七八月是樓市傳統(tǒng)的淡季，但是人們對(duì)于買(mǎi)房的關(guān)注度依然不減，像部分已買(mǎi)房的人，或多或少都遇到了一些難題，比如有位朋友小王問(wèn)融360說(shuō)房君，買(mǎi)了一套二手房，合同簽了，首付也交了，貸款卻沒(méi)辦下來(lái)，違約責(zé)任算誰(shuí)的？首付還能不能退還？
小王的實(shí)際情況是，跟房東談好了價(jià)格，簽訂了合同，還一次性付了60萬(wàn)的首付，當(dāng)時(shí)出于謹(jǐn)慎還檢查了房主的房產(chǎn)證、身份證，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)證上只有房主一人的名字，還說(shuō)他已經(jīng)離婚，房子是自己的，他就沒(méi)有多想。
后來(lái)有個(gè)自稱(chēng)是房主前妻的人聯(lián)系中介，說(shuō)房子是他們的共同財(cái)產(chǎn)，不同意賣(mài)房，貸款手續(xù)也進(jìn)行不下去了，小王覺(jué)得這套房子這么多問(wèn)題，有點(diǎn)不想買(mǎi)了，如果自己?jiǎn)畏矫嫣岢鼋饧s，算不算違約呢？
上述事件中涉及了夫妻共同擁有的房產(chǎn)，需要經(jīng)過(guò)產(chǎn)權(quán)人和所有共有人都簽字確認(rèn)后，才能進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，否則即便是已經(jīng)簽訂了購(gòu)房合同也是無(wú)效的，銀行也不能走貸款流程。
法院判決采用優(yōu)先合同約定原則
從法律的角度講，小王單方面解約是否算違約，主要取決于合同上的約定，法院也會(huì)以合同上的約定為宣判依據(jù)，另一方面，房主也涉嫌隱瞞房屋共有人情況，就這一點(diǎn)，小王可以主張房東違約。
其實(shí)，小王在看房選房的過(guò)程中，就應(yīng)該核實(shí)清楚房屋信息，即便是產(chǎn)權(quán)證上只有房主一人的名字，也有可能是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，建議在買(mǎi)房時(shí)，除了查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證、離婚證，還要注意看對(duì)方的法院判決書(shū)、或者財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議書(shū)。另外，還可以通過(guò)走訪周?chē)従拥确绞胶蓑?yàn)房屋產(chǎn)權(quán)信息。
當(dāng)然，上面說(shuō)的只是房貸辦不下來(lái)的其中一種原因，還有可能是開(kāi)發(fā)商、銀行、借款人方面的原因：
1、開(kāi)發(fā)商漏交材料
買(mǎi)新房的時(shí)候，由于辦理人較多，由于部分工作人員的疏忽，造成材料漏交，貸款不能按時(shí)辦下來(lái)，購(gòu)房人可以依據(jù)合同約定解約，并主張開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任、退還首付。
2、銀行放款慢
還有一種情況就是，提交的材料、房子什么的都沒(méi)問(wèn)題，就是銀行放款慢，問(wèn)信貸員也只是說(shuō)額度緊張，審核比較嚴(yán)格，有的審核通過(guò)了也要排隊(duì)等待放款。今年政策收緊，放款時(shí)間普遍變長(zhǎng)了，貸款等上幾個(gè)月再正常不過(guò)了。建議在簽訂貸款合同的時(shí)候就約定一下放款時(shí)間，銀行在規(guī)定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有放款，屬于銀行方面違約，借款人可以主張銀行承擔(dān)違約責(zé)任。
需要注意的是，如果是政策變動(dòng)造成貸款不能辦下來(lái)，屬于不可抗拒力，《民法通則》里對(duì)不可抗拒力定義是：指合同訂立時(shí)不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。包括自然災(zāi)害、如臺(tái)風(fēng)、地震、洪水、冰雹；政府行為，如征收、征用；社會(huì)異常事件，如罷工、騷亂三方面。
購(gòu)房人遭遇限購(gòu)政策，失去了購(gòu)房資格、或者被提高了首付、利率，就屬于不可抗拒力，銀行不需要承擔(dān)違約責(zé)任，雙方可以協(xié)商解決，要么放棄申請(qǐng)房貸，要么按照新政策執(zhí)行。協(xié)商不成的話，銀行也無(wú)能為力了。
3、借款人個(gè)人征信或提交材料有問(wèn)題
房貸辦不下來(lái)，也有可能是購(gòu)房人方面的原因，比如提交的材料有誤、材料不全、個(gè)人征信不良等，申貸的時(shí)候首先要確認(rèn)資料無(wú)誤，如果逾期記錄不是故意造成的，可以跟產(chǎn)生逾期的銀行協(xié)商能否開(kāi)具非惡意逾期證明，當(dāng)然，這得看銀行的規(guī)定，在政策要求嚴(yán)格的銀行就未必行得通了。
建議申貸前詳細(xì)咨詢(xún)貸款銀行的信貸員，因?yàn)閷?duì)方是你的貸款對(duì)接人，對(duì)貸款人情況和政策要求比較了解，解決問(wèn)題也更有針對(duì)性。
不管是什么原因，房貸辦不下來(lái)，最著急、受傷的還是準(zhǔn)房奴們，對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，時(shí)間就是金錢(qián)，耽誤幾個(gè)月，市場(chǎng)政策可能就變了，就算是對(duì)方承擔(dān)了違約金，又得重新看房、選房，耗費(fèi)更多的精力、時(shí)間。
所以，在力所能及的范圍內(nèi)，買(mǎi)房人要多幾個(gè)心眼，仔細(xì)核查房屋、房主情況，如實(shí)提交資料，盡量避免出差錯(cuò)。
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