲幅最高的是紹興，達(dá)到了48%。其次是貴陽(yáng)、重慶和西安，漲幅都達(dá)到了30%以上，西部城市房?jī)r(jià)后發(fā)制人，上半年漲幅最猛。
而多年的棚改政策，以及貨幣化安置方式，大幅刺激了三四線城市的房?jī)r(jià)。在住宅成交面積前10名中，基本被三四線城市囊括。
在易居研究院發(fā)布的房?jī)r(jià)收入比偏離度報(bào)告中，給出了房?jī)r(jià)泡沫最大的城市排名。
偏離度越大，房?jī)r(jià)泡沫越大
在統(tǒng)計(jì)的80個(gè)城市中，廈門偏離度達(dá)到41%，位居首位，說(shuō)明廈門的房?jī)r(jià)與收入嚴(yán)重脫離，泡沫還未擠凈。另一個(gè)兄弟城市——福州，偏離度也在22%，位居前10。
而同屬福建的泉州，偏離度僅為-3%，說(shuō)明房產(chǎn)資金過(guò)于集中在大城市，造成了嚴(yán)重的房?jī)r(jià)階層脫離。
另外，南京（35.7%）、濟(jì)南（32.7%）、廣州（29.6%）等3城的房?jī)r(jià)偏離度水平都明顯偏高。其中廈門和南京本輪房?jī)r(jià)漲幅較大，濟(jì)南和廣州本輪行情啟動(dòng)時(shí)間相對(duì)較晚。
隨著7月最后一天，政治局定調(diào)“遏制房?jī)r(jià)上漲”，深圳再次加碼限購(gòu)，全國(guó)新一輪的調(diào)控潮或?qū)?lái)襲，下半年的樓市又該如何演繹呢？
廈門現(xiàn)狀：房?jī)r(jià)普跌
廈門湖里區(qū)的一個(gè)中介告訴我，島內(nèi)房?jī)r(jià)普遍跌了1-1.5萬(wàn)/平米，島外跌了6000-1萬(wàn)/平米左右。環(huán)廈門島出橋頭位置的島外普遍也降價(jià)1萬(wàn)左右單價(jià)。廈門這邊二手房掛牌價(jià)和實(shí)際成交的價(jià)差會(huì)比較大！議價(jià)空間較大，基本能成交的價(jià)格，客戶都會(huì)參考2016年10月份的價(jià)位，高于2016年底的價(jià)格都很難成交。
比如湖里區(qū)枋湖，普宅，新景龍郡，2015年次新房，86平米，在2017年3月份高峰期賣到598萬(wàn)元，單價(jià)6.95萬(wàn)/平米，今年同戶型成交在460萬(wàn)左右，5.35萬(wàn)/平米，單價(jià)下降了1.6萬(wàn)元/平米，降幅達(dá)到了23%。
老破舊更加不抗跌，枋湖新村，83平，樓梯房，2000年建成，高峰期成交到380萬(wàn)，現(xiàn)在降到290萬(wàn)。
2017年12月31日過(guò)后，廈門房產(chǎn)過(guò)后不能避稅是房?jī)r(jià)下降的很大原因，另外首付款提高了，次新房2017年3月份一次性漲了一萬(wàn)五到兩萬(wàn)的單價(jià)，調(diào)控后就慢慢降下來(lái)了，到現(xiàn)在全部跌回到原點(diǎn)。
但島內(nèi)的豪宅還是很堅(jiān)挺，真正的有錢人不會(huì)受到調(diào)控影響拋售，畢竟好的房子是稀缺的。但島外的豪宅卻有所降價(jià)，因?yàn)閸u外供給量較大，產(chǎn)品有競(jìng)爭(zhēng)壓力，不具有稀缺性。
集美區(qū)的一個(gè)投資者說(shuō)，他平常接觸到很多投資客，現(xiàn)在大套要虧一百萬(wàn)才能出手，小套要虧五十萬(wàn)才能賣掉。
但有的如學(xué)區(qū)房，地鐵房，優(yōu)質(zhì)樓盤，降價(jià)20%，立馬就可以成交，說(shuō)明需求還是有的，無(wú)非是被限購(gòu)了，或者是價(jià)格太高了，但現(xiàn)在成交多是400萬(wàn)左右，兩房，小三房成交居多，還有一些高端豪宅，1000萬(wàn)以上，陸續(xù)都有成交，兩級(jí)分化。
當(dāng)然并不是廈門所有房子都在大跌，學(xué)區(qū)房，高端豪宅，價(jià)格浮動(dòng)比較小，一旦有降價(jià)，很快會(huì)賣掉，廈門有錢人還是比較多，豪宅是追求生活質(zhì)量，學(xué)區(qū)房又是硬需求。
2016年廈門一手房成交量309萬(wàn)平米，廈門二手房共成交了65170套，同比上漲38%，其中二手住宅成交51785套，成交面積500萬(wàn)平米。是近幾年成交的最高峰。
相比2016年的成交量，目前廈門的成交量已經(jīng)跌入了谷底。根據(jù)廈門房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)數(shù)據(jù)中心的監(jiān)測(cè)，2018上半年廈門二手房共成交10479套，與2017年下半年相比下跌28.63%。其中，二手住宅共成交6465套，月均成交約1077套。但從住宅的成交量來(lái)看，3、4、5、6月，是逐月增加的。
