房企榜單“亂飛”背后有“錢”

幾家機(jī)構(gòu)發(fā)布的房企榜單數(shù)據(jù)、排名“打架”；業(yè)內(nèi)人士稱，融資趨緊，房企更依賴排行榜，合作費(fèi)用影響排名

時(shí)至年中，各大房企官方銷售數(shù)據(jù)陸續(xù)出爐。然而，各大機(jī)構(gòu)的排行榜數(shù)據(jù)卻出現(xiàn)互相“打架”的情況，甚至一家企業(yè)的排名相差數(shù)十名，而銷售額的統(tǒng)計(jì)差額也竟然達(dá)到百億。那么，這些宣稱客觀公正的房企銷售排行榜單真的“客觀公正”嗎？

錯(cuò)位同一房企不同排名相差十幾位

記者選取了業(yè)內(nèi)較為知名的三家第三方統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行對(duì)比，分別為易居企業(yè)集團(tuán)(下稱“易居”)下屬的克而瑞研究中心、中國(guó)指數(shù)研究院和億翰智庫(kù)，發(fā)現(xiàn)三家機(jī)構(gòu)發(fā)布的榜單存在著較大差異。

與以往不同的是，很少有爭(zhēng)議的排行榜前10位的房企排序也出現(xiàn)了“打架”的情況，中國(guó)指數(shù)研究院和億翰智庫(kù)的第十名為華夏幸福(825億元)，而克而瑞研究中心則為華潤(rùn)置地(852億元)。

值得注意的是，克而瑞研究中心將流量銷售額和權(quán)益銷售額分列，分列之后的結(jié)果是在權(quán)益銷售額排名上，恒大以2891億元取代碧桂園2813.7億元成為榜首。

而據(jù)碧桂園公告披露，2018年前六月，合同銷售金額約4124.9億元，其中歸屬本公司股東權(quán)益的合同銷售金額約3108.2億元。而這一數(shù)據(jù)與易居權(quán)益銷售額排行榜的數(shù)據(jù)有較大出入，正是這一出入決定了榜首花落誰(shuí)家。

除了前十名外，單個(gè)房企的銷售額也不盡相同。非上市房企新力地產(chǎn)在中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)中銷售額為260億元，在其他兩家排行的數(shù)據(jù)為330億元；正在赴港上市的美的置業(yè)銷售額在克而瑞研究中心為371億元，其他兩家則為391億元。

同一企業(yè)的排名在不同榜單中也出現(xiàn)較大的差距。例如，新希望地產(chǎn)在克而瑞排名中為85位，而在其他兩家的排名均為71位。金融街在億翰智庫(kù)排95位，在克而瑞排88位。信達(dá)地產(chǎn)在克而瑞排名為89名，在億翰智庫(kù)為100名。

三家排行榜差異最大為排行榜后20名(第80至100名)排位幾乎完全不一致。既然是宣稱公開(kāi)客觀的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，為何三家榜單有如此大的差異呢？

其中一位機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人向記者稱：“我們的數(shù)據(jù)來(lái)源自簽約合同，各家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的口徑不一樣，會(huì)出現(xiàn)略微差異。因?yàn)楣紩r(shí)間早于企業(yè)公告，也會(huì)與企業(yè)的公告出現(xiàn)數(shù)據(jù)出入。”

雖然統(tǒng)計(jì)口徑會(huì)造成誤差，但差異額從幾億至百億，這背后是否還有其他的原因呢？

幕后合作費(fèi)用從幾十萬(wàn)到百萬(wàn)不等

記者從房企層面獲悉，第三方榜單發(fā)布機(jī)構(gòu)通常會(huì)與房企進(jìn)行合作，而合作費(fèi)用關(guān)聯(lián)到排名的高低，而這已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)公開(kāi)的“秘密”。

一家房企集團(tuán)品牌的負(fù)責(zé)人向記者透露：“尤其是中小型房企，更看重榜單的排名，是否能進(jìn)前100名，是否能進(jìn)前50名，合作費(fèi)用都是百萬(wàn)起步。”

多家房企的品牌負(fù)責(zé)人也向記者證實(shí)，機(jī)構(gòu)和房企之間存在合作。

易居在日前赴港上市的招股書(shū)中提到：“我們的客戶主要為中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，我們過(guò)往絕大部分收入來(lái)自該等客戶”。

其中，今年上半年被易居在權(quán)益銷售額上排名第一位的恒大就是易居的單一最大客戶。從2015年至2017年，易居來(lái)自恒大的收入分別占總收入的22.3%、26.9%、35.1%。

