在長租公寓成為風(fēng)口之后，關(guān)于市場消化的問題開始被關(guān)注。數(shù)據(jù)顯示，目前全國已有千余家長租公寓企業(yè)，涉及房屋數(shù)量約200萬間，包括貝殼找房首席經(jīng)濟學(xué)家、貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)等在內(nèi)的市場專家近日公開示警，通過增量的開發(fā)完成租賃供應(yīng)的形式并不應(yīng)該是常態(tài)，把租購并舉當(dāng)成以租代購，把租賃支持性政策簡單等同于金融支持開發(fā)，成為了資本與資源迅速進入這個市場的主因，面對人口遷移、供應(yīng)配套不健全等問題，市場需要警惕租賃泡沫。

租賃崛起

58集團發(fā)布的《2017-2018中國住房租賃藍皮書》數(shù)據(jù)顯示，2017年全國租房需求較2016年增長57%，四季度租房需求較2016年同比增長71%。近年來，新一線城市經(jīng)濟的繁榮、政策的傾斜和城市的發(fā)展吸引更多人群在此安家，帶動外來人口凈流入快速增長且仍將持續(xù)。

數(shù)據(jù)顯示，新一線城市租房需求量占全國需求量的20%，一線城市租房需求量占全國總需求量的13%。 預(yù)計未來三年，在一線城市租房需求持續(xù)強勁和新一線城市租房需求全面爆發(fā)的雙重引擎下，全國住房租賃市場成長空間廣闊。此外，租賃藍皮書還指出，在新一線城市租房需求增速之下，品牌公寓已經(jīng)成為租房客的新寵。報告顯示，全國租房人群對于房源來源傾向的選擇中，傾向選擇個人房源的占比接近總量一半，達到49%，對近兩年晉升行業(yè)熱門產(chǎn)品的品牌公寓，用戶選擇傾向達到了32%。

租賃需求產(chǎn)生在前，政策扶持緊隨其后。在租賃日漸被市場認同之時，國家政策也開始向其傾斜，自2015年將公寓納入生活服務(wù)業(yè)后，利好政策接連不斷。

具體來看，2015年11月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進消費結(jié)構(gòu)升級的指導(dǎo)意見》首次把公寓業(yè)納入生活服務(wù)業(yè)；2016年3月，財政部《關(guān)于全面推開營業(yè)稅收改征增值稅試點的通知》文件將長租公寓所在的生活服務(wù)業(yè)納入到營改增試點；2016年4-5月，國家發(fā)改委及國務(wù)院相繼發(fā)布《關(guān)于印發(fā)促進消費帶動轉(zhuǎn)型升級行動方案》和《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)，成為上述意見的亮點所在；到了2016年11月，國家稅務(wù)總局發(fā)布的第69號營改增公告，更進一步對相應(yīng)的個人住房、非住房出租稅進行了規(guī)定。

同策研究院首席分析師張宏偉也指出，一旦國家政策在短時間內(nèi)給予大力支持，無論租賃還是買賣，都意味著行業(yè)內(nèi)面臨著相對較大的發(fā)展空間。

在58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波看來，影響租賃發(fā)展的因素可以形容為“四位一體”，即政策為首、租賃房源供給為體、法律法規(guī)和金融為兩翼。首先，需要通過各類地方性政策更好保障租賃市場健康發(fā)展；其次多主體共建、多渠道保障租賃房源的供應(yīng)，是需要花大力氣建設(shè)的；最后通過法律法規(guī)和金融兩者共同保障租賃的有序化發(fā)展，包括通過法律提升承租人的“安全感”，以及大力發(fā)展資產(chǎn)證券化REITs等。

資本與資源涌入

在政策引導(dǎo)扶持和市場需求增長的雙重助力下，住房租賃市場愈發(fā)火熱。目前，包括地產(chǎn)開發(fā)商、地產(chǎn)服務(wù)中介、“互聯(lián)網(wǎng)+資本”平臺以及酒店集團均有布局長租公寓。

值得注意的是，在國家明確發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃的背景下，眾多房企搖身一變成為“包租公”，做起了長租公寓的買賣。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已有20多家百強房企啟動長租公寓中長期發(fā)展戰(zhàn)略，并在長租公寓領(lǐng)域動作頻頻。有分析人士認為，預(yù)計接下來將會有更多房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)長租市場。

