在當前融資渠道越來越窄的背景下，發(fā)債成了許多中小房企的救命稻草。7月2日，格力地產(chǎn)公告稱，證監(jiān)會已核準其發(fā)行不超過12億元的公司債。海印股份同日公告，擬非公開發(fā)行不超過5億元公司債，用于增資子公司、歸還銀行貸款及補充流動資金等。除這2家房企外，還有一批房企正在發(fā)債和擬發(fā)債的路上。不過，想發(fā)債并不等于債能發(fā)掉。數(shù)據(jù)顯示，中(終)止的發(fā)債規(guī)模超過了成功發(fā)行的規(guī)模。
房企下半年還債壓力大
雖然融資之路并不平坦，但為了擴張和還債，房企四處融資。公開數(shù)據(jù)顯示，5月份以來，證監(jiān)會共受理、審核了33家房企發(fā)債，合計融資規(guī)模近2000億元，融資規(guī)模最小的4億元，最大的達200億元，100億元以上的有3家。
“這些發(fā)債房企中，償還債務(wù)的占了大部分。”一位業(yè)內(nèi)人士說，2015年下半年，房企債發(fā)行規(guī)模大幅放量，其中3年期公司債作為當時的主要發(fā)行品種之一將于今年下半年陸續(xù)到期，到期和回售壓力很大。
天風(fēng)證券的數(shù)據(jù)顯示，2018年下半年，房企債券到期金額1052億元，考慮進入回售期的債券按照50%本金償還進入回售期債券，下半年房企債券到期金額就高達2542億元，高于2018年上半年到期償還的851.3億元。
還有些房企總體債務(wù)很重。比如，擬發(fā)行公司債的海印股份，就面臨巨額債務(wù)到期問題。公司在回復(fù)深交所關(guān)注函時表示，截至2018年3月31日，公司資產(chǎn)負債率為68.54%，債務(wù)總額為82億元。其中一年期的短期借款為10.2億元，一年內(nèi)到期的長期借款為20.7億元。
“對一些現(xiàn)金流緊張的房企來說，還債壓力會非常大。”業(yè)內(nèi)人士說，選擇發(fā)新債還舊債便成了一個主要方式。
中止金額超過發(fā)行金額
房企都想盡可能發(fā)債，但在房地產(chǎn)繼續(xù)調(diào)控的大環(huán)境下，發(fā)債并不容易，不少房企選擇了中止。
以5月份的33家擬發(fā)債房企為例，只有萬科和格力地產(chǎn)獲得了批文，17家房企通過了發(fā)審會審核，8家房企中止審查，1家房企終止審查。中止審查的8家房企擬發(fā)債規(guī)模合計為504億元。
發(fā)行層面的數(shù)據(jù)顯示，房企的公司債發(fā)行并不順利。據(jù)海通證券報告，2018年以來，24家房企發(fā)行了公司債，總額為1125億元；中止21項，擬發(fā)行規(guī)模合計1510億元。中止金額超過發(fā)行金額。
7月2日，上交所披露的信息顯示，合生創(chuàng)展一筆100億元的住房租賃專項公司債券項目狀態(tài)顯示為中止。而一個多月前的5月30日，公司一筆31億元的非公開發(fā)行公司債券項目中止發(fā)行。
但房企的小公募、私募公司債的情況要稍好。據(jù)統(tǒng)計，今年以來，深交所已通過的房企公司債數(shù)量占比達到47%，公司債審批進度為中止審核的占比為5%；上交所已通過的房企公司債數(shù)量占比達到39%，公司債審批進度為中止審核的占比為11%。
發(fā)債要求越來越高
由于房地產(chǎn)調(diào)控沒有松動，監(jiān)管部門對房企申報債券的募投項目、發(fā)行額度和規(guī)模仍有著一定約束。
最近中止發(fā)債的企業(yè)中，有的已變更項目和發(fā)債規(guī)模。比如龍湖地產(chǎn)調(diào)整了融資規(guī)模，此前擬發(fā)行一筆80億元公司債，在中止審查后，公司將募資縮減至50億元，便順利通過了審核。
但通過發(fā)債審核只是第一步，拿到批文后能否發(fā)掉，還要看企業(yè)的業(yè)績、負債、違約記錄、信用評級、負債等情況。在市場情緒的大幅波動下，最近成功發(fā)行債券的只有華夏幸福、招商蛇口、萬科等少數(shù)質(zhì)地較好的大型房企，一些房企債券額度有可能出現(xiàn)無法募滿的局面。
業(yè)內(nèi)人士表示，在現(xiàn)在的環(huán)境下，市場對于房企的認可程度較為重要，近期的信用事件和違約事件讓投資機構(gòu)對于帶有某些屬性的發(fā)行主體的認可度下降。另外，那些大股東股權(quán)質(zhì)押比例較高的中小房企，也是投資者所忌諱的。
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