雖說深圳是一座“沒有農(nóng)村的城市”，但以二線插花地為代表的改造項(xiàng)目也讓“棚改”之風(fēng)吹到了深圳。在深圳，棚改與城市更新之間，似乎成為了一道必做的選擇題。只是，改造的風(fēng)口到來，首先做出反應(yīng)的還是房?jī)r(jià)。

今年上半年，深圳市福田區(qū)舉行2018年第一季度56項(xiàng)重大項(xiàng)目集中開工儀式，此次開工就包括福田區(qū)華富村東、西區(qū)改造項(xiàng)目，涉及棚改類、城市更新類共八類。盡管已經(jīng)進(jìn)入棚改階段，但證券時(shí)報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，仍有少部分業(yè)主將自己的房子出售，一套接近88平方米的房子要價(jià)850萬元，接近每平方米10萬元，而在去年年初，同一小區(qū)的類似房源成交價(jià)不到每平方米6萬元。

一條筍崗路把華富村分割成為北村和東區(qū)、西區(qū)。目前，華富北村尚未進(jìn)入棚改階段，但中介對(duì)記者表示，這里目前出售的房源要價(jià)也已經(jīng)達(dá)到每平方米8萬元，漲幅驚人。

而在羅湖筍崗片區(qū)，春筍樓是一處環(huán)境稍顯破舊的老小區(qū)，之前一度傳出街道辦開始在春筍樓開展城市更新意愿征集工作。不管最終是城市更新還是棚改，這里正在出售的房源幾乎為零。不過，記者調(diào)查時(shí)也發(fā)現(xiàn)，有中介聲稱有房源出售，但單價(jià)要每平方米6萬元，此價(jià)已經(jīng)超過周邊二手高層住宅的價(jià)格。“不管是棚改還是城市更新，一些資金都在賭博，想趁著舊改之前博一把，但出手還需要謹(jǐn)慎。”有中介人員對(duì)記者如是說。

在深圳，許多未被納入棚改試點(diǎn)的小區(qū)，業(yè)主自發(fā)組織簽名，都在“翹盼”棚改的到來。對(duì)于許多老舊小區(qū)的業(yè)主來說，這是一次難得的機(jī)遇。在福田區(qū)八卦嶺的鵬盛村，門口一度掛著十分醒目的橫幅：鵬盛村民盼棚改，英明政府推新政。有當(dāng)?shù)鼐用癖硎?，因?yàn)閷?duì)面的八卦嶺鵬基公寓棚改項(xiàng)目不斷加速，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)自發(fā)組織簽名，希望自己的小區(qū)也能進(jìn)入棚改或城市更新程序。

記者發(fā)現(xiàn)，與內(nèi)地多個(gè)城市不同，無論是城市更新還是棚改模式，深圳的業(yè)主絕大多數(shù)都會(huì)選擇回遷，只有極少數(shù)會(huì)選擇貨幣補(bǔ)償。

深圳將目光聚焦至棚改，試圖進(jìn)行公共住房供應(yīng)體系的重構(gòu)，擬通過棚戶區(qū)改造破解公共住房供應(yīng)難題，似乎也切合大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的“風(fēng)口”。深圳市政府日前出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的實(shí)施意見》，對(duì)棚改的政策適用范圍、搬遷安置補(bǔ)償和獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目實(shí)施模式等內(nèi)容作出具體規(guī)定。《實(shí)施意見》明確，棚戶區(qū)改造搬遷安置補(bǔ)償采取貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換以及貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合等方式，由權(quán)利主體自愿選擇?！秾?shí)施意見》統(tǒng)一了老舊住宅區(qū)棚改項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)調(diào)換標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定各區(qū)政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況，按照套內(nèi)建筑面積1:1或不超過建筑面積1:1.2的比例，確定轄區(qū)內(nèi)老舊住宅區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)調(diào)換標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，各區(qū)政府可以根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，獎(jiǎng)勵(lì)權(quán)利主體每套住房增購不超過10平方米的建筑面積，增購面積的價(jià)格按照同地塊安居型商品房的價(jià)格計(jì)收，最高不超過被搬遷住房類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。值得一提的是，《實(shí)施意見》提出了深圳特有的“各區(qū)政府主導(dǎo)+人才住房專營(yíng)機(jī)構(gòu)為主+人才住房和保障性住房”的棚改項(xiàng)目實(shí)施模式。

與棚改不同，在城市更新項(xiàng)目實(shí)施中，最大的問題就是拆遷難。合一城市更新運(yùn)營(yíng)管理有限公司董事總經(jīng)理羅宇表示，政府不會(huì)過多地干預(yù)老舊住宅小區(qū)中的城市更新，這么多年以來，政府缺乏一套搬遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)，以及拆遷中爭(zhēng)端的解決機(jī)制，這兩個(gè)是比較大的問題。而在棚戶區(qū)改造中，政府已經(jīng)出臺(tái)比較清晰的政策，當(dāng)出現(xiàn)爭(zhēng)端或拆遷面積達(dá)到某個(gè)比例時(shí)，剩余部分可采取強(qiáng)制征收，這并不是在棚戶區(qū)改造中可以實(shí)行，而在老舊住宅小區(qū)中就無法實(shí)施的問題。目前來看，香港“強(qiáng)制售賣”的做法比較成熟，也值得深圳借鑒。在香港，如果開發(fā)商想改造某小區(qū)，就先收購這個(gè)小區(qū)的房屋。當(dāng)達(dá)到一定數(shù)量后，剩余部分可以向法院申請(qǐng)“強(qiáng)制售賣”，要求這部分業(yè)主將房產(chǎn)賣給開發(fā)商。法院會(huì)做出裁決：一是該不該賣給開發(fā)商，二是如何定價(jià)，這樣就有了“裁判員”。而在深圳，由市場(chǎng)主導(dǎo)的模式下，“裁判員”缺位了。