從2015年8月北京發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)通州區(qū)商品住房銷(xiāo)售管理的通知》開(kāi)始，通州不僅要執(zhí)行北京的限購(gòu)政策，還要求除滿(mǎn)足北京商品住房限購(gòu)條件外，須同時(shí)滿(mǎn)足60個(gè)月中有近三年在通州連續(xù)繳納個(gè)稅或交社保，并限購(gòu)一套。自此，通州開(kāi)始執(zhí)行“雙限”政策，市場(chǎng)也一度跌入冰點(diǎn)。

如今，眼看三年之期將滿(mǎn)，一批即將擁有通州“房票”的購(gòu)房者正在路上。但與此同時(shí)，通州的新房供應(yīng)近幾年來(lái)不增反減，近年來(lái)鮮有住宅用地成交，導(dǎo)致通州可售新房并不多。在這樣的情況下，通州市場(chǎng)的表現(xiàn)會(huì)如何呢？量?jī)r(jià)是否會(huì)再次上漲呢？北京青年報(bào)記者走訪(fǎng)了通州市場(chǎng)，帶來(lái)通州樓市的一手資訊。

市場(chǎng)出現(xiàn)等資質(zhì)的買(mǎi)房人

通州樓市的冷暖變化，從售樓處和二手房密集成交的小區(qū)可以一窺究竟。

上周北青報(bào)記者探訪(fǎng)了幾個(gè)通州新盤(pán)項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)售樓處里不少看房人都是即將獲得購(gòu)房資質(zhì)的準(zhǔn)買(mǎi)房人。在珠江中國(guó)闕售樓處，售樓員正在向到訪(fǎng)的劉先生講解沙盤(pán)。劉先生透露，他自己從2015年的10月開(kāi)始在通州交社保，在10月將獲得購(gòu)房資格，項(xiàng)目是否會(huì)在10月以后開(kāi)盤(pán)？對(duì)此，中國(guó)闕銷(xiāo)售人員表示，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間確定不了，價(jià)格也還確定不了。不過(guò)劉先生這樣的情況也有，就算10月以前開(kāi)盤(pán)，也可以先交定金，隨后劉先生有了資格再走程序。

由于中國(guó)闕項(xiàng)目主打南向大戶(hù)型，總價(jià)較高，因此等資質(zhì)的買(mǎi)房人并不算多。但在通州的二手房市場(chǎng)，類(lèi)似的等資質(zhì)的買(mǎi)房人不在少數(shù)。

北青報(bào)記者在走訪(fǎng)K2海棠灣、珠江拉維小鎮(zhèn)、運(yùn)河灣等次新二手房時(shí)發(fā)現(xiàn)，暫時(shí)沒(méi)有資質(zhì)的買(mǎi)房人會(huì)和業(yè)主商量周期，三個(gè)月到10個(gè)月不等，既為了湊集房款，也為了等待獲得房票。

“我們門(mén)店就有大概十個(gè)類(lèi)似的客戶(hù)。”華業(yè)東方玫瑰的一處我愛(ài)我家門(mén)店負(fù)責(zé)人告訴北青報(bào)記者，“雙限馬上三年了，不少客戶(hù)都開(kāi)始看房了，有的是9月份有資質(zhì)，有的是年底有資質(zhì)，很多人擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲，都會(huì)和業(yè)主簽買(mǎi)房周期。”

另一處鏈家的門(mén)店也證實(shí)，從新年后開(kāi)始，通州的看房人明顯上升，很多人都是即將獲得通州買(mǎi)房資格，準(zhǔn)備提前看房。

數(shù)據(jù)也同樣佐證了這個(gè)現(xiàn)象，貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，今年3月以來(lái)，通州鏈家新增客源量呈上行態(tài)勢(shì)，需求量的增長(zhǎng)好于全市，5月全市新增客源環(huán)比增加2.4%，而通州區(qū)為7.3%。通州區(qū)新增客源占全市比重也呈上升趨勢(shì)，5月達(dá)到6.2%，高于2017年5.3%的水平。2018年春節(jié)后三個(gè)月月均新增客源量比2017年月均水平增加25%。

