從某種程度上說，房地產(chǎn)黑馬企業(yè)是行業(yè)和時(shí)代的造物，這也是房地產(chǎn)市場化、貨幣化的必然結(jié)果。2017年首次躋身房企千億陣營的新城控股就被看作是黑馬之一。新城控股高級副總裁歐陽捷在談及過去20年的房地產(chǎn)市場時(shí)表示，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)支柱地位不可忽略，但是行業(yè)已進(jìn)入下半場，企業(yè)要重新審視整個(gè)產(chǎn)業(yè)與自身發(fā)展。

在歐陽捷看來，穩(wěn)健和高周轉(zhuǎn)是新城加速發(fā)展的兩個(gè)關(guān)鍵詞。現(xiàn)金流關(guān)系到房企的生存問題，住宅和商業(yè)的雙輪驅(qū)動(dòng)可以保證良好的現(xiàn)金流，這也是新城控股在房地產(chǎn)進(jìn)入下半場時(shí)依然能夠加速奔跑背后的邏輯所在。

穩(wěn)健選擇

2017年首次躋身千億陣營的新城控股因?yàn)榭焖俚脑鲩L勢頭而被人們稱之為“地產(chǎn)黑馬”，但是在“唯快不破”的地產(chǎn)新競爭格局下，新城控股則提出了“穩(wěn)”的新要求，歐陽捷對于這樣的變化有著深入的思考。

“我是2007年到房地產(chǎn)企業(yè)工作的，”在房地產(chǎn)行業(yè)摸爬滾打十余年的歐陽捷對于行業(yè)有著自己獨(dú)到的判斷。在歐陽捷看來，1998年房地產(chǎn)貨幣化、市場化的改革為行業(yè)帶來了巨大變化，買新房、更新房屋、條件改善都得以實(shí)現(xiàn)。不過除了眾多變化外，房地產(chǎn)市場也具備一些“不變”的氣質(zhì)。

“房地產(chǎn)首先是傳統(tǒng)行業(yè)，人類離開洞穴就要居住在房子里，制造業(yè)的變化很大，但是房產(chǎn)行業(yè)變化并不大；其次，房地產(chǎn)是傳統(tǒng)的制造業(yè)，體現(xiàn)在建筑、建材上；第三，房地產(chǎn)帶動(dòng)了多個(gè)實(shí)體產(chǎn)業(yè)，上下游很多企業(yè)都在圍繞房地產(chǎn)行業(yè)生存；第四，房地產(chǎn)行業(yè)投資體量大，地產(chǎn)金融業(yè)往往涉及幾個(gè)億、十幾個(gè)億。”由此，歐陽捷總結(jié)，房地產(chǎn)真正的“氣質(zhì)”是傳統(tǒng)制造業(yè)，影響國民經(jīng)濟(jì)、支柱產(chǎn)業(yè)的地位不能忽略。

基于這樣的判斷，歐陽捷認(rèn)為“穩(wěn)健”對于房企來說顯得尤為重要。在被問及過去20年，新城控股經(jīng)歷了哪幾個(gè)關(guān)鍵的發(fā)展階段時(shí)，歐陽捷回應(yīng)稱：“最深的感受就是做穩(wěn)健的企業(yè)。我們曾提出，新城控股像駱駝，但是2013年時(shí)很多人不認(rèn)可，后來房地產(chǎn)沒了公路只有戈壁灘，這時(shí)才發(fā)現(xiàn)駱駝在沙漠里跑得很快。新城控股是民營企業(yè)，特質(zhì)就是穩(wěn)定。如果不行沒有人來救你，除非足夠大，關(guān)鍵是穩(wěn)健，既快又穩(wěn)。”

正如歐陽捷所說，新城控股目前就是按照又快又穩(wěn)的原則來發(fā)展的，商業(yè)地產(chǎn)也是出于穩(wěn)定的考慮，按照歐陽捷的話說這就是“危機(jī)感”。

