郭增利/文 企業(yè)發(fā)展和社會(huì)發(fā)展之間究竟是怎樣的關(guān)系？企業(yè)家和商人會(huì)有不同的解讀和做法。主要差別是：企業(yè)家擅長(zhǎng)把握以促進(jìn)社會(huì)進(jìn)步為前提的發(fā)展契機(jī)，并持續(xù)深化品質(zhì)經(jīng)營(yíng)，在助力社會(huì)發(fā)展中獲得自身利益。而商人更為注重短期利益的最大化，較少關(guān)心產(chǎn)品和服務(wù)與社會(huì)發(fā)展之間的協(xié)同關(guān)系。企業(yè)家少、商人多，這是很多行業(yè)不爭(zhēng)的事實(shí)。忽視社會(huì)效應(yīng)，一味推崇利益導(dǎo)向，將讓企業(yè)在存量市場(chǎng)中失去本來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)力。

以推動(dòng)社會(huì)進(jìn)步為目標(biāo)，提升長(zhǎng)期創(chuàng)造力，是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的最大保證。工匠精神一定要站在社會(huì)發(fā)展的高度才能真正建立；企業(yè)也只有能夠?yàn)樯鐣?huì)提供有品牌和品質(zhì)支撐的、擁有更高性?xún)r(jià)比的產(chǎn)品，才能贏得增長(zhǎng)機(jī)會(huì)。商業(yè)地產(chǎn)尤其如此，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)有著顯著的服務(wù)社會(huì)發(fā)展的本質(zhì)特征。

從基本屬性分析。商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)高度社會(huì)化的特殊產(chǎn)品。它通過(guò)提供社會(huì)服務(wù)，形成可以經(jīng)營(yíng)的商業(yè)資產(chǎn)，再通過(guò)資產(chǎn)到資本的轉(zhuǎn)化，吸引社會(huì)公眾投資，例如REITs。由此可見(jiàn)，商業(yè)地產(chǎn)的生存基礎(chǔ)注定離不開(kāi)社會(huì)屬性，它是實(shí)現(xiàn)社會(huì)所需各類(lèi)服務(wù)的聚合與滿足的過(guò)程。偏離這個(gè)本質(zhì)，商業(yè)地產(chǎn)就將面臨重重壓力。

從高建造成本和高租金約束的弊端分析。一般認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)主要通過(guò)商品經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)者服務(wù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值并賺取利潤(rùn)?；仡欉^(guò)去近30年的行業(yè)發(fā)展歷史，可以清晰地看到商業(yè)地產(chǎn)各個(gè)利益主體“輕社會(huì)重收益”和層層轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)的深深烙印。

從政府高價(jià)土地出讓、到開(kāi)發(fā)商構(gòu)建現(xiàn)金流開(kāi)發(fā)模式，再到項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，乃至商業(yè)組合以及招商運(yùn)營(yíng)，幾乎所有的環(huán)節(jié)都在不顧一切地將提高利益作為唯一目標(biāo)，而服務(wù)和需求幾乎全被置于次要位置，商業(yè)地產(chǎn)陷入低品質(zhì)的死循環(huán)也真是無(wú)可奈何。這些社會(huì)和行業(yè)現(xiàn)象是我們單純運(yùn)用商業(yè)地產(chǎn)思維根本無(wú)法解釋的難題；甚至這已經(jīng)不再是一個(gè)行業(yè)性問(wèn)題，而是一種社會(huì)不良傾向。

商業(yè)模式和企業(yè)發(fā)展必須以尊重社會(huì)發(fā)展為原則。以個(gè)體利益訴求建立商業(yè)模式，本來(lái)無(wú)可厚非。但任何企業(yè)和商業(yè)模式都必須首先尊重社會(huì)發(fā)展進(jìn)步。從商業(yè)地產(chǎn)本身特有的社會(huì)屬性進(jìn)行分析，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)太多由于社會(huì)服務(wù)意識(shí)缺失所帶來(lái)的弊端。

高土地價(jià)格帶來(lái)的高建造成本，使開(kāi)發(fā)商背上了沉重的資金包袱和背離市場(chǎng)要求的最低租金約束，直接后果就是加重了品牌商的租金成本負(fù)擔(dān)，使其難以獲得合理的開(kāi)店回報(bào)，造成高價(jià)格卻低品質(zhì)的品牌扭曲。越來(lái)越多的低價(jià)者得市，怎能讓工匠精神傳承？又怎能真正促進(jìn)社會(huì)進(jìn)步發(fā)展？

從內(nèi)容、空間和流量需求分析。商業(yè)地產(chǎn)吸納了絕大部分“吃穿用玩”的消費(fèi)服務(wù)功能，只不過(guò)不同購(gòu)物中心的比例結(jié)構(gòu)有所不同而已。具體來(lái)看，演變規(guī)律基本體現(xiàn)為“穿、吃、玩、用”；而“用”的部分，包括多種服務(wù)功能，是未來(lái)最大的新增長(zhǎng)空間，也是很多國(guó)家購(gòu)物中心租戶(hù)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)最快的部分。

對(duì)內(nèi)容構(gòu)成深度解剖后可以發(fā)現(xiàn)，購(gòu)物中心的服務(wù)功能依然非常單薄。受限于較高的租金成本壓力，商圈和社區(qū)居民真正需要的大量社會(huì)服務(wù)無(wú)法進(jìn)入到購(gòu)物中心，不僅阻隔了購(gòu)物中心與社會(huì)發(fā)展之間的關(guān)鍵性連接，也影響了購(gòu)物中心的吸引力和社區(qū)黏性。在購(gòu)物中心的空間運(yùn)用和空間配置方面同樣如此。我們還很難看到購(gòu)物中心空間與社區(qū)服務(wù)互動(dòng)與融合的創(chuàng)新做法。在流量對(duì)社會(huì)服務(wù)的需求無(wú)法得到充分滿足的情況下，購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)能力和持續(xù)動(dòng)力也必然受到一定沖擊。

總之，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言，商業(yè)經(jīng)營(yíng)和社會(huì)服務(wù)本身是一對(duì)密不可分的整體，組合得當(dāng)將起到相互拉動(dòng)的放大效應(yīng)。反之，則難以釋放應(yīng)有的服務(wù)優(yōu)勢(shì)。既然商業(yè)地產(chǎn)最重要的價(jià)值就在于以社會(huì)服務(wù)促進(jìn)社會(huì)發(fā)展和城市繁榮，那就應(yīng)該加快重塑商業(yè)地產(chǎn)社會(huì)服務(wù)本質(zhì)，讓商業(yè)地產(chǎn)完整地融入社會(huì)進(jìn)步大潮。

（作者為中購(gòu)聯(lián)購(gòu)物中心發(fā)展委員會(huì)主任）