貝殼找房首席分析師許小樂(lè)分析，新增客源增多，是因?yàn)榈浇衲?月份三年限購(gòu)期滿(mǎn)，部分購(gòu)房者社保繳了三年或落戶(hù)滿(mǎn)三年即可獲得資質(zhì)，部分購(gòu)房者開(kāi)始看房。從二手房監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)看，通州區(qū)當(dāng)前二手房市場(chǎng)復(fù)蘇力度不及全市，但隨著限購(gòu)到期，部分需求可能加快入市。

新增房票對(duì)通州利好有多大？

即將獲得通州房票的人對(duì)通州樓市利好有多大呢？

近日，貝殼找房公布了上半年北京樓市數(shù)據(jù)報(bào)告。報(bào)告顯示，今年以來(lái)通州市場(chǎng)呈現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，均價(jià)止跌上揚(yáng)，成交明顯回升，尤其是從3月份以后，通州包括京貿(mào)國(guó)際城、華業(yè)東方玫瑰等換手率較高的小區(qū)，成交量均明顯增長(zhǎng)。5月份通州區(qū)域的成交水平恢復(fù)到了2017年3月新政調(diào)控前的70%。這其中除季節(jié)性因素影響外，購(gòu)房者對(duì)通州市場(chǎng)的預(yù)期也是導(dǎo)致成交上漲的一大原因。

伴隨著成交上漲的自然是通州二手房的價(jià)格。鏈家珠江拉維小鎮(zhèn)的一位李姓門(mén)店經(jīng)理告訴北青報(bào)記者，3月份的時(shí)候，一套94平方米的南北兩居室，報(bào)價(jià)4萬(wàn)元/平方米左右，實(shí)際上3.8萬(wàn)元/平方米就差不多能成交，個(gè)別急售的還出現(xiàn)過(guò)3.5萬(wàn)元/平方米的成交價(jià)。但現(xiàn)在同戶(hù)型的房源基本報(bào)價(jià)都在4.5萬(wàn)元/平方米左右，實(shí)際成交價(jià)也在4.2萬(wàn)元/平方米上下。

這并不是個(gè)例，張先生在華業(yè)東方玫瑰買(mǎi)的兩居室也同樣是類(lèi)似的情況。張先生的房子之前一直委托自如公寓出租，因?yàn)橄霌Q個(gè)內(nèi)城區(qū)的限競(jìng)房，張先生一直想等8月份租約到期后賣(mài)掉，既騰出購(gòu)房資格，又能湊齊首付。最近他就發(fā)現(xiàn)，自己這套98平方米的兩居室，比春節(jié)前能多賣(mài)50萬(wàn)元。“春節(jié)前我去看小區(qū)報(bào)價(jià)，基本都是4.5萬(wàn)元/平方米，同戶(hù)型報(bào)價(jià)440萬(wàn)元，上周去問(wèn)經(jīng)紀(jì)人，我這個(gè)戶(hù)型成交價(jià)基本都是490萬(wàn)元左右，不著急的話(huà)，也可以先500萬(wàn)賣(mài)著看。”張先生告訴北青報(bào)記者，經(jīng)紀(jì)人告訴他，正好租約到期時(shí)也是通州第一批大規(guī)模符合“雙限”的購(gòu)房人入市時(shí)，應(yīng)該會(huì)比較好出手。

確實(shí)，8月份將是“雙限”后首個(gè)滿(mǎn)三年的周期，會(huì)有一批新的購(gòu)房人入市，但以此就對(duì)市場(chǎng)過(guò)于樂(lè)觀(guān)，還為時(shí)尚早。知名地產(chǎn)專(zhuān)家，地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人韓樂(lè)在接受北青報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，新增購(gòu)房人可能沒(méi)有開(kāi)發(fā)商和中介想象的那么多，也不足以支撐通州樓市的量?jī)r(jià)齊升。原因就是，三年前通州實(shí)施“雙限”以后，非通州居住生活的人，大部分都不會(huì)專(zhuān)門(mén)為了在通州買(mǎi)房，而交通州的社保，在通州工作上班，這樣的機(jī)會(huì)成本太高，所以客戶(hù)量不會(huì)猛增。

另外像政府機(jī)關(guān)、重點(diǎn)企事業(yè)單位在通州工作的人員，很多人的戶(hù)籍并不是落在通州，社保也不在通州，像國(guó)家電網(wǎng)通州的員工，當(dāng)時(shí)入職落集體戶(hù)口時(shí)，大多落在了西城區(qū)總部附近，社保也在西城交，即便在通州工作，也不符合通州的買(mǎi)房要求。