新城控股近兩年財(cái)報(bào)顯示，2016年，該公司住宅銷售收入及綜合體銷售占比分別為58.44%和39.96%；到2017年，住宅業(yè)務(wù)收入218.37億元，占比54.85%，綜合體業(yè)務(wù)收入169.56億元，占比42.59%。

商業(yè)地產(chǎn)方面，自2012年創(chuàng)建自己的商業(yè)品牌“吾悅廣場”以來，新城控股至今已在全國59座城市布局了72座吾悅廣場，截至2017年底已開業(yè)23座、總建筑面積達(dá)226.64萬平方米。歐陽捷透露稱，2018年計(jì)劃再開業(yè)18座吾悅廣場，爭取到2020年實(shí)現(xiàn)全國開業(yè)100座。

在歐陽捷看來，“商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營，為公司創(chuàng)造了長期、穩(wěn)定的現(xiàn)金流；豐富的商業(yè)配套有利于提高住宅產(chǎn)品的溢價(jià)水平以及競爭優(yōu)勢。這也是新城控股做商業(yè)的內(nèi)在邏輯”。

事實(shí)上，在壟斷格局來臨之前，做大規(guī)模仍是房企的最佳選擇。而在規(guī)?；l(fā)展的路上，如何確保規(guī)模與利潤的平衡，如何把控防范高速發(fā)展背后潛藏的資金風(fēng)險(xiǎn)，都是房企需要注意的關(guān)鍵點(diǎn)。

“穩(wěn)健與高周轉(zhuǎn)是新城控股發(fā)展的兩個(gè)關(guān)鍵詞”，歐陽捷稱，企業(yè)要做大規(guī)模就要貫徹高周轉(zhuǎn)模式。據(jù)統(tǒng)計(jì)，新城控股操盤的住宅項(xiàng)目從拿地到開盤平均周期為6個(gè)月，一年內(nèi)即可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回正。

在歐陽捷看來，隨著企業(yè)不斷擴(kuò)張，負(fù)債一定會(huì)逐漸增多，只要現(xiàn)金流能在保證經(jīng)營的基礎(chǔ)上覆蓋掉債務(wù)就是安全的。新城控股堅(jiān)持住宅與商業(yè)的雙輪驅(qū)動(dòng)，背后其實(shí)是對企業(yè)現(xiàn)金流的戰(zhàn)略性思考，也是新城控股加速奔跑背后的企業(yè)邏輯。

“現(xiàn)金流關(guān)系到房企的生存問題。”歐陽捷表示，“關(guān)于如何確保良好現(xiàn)金流，我們做了兩方面工作，一是通過銷售住宅資產(chǎn)保證隨時(shí)變現(xiàn)，二是持有商業(yè)地產(chǎn)以保證現(xiàn)金持續(xù)流入。”按照一個(gè)吾悅廣場每年能提供一個(gè)億的現(xiàn)金流計(jì)算，到2020年僅商業(yè)板塊就能保證新城控股近100億元的現(xiàn)金流量，將會(huì)大大降低企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)。

未來五年的重點(diǎn)是解決矛盾

在歐陽捷看來，黨的十九大為包括房地產(chǎn)在內(nèi)的所有行業(yè)提供了新的思路和方向，即社會(huì)主要矛盾轉(zhuǎn)化為“人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾”。從房地產(chǎn)的角度來看，未來要解決房價(jià)不均衡不充分的問題、商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域也存在不平衡不充分的問題、城市布局之間也有不平衡的問題。

“未來城市化的競爭將是以一線城市為核心的都市圈的競爭”，歐陽捷判斷未來都市圈核心城市的房地產(chǎn)市場將會(huì)是量縮價(jià)穩(wěn)的發(fā)展格局，并揭示了新城控股全國區(qū)域布局的邏輯——新城控股將會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持“以上海為中樞，長三角為核心，并向珠三角、環(huán)渤海和中西部地區(qū)進(jìn)行全國擴(kuò)張”的“1+3”戰(zhàn)略布局，同時(shí)戰(zhàn)略進(jìn)入核心城市。

