眼下，三四線樓市上漲的風(fēng)頭絲毫不亞于鼎盛時(shí)的一線城市。在調(diào)控背景下，樓市形成“冰與火”兩極分化的格局：一二線城市降溫，三四線城市則異常火熱。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)字，二三線城市的新房?jī)r(jià)格漲幅超過了一線城市。領(lǐng)漲全國的丹東，地處遼寧省東南部，與朝鮮新義州市隔江相望，5月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲達(dá)5.3%。
丹東并不孤立，5月唐山房?jī)r(jià)上漲較快，單價(jià)基本達(dá)1萬元以上。在焦灼的心理下，不少人擔(dān)心房?jī)r(jià)再漲，陸續(xù)下手。不同于一二線城市房地產(chǎn)銷售持續(xù)低迷，近一兩年，三四線城市成交量呈上升趨勢(shì)。
三年前，中國樓市冰火兩重天完全倒轉(zhuǎn)。隨著政策轉(zhuǎn)向和中央提出“去庫存”口號(hào)，北上廣深等一線城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，“日光盤”再現(xiàn)江湖；而三四線城市卻交易冷清，庫存高企。
三年后，從各地方“搶人”大戰(zhàn)開始，積壓在一線城市的購房需求外溢，都市圈內(nèi)三四線城市跟隨上漲。自去年以來，武漢、成都、西安、南京等20多個(gè)城市發(fā)布人才新政。其中備受矚目的西安，在校大學(xué)生只要學(xué)生證和身份證就能在線辦理落戶。
人才政策很快向樓市傳導(dǎo)。在70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)漲幅超過1%的有22個(gè)，西安位列其中，盡管西安新開盤的項(xiàng)目不少，但新落戶人口也帶來了較大的置業(yè)需求。除了新增的購房需求，市場(chǎng)上廣泛盛行的“買漲不買跌”的心理也推動(dòng)購房需求跟風(fēng)釋放。無處安放的投資渴望仍在四處尋找時(shí)機(jī)，自然也不會(huì)輕易放過熱起來的三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)。
市場(chǎng)的局部過熱也引起了監(jiān)管層的注意。6月底，西安、長(zhǎng)沙、杭州相繼宣布限制企業(yè)購房，7月1日昆明發(fā)布限購政策，隨后河北大廠、上海紛紛收緊有關(guān)房地產(chǎn)的調(diào)控政策。自一二線城市之后，樓市調(diào)控開始深入延伸至三四線城市。
三四線城市的居民收入水平低，用去庫存的手段刺激購房并非長(zhǎng)久之計(jì)。戶口的含金量并不能等同于人才政策的“招商”廣告，更多的人還是希望到有發(fā)達(dá)產(chǎn)業(yè)的省會(huì)城市、東部沿海地區(qū)去尋找機(jī)會(huì)。
當(dāng)前部分三四線城市房?jī)r(jià)上漲過快，短期來看，穩(wěn)定市場(chǎng)關(guān)鍵在于金融的支持和地方的推動(dòng)，適度收緊金融搭配限購政策，有助于給眼下過熱的市場(chǎng)降溫。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的思路會(huì)跟過去不同，將會(huì)更著重于中長(zhǎng)期市場(chǎng)的培育和建設(shè)。
樓市調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制將打破傳統(tǒng)地域分層，實(shí)現(xiàn)由一線樓市到三四線市場(chǎng)的綜合適用。可持續(xù)性措施仍在醞釀，例如如何運(yùn)用土地改革、資本利得稅和房產(chǎn)稅等，而不是依賴限購令等行政手段來遏制房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。
長(zhǎng)效機(jī)制正式推出前，隨著棚改貨幣化安置逐漸降低比例，也不會(huì)再有新增量資金進(jìn)入大部分三四五線城市，流動(dòng)性被凍結(jié)也意味著“房?jī)r(jià)”牛市終將回歸理性。
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