而那些本來(lái)在通州交社保，但沒(méi)有滿(mǎn)足年限要求的，實(shí)際上也都在去年或者今年陸續(xù)達(dá)到了三年的要求，所以實(shí)際上“雙限”后每年都會(huì)有能在通州買(mǎi)房的人群出現(xiàn)，但這些自然獲得房票的人群不會(huì)對(duì)通州造成買(mǎi)房人猛增的現(xiàn)象，所以不會(huì)量?jī)r(jià)齊增。

新房供給收縮 次新二手房成熱門(mén)

通州房?jī)r(jià)不會(huì)量?jī)r(jià)齊升，但指望大跌也不太可能。近日，北青通州社區(qū)報(bào)報(bào)道通州某項(xiàng)目從4萬(wàn)降到2萬(wàn)遭遇前期業(yè)主退房“維權(quán)”。但業(yè)內(nèi)專(zhuān)家普遍認(rèn)為這樣的調(diào)價(jià)只是個(gè)案，定價(jià)的大起大落與該開(kāi)發(fā)商自身的炒作離不開(kāi)，但并不具備代表性，通州其余在售項(xiàng)目定價(jià)也難以再出現(xiàn)這樣的大起大落。

原因很簡(jiǎn)單，就是因?yàn)橥ㄖ菪路抗?yīng)十分有限，已經(jīng)連續(xù)多年沒(méi)有商品房供地出現(xiàn)了。

韓樂(lè)向北青報(bào)記者表示，通州近幾年不但沒(méi)有新的商品房土地入市，就連大熱的限競(jìng)房土地，通州也是一塊都沒(méi)有。去年限競(jìng)房土地密集入市，大興、房山、昌平、密云、平谷甚至核心區(qū)都有供應(yīng)，但唯獨(dú)缺了通州，近幾年來(lái)，通州只有少量的共有產(chǎn)權(quán)房新增供地，這個(gè)跟其他區(qū)域相比形成巨大反差，所以通州僅從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，可以賣(mài)的新房是相對(duì)偏少的。

在《北京市2018年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》中明確，北京城市副中心的土地供應(yīng)量約占全市土地供應(yīng)總量的13%，同步實(shí)施減量任務(wù)不少于4.25平方公里，約占全市任務(wù)總量的12%。不過(guò)新增的土地供應(yīng)并不是商品房用地。據(jù)北京市房協(xié)公眾號(hào)京房字的消息，未來(lái)北京城市副中心新房供應(yīng)以職住平衡為導(dǎo)向，約新增18萬(wàn)套住房，將適當(dāng)提高以公租房為主的保障性住房和以共有產(chǎn)權(quán)房為主的政策性住房的比例。這樣一來(lái)，也讓現(xiàn)有新商品住房顯得較為緊俏。

新房供應(yīng)有限，二手次新的關(guān)注度自然上升。

貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，通州在3月份新增房源量達(dá)到高峰后，此后兩月持續(xù)下滑，導(dǎo)致新增客房比持續(xù)上升，5月達(dá)到4.6，是2017年以來(lái)次低值，僅次于去年3月水平，市場(chǎng)供需矛盾趨緊。貝殼找房首席分析師許小樂(lè)認(rèn)為，供給端的收縮可能跟業(yè)主預(yù)期增強(qiáng)并惜售有關(guān)。2018年3月以來(lái)，通州區(qū)業(yè)主新增掛牌均價(jià)止跌，出現(xiàn)微幅上漲態(tài)勢(shì)，調(diào)價(jià)中漲價(jià)房源占比持續(xù)上升，業(yè)主預(yù)期隨市場(chǎng)成交的恢復(fù)而逐步增強(qiáng)。北青報(bào)記者在通州走訪(fǎng)二手房時(shí)也發(fā)現(xiàn)，像運(yùn)河灣、BOBO自由城、百合灣和京貿(mào)國(guó)際城西區(qū)等，二手房報(bào)價(jià)基本都超過(guò)6萬(wàn)元/平方米，這些次新房的成交情況也被認(rèn)為是通州樓市的晴雨表。