歐陽捷進(jìn)一步指出，未來房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入相對平穩(wěn)的周期，這對于房企而言，可以從行業(yè)環(huán)境及自身現(xiàn)狀出發(fā)，制定較長周期的發(fā)展戰(zhàn)略，在壟斷格局來臨之前實(shí)現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展。

如今，房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提升已經(jīng)是老生常談。“逆水行舟，不進(jìn)則退”，這句話也是近幾年來房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)寫照。不過，在歐陽捷看來，行業(yè)集中度不斷提升是大勢所趨，對于身處其中的房企而言，“不是不進(jìn)則退，而是不進(jìn)則沒”。

歐陽捷認(rèn)為，行業(yè)集中度的速度正在加速，而且加速的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過預(yù)期。目前，房地產(chǎn)正處在一般集中型階段，前20強(qiáng)房企占據(jù)市場份額的20%-40%；在2020年，市場會(huì)進(jìn)入一般寡占型市場，前8強(qiáng)的房企占據(jù)市場份額的40%-70%；之后，市場將進(jìn)入高寡占型階段，前8強(qiáng)房企將占據(jù)市場份額的70%。

此外，從金融資源的支持來看，更多的資金也會(huì)向大房企集中。“去年，我們認(rèn)為房企融資的門檻已經(jīng)不是百強(qiáng)了，而是50強(qiáng)。也就是說，房企只有進(jìn)入50強(qiáng)后，才有機(jī)會(huì)獲得融資，確保在未來市場占有一席之地，如果規(guī)模跌出50強(qiáng)，就有可能失去金融支持，慢慢走向‘不進(jìn)則沒’。”

基于對房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提升的判斷，新城控股早在2015年就提出2020年“沖刺千億”的目標(biāo)；接著新城控股提出2017年沖千億，最終該公司2017年完成銷售額1265億元，首次躋身房企千億陣營。繼2017年首次躋身“千億俱樂部”后，新城控股延續(xù)了高昂的發(fā)展態(tài)勢，今年上半年，該集團(tuán)已實(shí)現(xiàn)銷售金額953.11億元，同比增長94.17%。

提及千億之后新城控股是否會(huì)對發(fā)展戰(zhàn)略做出調(diào)整時(shí)，歐陽捷表示，未來三到四年新城控股仍將以擴(kuò)大規(guī)模為主基調(diào)，以一二線城市為核心，三四線城市作為輔助。這也意味著，在“后千億時(shí)代”，新城控股仍將加速奔跑。據(jù)了解，2018年新城控股的銷售目標(biāo)為1800億元，按照這一目標(biāo)，新城今年銷售增幅將超過40%。

據(jù)了解，新城控股從長三角起家，在這片區(qū)域耕耘多年，靠著“商業(yè)綜合體先行，住宅其后”的策略搶在其他房企之前就在常州、溫州等三四線城市站穩(wěn)腳步。

2016年，新城控股初步完成了“以上海為中樞，長三角為核心，并向珠三角、環(huán)渤海和中西部地區(qū)進(jìn)行全國擴(kuò)張”的“1+3”戰(zhàn)略布局。隨后，新城更是向北進(jìn)駐天津、唐山等京津冀城市，向南伸向深圳等粵港澳大灣區(qū)城市，不斷擴(kuò)充戰(zhàn)略版圖。但從拿地?cái)?shù)據(jù)來看，新城土地?cái)U(kuò)充的主力仍舊是長三角區(qū)域。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，新城控股花了279億元在全國范圍內(nèi)拿地，拿地金額排名第13位，其中有200億元的資金都用來補(bǔ)倉長三角地區(qū)，尤其是在江蘇、浙江的三四線城市持續(xù)布局。