盡管收入來(lái)源來(lái)自于開(kāi)發(fā)商，但是易居同時(shí)強(qiáng)調(diào)：“我們努力出具客觀、獨(dú)立的報(bào)告和排名，且不會(huì)因企業(yè)入選我們的報(bào)告和排名收取任何費(fèi)用。我們?cè)谕瓿蓤?bào)告或者排名后提供增值服務(wù)，由此測(cè)評(píng)及排名服務(wù)獲得收入”。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士透露，排行榜本身或許不直接收取費(fèi)用，而這些后續(xù)的增值服務(wù)卻與排行榜緊密關(guān)聯(lián)。

據(jù)悉，易居旗下?lián)碛腥髽I(yè)務(wù)體系：一手房代理服務(wù)、房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)及咨詢服務(wù)、二手房經(jīng)紀(jì)平臺(tái)等。其招股書(shū)中稱，三大業(yè)務(wù)互為補(bǔ)充，形成強(qiáng)力的業(yè)務(wù)協(xié)同效應(yīng)。在一手房代理和二手房經(jīng)紀(jì)平臺(tái)服務(wù)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，可以收集并充實(shí)易居的大數(shù)據(jù)庫(kù)；大數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)量越大，就越有利于易居為客戶提供更好的大數(shù)據(jù)服務(wù)和咨詢服務(wù)；易居利用大數(shù)據(jù)能力，為地產(chǎn)商客戶提供市場(chǎng)研究報(bào)告、定位分析及可行性研究等各種服務(wù)。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，在合作中，易居往往會(huì)將排行榜、研究報(bào)告、代理業(yè)務(wù)甚至商學(xué)院等“服務(wù)”進(jìn)行“打包”銷售，不僅如此，有的服務(wù)內(nèi)容并非企業(yè)所需求的，而是不得不接受的“攤派任務(wù)”。

不僅是易居，上述機(jī)構(gòu)在排名中都存在“合作費(fèi)用”。一位房企品牌向記者透露：“中國(guó)指數(shù)研究院的合作費(fèi)用也是依據(jù)服務(wù)內(nèi)容不同，從幾十萬(wàn)到百萬(wàn)不等。”此外，“合作費(fèi)用連年上漲，尤其是易居的費(fèi)用，相比去年已經(jīng)翻倍。”

目前，越來(lái)越多的機(jī)構(gòu)看到排行榜背后的“生意經(jīng)”，各式各樣的排行榜也層出不窮。

心態(tài)開(kāi)發(fā)商：無(wú)奈？依賴？

那么，房企為何如此依賴于排行榜單呢？

某一小房企品牌負(fù)責(zé)人稱：“在融資趨緊的背景下，許多銀行、評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)都只對(duì)大型房企、品牌房企融資，而評(píng)判指標(biāo)就是排行榜。”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱：“資金鏈?zhǔn)欠科蠼?jīng)營(yíng)的重要命脈，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)在今年面臨融資難題，其中最大的問(wèn)題在于資質(zhì)不符。金融機(jī)構(gòu)內(nèi)確實(shí)存在著一份‘白名單’：行業(yè)排名、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、信用記錄這些都是重要的考量標(biāo)準(zhǔn)。其中行業(yè)規(guī)模和排名至關(guān)重要，這對(duì)于處于末端的中小型房企而言壓力巨大。同樣30強(qiáng)、50強(qiáng)、100強(qiáng)都是門檻。但是，規(guī)模的提升并非一朝一夕，而如何在短時(shí)間內(nèi)提升行業(yè)排名來(lái)解決融資難題？部分融資需求大的中小型房企開(kāi)始尋求捷徑，買一家或者幾家排行榜成為主流選擇。”

不僅如此，在融資、上市的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，排行榜的重要性不言而喻，其背后更代表著資本市場(chǎng)的認(rèn)可。

那么，金融機(jī)構(gòu)的認(rèn)可就成為排行榜的競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)源。業(yè)內(nèi)最負(fù)盛名的排行榜發(fā)布者易居在招股書(shū)中就明確表示，除了主要客戶開(kāi)發(fā)商之外，其客戶還包括使用房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)和咨詢服務(wù)的銀行、投資者、政府和非營(yíng)利機(jī)構(gòu)。

最為重要的是，易居指出“我們領(lǐng)先的開(kāi)發(fā)商排名亦被上海證券交易所和深圳證券交易所作為篩選國(guó)內(nèi)公司債券發(fā)行人的標(biāo)準(zhǔn)之一。”

此外，易居還與中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)合作共同發(fā)布的中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)測(cè)評(píng)榜，而后者是在我國(guó)民政部注冊(cè)登記的具有法人資格的社會(huì)團(tuán)體，業(yè)務(wù)主管部門是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部。對(duì)于易居來(lái)講，與中房協(xié)的合作無(wú)疑為其排行榜的發(fā)布做了“背書(shū)”。

由于利益牽扯廣泛，在采訪中，多家房企負(fù)責(zé)人也表示：“應(yīng)對(duì)各種排行榜，我們也很無(wú)奈”。

本版采寫(xiě)/新京報(bào)記者夏語(yǔ)冰