基礎(chǔ)設(shè)施配套領(lǐng)跑北京 樓市水分已經(jīng)擰干

通州難以大漲也難以大跌，那么有房票的購(gòu)房人是否值得買(mǎi)呢？

在韓樂(lè)看來(lái)，如果有購(gòu)房資格，是出于自住需求的話(huà)，通州還是優(yōu)先買(mǎi)的。原因是，近年來(lái)的通州在各個(gè)區(qū)域里面市政配套升級(jí)是最明顯的，無(wú)論是北京學(xué)校等名校的引入、還是三甲醫(yī)院遷入、通州公園的建設(shè)，以及市政府的搬遷，會(huì)有大量單位搬過(guò)去，也會(huì)造成大量的市政紅利，而且與一般房地產(chǎn)項(xiàng)目都是先賣(mài)著，等未來(lái)配套成型不同，通州的基礎(chǔ)設(shè)施和配套利好因素是走在了樓市前面，加上通州自從確定了副中心定位后，調(diào)控手段每次都走在了北京市前面，像2015年執(zhí)行了“雙限”，2016年限制了商住，比北京其他區(qū)域限制商住早了近一年。這就使得通州很早就限制了樓市過(guò)熱的趨勢(shì)。可以說(shuō)通州配套在升級(jí)，但樓市水分已經(jīng)擰干了，處于合理的階段，對(duì)于有需求的購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，韓樂(lè)認(rèn)為現(xiàn)在是非常好的時(shí)機(jī)。

另外，通州某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也對(duì)北青報(bào)記者表示，通州的定位將是一個(gè)功能完備、職住平衡、生態(tài)宜居的新副中心。除在通州工作，為工作便利購(gòu)房的人群外，為改善居住環(huán)境將城六區(qū)內(nèi)小房子換成通州大房子的人群也不在少數(shù)，由于限購(gòu)嚴(yán)格，這些購(gòu)房人基本以自住為主，鮮有投資客。

不過(guò)韓樂(lè)也提醒，隨著北京二手房成交的復(fù)蘇，通州二手房也出現(xiàn)了明顯上浮，通州房?jī)r(jià)在嚴(yán)厲調(diào)控下，不太會(huì)明顯波動(dòng)。如果波動(dòng)較大，相信政策還會(huì)重點(diǎn)照顧它，這種狀況預(yù)計(jì)會(huì)維持幾年。所以在房住不炒的政策下，通州樓市在性?xún)r(jià)比方面是高點(diǎn)，也給購(gòu)房人充分時(shí)間選擇最合適的房子。

許小樂(lè)也認(rèn)為，通州樓市最近出現(xiàn)了一波回暖行情，但在政策不松綁的前提下，通州不會(huì)大幅上漲，一旦上漲很可能遭遇新政策的打壓，所以預(yù)計(jì)通州樓市會(huì)維持在穩(wěn)定的階段。

通州新房缺少中間價(jià)改善與剛需并存

隨著8月份通州“雙限”將滿(mǎn)三年，屆時(shí)不少購(gòu)房資格將釋放。那么在通州有限的新房供應(yīng)里都有哪些新盤(pán)呢？北青報(bào)記者通過(guò)對(duì)通州的走訪(fǎng)，為您羅列目前新房的分布。

從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上來(lái)說(shuō)，通州目前在售的新房項(xiàng)目主要分為兩種，其一就是普通商品房，也是在售項(xiàng)目的主力。另一種是通州獨(dú)有的，就是公寓產(chǎn)品，只在通州特殊出現(xiàn)的商務(wù)公寓，雖然是50年產(chǎn)權(quán)，但也是可以居住使用，可以買(mǎi)賣(mài)的。這類(lèi)公寓產(chǎn)品，滿(mǎn)足公寓的購(gòu)買(mǎi)條件并且不受住宅限購(gòu)政策的影響，所以被“雙限”的其他區(qū)域購(gòu)房人也可以來(lái)買(mǎi)。

而在項(xiàng)目分布上，通州新房目前分為四大板塊。

板塊一：通州核心區(qū)，通州核心區(qū)指通州運(yùn)河板塊和商務(wù)核心區(qū)域。韓樂(lè)告訴北青報(bào)記者，這里的項(xiàng)目主要以改善型為主，戶(hù)型在三居以上，像珠江中國(guó)闕、當(dāng)代萬(wàn)國(guó)城MOMA,是這兩個(gè)區(qū)域的代表性項(xiàng)目，也都是定位高端的改善類(lèi)產(chǎn)品。