房地產(chǎn)下半場的多元布局

除了上述提及的解決不平衡的問題以外，歐陽捷還認(rèn)為，未來中國房地產(chǎn)市場的主基調(diào)依然是“房住不炒”，房子始終要回歸居住屬性?；诖?，房地產(chǎn)下半場，品牌房企謀變的腳步正在加快，對于生活場景的研究和塑造成為一大趨勢。對于新城控股來說，未來場景就是戰(zhàn)略方向。

據(jù)悉，未來在住宅、商業(yè)、養(yǎng)老、教育、娛樂、物業(yè)以及新興產(chǎn)業(yè)等各個(gè)板塊，新城控股都將圍繞美好場景打造產(chǎn)品，形成覆蓋客戶全生命周期的業(yè)務(wù)鏈條。

將產(chǎn)品力升級視為核心、推動(dòng)住宅產(chǎn)品體系不斷進(jìn)化，是新城控股一直以來的重要課題之一。美好生活、消費(fèi)升級的時(shí)代主旋律下，如何打造更符合市場需求的居住產(chǎn)品，新城控股給出了答案。“未來住宅要打造‘美好+’：美好+居住、美好+生活、美好+社區(qū)、美好+城市，用美好營造生活，用人工智能打造智慧家庭、智慧社區(qū)、智慧城市，用文化傳遞場景革命。”歐陽捷透露稱。

在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，新城控股提出，在現(xiàn)有商業(yè)規(guī)模優(yōu)勢以及不斷提升的“吾悅”品牌影響力基礎(chǔ)上，“吾悅”將用智慧生態(tài)構(gòu)建未來商業(yè)，打造“重文化、強(qiáng)體驗(yàn)、講情懷、領(lǐng)潮流、悅未來”的5.0模式。

歐陽捷表示，未來吾悅廣場將打造充滿科幻的、前沿的消費(fèi)體驗(yàn)，不僅是居民休閑、娛樂、情感交融的共享空間，更是大眾知識(shí)迭代、人文感悟的夢想樂園。“用智慧創(chuàng)造夢想家樂園，新城控股商業(yè)要成為商業(yè)場景與生態(tài)的行業(yè)進(jìn)化領(lǐng)跑者。”

未來，基于現(xiàn)有業(yè)務(wù)優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，新城將開啟多元化業(yè)務(wù)，探索新業(yè)務(wù)的布局。

新城控股集團(tuán)董事長王振華此前透露，新城旗下的物業(yè)管理公司新城悅正在申請香港分拆上市。截至2017年底，新城悅簽署的物業(yè)管理服務(wù)合約面積為6780萬平方米，在管總建面3630萬平方米。2015-2017年，新城悅的收入分別為4億元、5.73億元和8.66億元，年增長率為47.1%。從規(guī)模和效益上來看，與日前登陸港交所的碧桂園服務(wù)相比，新城悅還有一定差距，未來在港交所上市效果如何還有待觀察。

不光是拆分物業(yè)，新城旗下星翼空間孵化器、金東方養(yǎng)老、多奇妙兒童樂園、星軼影院等業(yè)態(tài)也相繼對外推出，不排除未來分拆上市的可能。

“經(jīng)濟(jì)在發(fā)展、消費(fèi)在升級，人們不僅注重物質(zhì)消費(fèi)，更高度關(guān)注精神生活，未來的生活將圍繞場景、科技、綠色、生態(tài)、文化等方面展開。”歐陽捷表示，新城控股還將繼續(xù)發(fā)力養(yǎng)老、教育、兒童樂園、電影院線、物業(yè)等多元化領(lǐng)域，用心為客戶創(chuàng)造美好生活。

值得注意的是，跨越千億規(guī)模之后，25歲的新城控股要謀求多元化，奔向世界500強(qiáng)的目標(biāo)。面對世界500強(qiáng)1429億元的最新準(zhǔn)入門檻，2017年?duì)I業(yè)收入為405.26億元的新城控股還有很長一段路要走。

北京商報(bào)記者 彭耀廣