以萬科為例，該公司于2014年率先試水長租公寓領(lǐng)域，相關(guān)業(yè)務(wù)自2015年進入擴張階段。公開資料顯示，萬科在2015年單獨成立了租賃公寓業(yè)務(wù)部發(fā)展長租公寓，隨后開始在幾個重點城市進行嘗試。進入2016年，萬科整合旗下各個分公司長租公寓項目，制作統(tǒng)一的管理平臺以統(tǒng)籌項目拓展、運營管理、價格審批及財務(wù)結(jié)算等，并統(tǒng)一為“泊寓”品牌。

萬科集團副總裁、董事會秘書朱旭在今年博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第18屆年會上表示，萬科在2014年開始進入長租領(lǐng)域，現(xiàn)已在全國開發(fā)長租公寓16萬間，目前已經(jīng)開業(yè)的公寓有4萬間。

“房企在長租公寓領(lǐng)域布局，可以形容為不得不為之。”張波分析稱，租賃作為房企下一個十年競爭的第二跑道，各大品牌房企沒有任何理由放棄“參賽權(quán)”，房企布局長租公寓多是為長遠發(fā)展考量，并非著眼于眼前的盈利空間。

“從布局長租公寓領(lǐng)域的企業(yè)來看，開發(fā)商動作更為猛烈一些。除開發(fā)商以外的參與主體大多以輕資產(chǎn)為主，而開發(fā)商則是輕重資產(chǎn)結(jié)合、重資產(chǎn)為主。此外，開發(fā)企業(yè)在租賃市場中爭奪自己的市場份額，對于企業(yè)轉(zhuǎn)型而言也是一個非常重要的方向。”張宏偉如是分析。

此外，盈利能力問題是長租公寓繞不過的話題。

“在長租公寓領(lǐng)域，房企的主要優(yōu)勢在于資金實力和品牌影響力，但存在和其他長租公寓運營方同樣的困惑，即自建或收購的成本較高、資金回流周期長、收益率普遍偏低等問題。” 張波對北京商報記者說道。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進也認為，目前租賃業(yè)務(wù)的發(fā)展，其實主要是供給端的概念，而需求端其實還沒有真正跟上來。

“所以從這個角度看，對于供給端來說，各類優(yōu)惠政策和資本投資，往往會刺激增加供應(yīng)，但是未來是否可以持續(xù)，其實也是有疑問的。”嚴(yán)躍進補充道。

張波分析認為，未來5-10年，中國長租公寓市場份額占據(jù)租賃市場10%以上比重將是大概率事件，長租公寓萬億級市場中，龍頭公司市值達到千億規(guī)模亦值得期待。不過，從目前來看，長租公寓市場的回報率的確不太如人意，尤其是近兩年運營方獲取的房源成本往往較高，房企拿到租賃地塊的成本也較高，這些因素對于長租行業(yè)的長期發(fā)展的確不利，需要在政策、稅收以及資金層面給予更多傾斜。

警惕租賃泡沫

在長租公寓發(fā)展得風(fēng)生水起之時，業(yè)界對于住房租賃市場的風(fēng)險預(yù)測——“租賃泡沫”論，也越來越多被提及。

“當(dāng)下的市場絕對不可能通過增量的開發(fā)完成租賃供應(yīng)，但目前市場就是這樣做的。另外，把租購并舉當(dāng)成以租代購，把租賃支持性政策簡單等同于金融支持開發(fā)，都是租賃市場的誤區(qū)。” 在楊現(xiàn)領(lǐng)看來，隨著潛在住房供應(yīng)越來越少，租賃人口往城市里面遷移，租賃作為一個強剛需，取決于周邊配套和交通便利性等，導(dǎo)致今天租賃需求結(jié)構(gòu)和供應(yīng)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生很大的錯配。他擔(dān)心，在政策的激勵下，大量企業(yè)短時間內(nèi)集中涌入住房租賃市場。而需求端問題未能解決，一些租賃企業(yè)的房屋空置率較高，租賃崛起到租賃泡沫也就一兩年時間。

值得一提的是，大部分專家對“租賃泡沫是租賃市場發(fā)展必由”的觀點持肯定態(tài)度，但在租賃泡沫何時來臨的時間問題上，與楊現(xiàn)領(lǐng)的觀點存在一定出入。

張波分析稱，國內(nèi)租賃房源目前還遠未到所謂的房源過剩，所謂的空置率較高情況的重要原因無非兩個，一類是產(chǎn)品不對路，另一類是租金不對路。這里面很大情況可能是對于用戶需求調(diào)查不夠深入所致，例如在北京、上海等一線城市，大量用戶租賃需求是以小戶獨居為主，如果市場上大量出現(xiàn)大面積戶型則可能較難迎合用戶需求。