據(jù)中介說(shuō)，成交量回升主要是改善型需求和首次置業(yè)的剛需，以及廈門周邊的剛需客戶，投資客基本上已經(jīng)絕跡。
中國(guó)城市房?jī)r(jià)已“階段性見頂”
拿廈門房?jī)r(jià)下跌而言，地價(jià)下跌無(wú)疑是直接原因。地價(jià)是房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)。與國(guó)家相關(guān)政策步伐一致，目前廈門出臺(tái)政策持續(xù)加大土地的供應(yīng)力度，落實(shí)房住不炒穩(wěn)定預(yù)期，導(dǎo)致供給超出預(yù)期繼而土地流拍，成本下降房?jī)r(jià)自然而然地下降。
供多了，需也有變。長(zhǎng)期以來(lái)，廈門房?jī)r(jià)比肩部分一線城市，與需求過(guò)剩分不開。而支撐超額需求的，既有看好其居住環(huán)境的真正需求者，也有看好投資機(jī)會(huì)的逐利套利者。
這也導(dǎo)致，廈門當(dāng)?shù)鼐用褚荒晔杖脒€買不起一平方米房子——據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，2017年廈門全體居民人均可支配收入46630元，平均房?jī)r(jià)高峰時(shí)則為每平方米5萬(wàn)到6萬(wàn)，這難言正常。正因如此，有研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示，在國(guó)內(nèi)城市中，房?jī)r(jià)收入比偏離度最高的就是廈門。
而如今，嚴(yán)厲調(diào)控措施和租售并舉舉措，將投機(jī)需求剔除，將正常居住需求向租房分流，看漲預(yù)期也為之降溫。
而無(wú)論是調(diào)控升級(jí)，還是市場(chǎng)價(jià)格到了某個(gè)高點(diǎn)后正?；卣{(diào)，核心都是預(yù)期收益率，因?yàn)轭A(yù)期收益率往往走在實(shí)際影響因素前面，造成價(jià)格波動(dòng)。此次中央政治局會(huì)議釋放“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”信號(hào)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響巨大，原因亦在于此。而未來(lái)，明確的預(yù)期仍是房地產(chǎn)調(diào)控的重要選項(xiàng)。
接下來(lái)，房?jī)r(jià)階段性見頂也會(huì)是普遍趨勢(shì)，國(guó)內(nèi)二三線城市乃至主要熱點(diǎn)城市，會(huì)更多地出現(xiàn)類似廈門這樣的房?jī)r(jià)“回調(diào)”而不再是大幅上漲的情形。
從政策層面看，高壓調(diào)控短期內(nèi)不可能出現(xiàn)松動(dòng)的可能。從日前召開的中央政治局會(huì)議、國(guó)務(wù)院金穩(wěn)委會(huì)議等都可看出，雖說(shuō)宏觀環(huán)境寬松，但卻不是大水漫灌，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)定向防水意圖依舊明顯，意在防止貨幣政策助推房?jī)r(jià)上漲。住房需求向購(gòu)房的溢出，也必定會(huì)隨著調(diào)控的加緊轉(zhuǎn)向低落。
從行業(yè)發(fā)展周期看，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入行業(yè)發(fā)展的下半場(chǎng)。不論是從需求、供給，還是從競(jìng)爭(zhēng)力、利潤(rùn)空間看，出現(xiàn)階段性“回調(diào)”應(yīng)是大概率事件。目前房?jī)r(jià)水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出居民可承受范圍，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大，也已逐漸成為共識(shí)。
就此看，廈門房?jī)r(jià)回調(diào)有著不容小覷的啟示意義：這既給“炒房客拉升房?jī)r(jià)，剛需族接盤”的模式帶來(lái)了震懾，也給了社會(huì)難得的窗口期，通過(guò)短期調(diào)控模式向長(zhǎng)效機(jī)制的轉(zhuǎn)換以穩(wěn)定預(yù)期，也讓國(guó)內(nèi)樓市進(jìn)入健康發(fā)展的“循環(huán)”。
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