其中中國(guó)闕主推151-357平方米的平墅產(chǎn)品，定位為科技住宅，開(kāi)發(fā)商并未公布售價(jià)，但總價(jià)預(yù)計(jì)在1500萬(wàn)起；萬(wàn)國(guó)城MOMA精裝修交房，主力戶(hù)型為115-145平方米的三居，總價(jià)在1000萬(wàn)左右。

除了兩個(gè)住宅項(xiàng)目，韓樂(lè)表示，公寓項(xiàng)目也分布在運(yùn)河商務(wù)區(qū)，包括富力公館、萬(wàn)科大都會(huì)濱江等，由于面積較大，總價(jià)也在1000萬(wàn)到1500萬(wàn)以上，都是高端產(chǎn)品。

板塊二：宋莊區(qū)域，位置偏北，靠近運(yùn)河區(qū)。區(qū)域內(nèi)主要有兩種產(chǎn)品在售，一種是高端別墅，像格拉斯小鎮(zhèn)，售價(jià)在3000萬(wàn)以上。另一種是剛需住宅，像首開(kāi)香溪郡，主打兩居室小戶(hù)型，售價(jià)在400萬(wàn)元/套起，既有豪宅也有剛需，一高一低兩種配置。

板塊三：臺(tái)湖板塊，這里是通州副中心定位之前，住宅用地成交最密集的區(qū)域，包括陽(yáng)光城、萬(wàn)科翡翠四季、銀河灣等都是臺(tái)湖的在售項(xiàng)目，韓樂(lè)表示，臺(tái)湖已經(jīng)成為通州新崛起的重要區(qū)域，板塊內(nèi)目前主打改善型需求。像陽(yáng)光城今年預(yù)計(jì)清盤(pán)，在售的是1500萬(wàn)-1800萬(wàn)的20套樓王，萬(wàn)科翡翠四季的別墅部分也在1000萬(wàn)-1500萬(wàn)左右，銀河灣主打三居室平層住宅，網(wǎng)簽均價(jià)在7萬(wàn)以上。韓樂(lè)表示，自從限制商住以后，臺(tái)湖區(qū)域的住宅項(xiàng)目偏向高端改善產(chǎn)品。在售的多以別墅和大戶(hù)型平層為主。

板塊四：于家務(wù)和永樂(lè)。從區(qū)位上看于家務(wù)和永樂(lè)均位于通州區(qū)的西南角六環(huán)外。距離通州核心區(qū)較遠(yuǎn)，駕車(chē)距離在35公里左右。但也因?yàn)閰^(qū)位偏僻，這里是通州剛需盤(pán)的聚集地。像首開(kāi)緹香郡，主推戶(hù)型為82平方米兩居以及88平方米三居戶(hù)型,均價(jià)不超過(guò)3萬(wàn)元/平方米，主打房源總價(jià)在200萬(wàn)-300萬(wàn)之間。還有位于永樂(lè)鎮(zhèn)的K2十里春風(fēng)，同樣主打小戶(hù)型，今年4月打出了總價(jià)199萬(wàn)送新風(fēng)的廣告。價(jià)格上看，與緹香郡類(lèi)似。戶(hù)型上也是主打兩居室和三居室，無(wú)論是總價(jià)還是戶(hù)型都定位為首次置業(yè)通州的純剛需盤(pán)。

韓樂(lè)認(rèn)為，未來(lái)通州定位將是既有剛需產(chǎn)品，也有公寓類(lèi)產(chǎn)品和改善類(lèi)住宅，整體來(lái)看，通州項(xiàng)目的價(jià)格要么是7萬(wàn)元/平方米以上的高端改善，要么就是3萬(wàn)元/平方米的剛需盤(pán)，比較缺少單價(jià)四五萬(wàn)元的新盤(pán)項(xiàng)目，這樣促成了5萬(wàn)元左右的次新二手房受到關(guān)注。整體看，通州的商品房供應(yīng)將是改善和剛需并存的市場(chǎng)。本版文/本報(bào)記者 李桁