“一成首付，12萬起搶學(xué)區(qū)房”“可以先付兩成，3個月付清首付剩余部分”……就在兩三個月前，全款優(yōu)先的潛規(guī)則還在扎痛剛需，豈料年中濟南樓市畫風(fēng)突變，開發(fā)商為沖任務(wù)明里暗里推出低首付、特價房促銷，讓購房者大呼看不懂。就在同時，七部委從本月起專項治理樓市亂象，重點打擊“首付貸”等亂象，業(yè)內(nèi)人士認為這種低首付與“首付貸”有本質(zhì)不同，而是意欲提前鎖定客戶，總體看下半年樓市價格穩(wěn)定。

拉客戶銷售晚上路邊賣房中介包場推新房

6月30日晚8：00過后，在臥龍路上，陽光100銷售小張和同事們站在路邊向過往行人宣傳樓盤，感興趣的人會停下問兩句，更多的則是擺擺手匆匆而過。“沒辦法啊，公司規(guī)定的任務(wù)，我們主要走行銷。您留個電話吧，明天有空過來看看樣板間吧?”一名銷售說，他們樓盤主要針對周邊改善群體，從去年底一開盤就是通過在路邊推介，附近泉景天沅、臥龍花園客戶換房都是通過這種模式拉來的。在交談中，該銷售表示，“網(wǎng)紅”吳家堡的進城置業(yè)群體是他們樓盤最好打交道的客戶，那段時期令他頗為留戀。“那里有一個村的客戶從一樓到四樓全包了，交首付連收據(jù)都不要了，直接全款。南邊雙龍莊拆遷就不行了，沒拉到多少客戶。”話說間，看到有人騎車從遠處過來，他上前把樓盤資料遞上，可對方連停都沒停……

這邊樓盤銷售為拉客戶拼到晚上八九點，那邊不少房產(chǎn)中介則因二手房有價無市，從去年底以來就轉(zhuǎn)戰(zhàn)一手房市場，通過給開發(fā)商帶客，促成交易后提點維持業(yè)務(wù)。當(dāng)天下午，在白馬山附近的一家樓盤，3名鏈家的員工帶來客戶后，銷售接著為新客戶介紹起樓盤。據(jù)該樓盤一名銷售講，中介帶來客戶并成交后會有返點，大約是1個點，“客戶不管從什么渠道過來，價格都和認籌客戶是一樣的，這個你放心。”

與有的中介為樓盤零散帶客相比，跟開發(fā)商有固定合作的中介則“包場”賣房。在微信朋友圈中，流傳東部某樓盤組織了渠道專場，所有渠道帶客可以享受專屬“一口價特惠”，特價1.5萬元。

博眼球頻現(xiàn)抵賬房特價房“一成首付”搶眼

就在陽光100的小張等人在路邊賣力推介房子時，20多公里外的邢村立交附近一家樓盤營銷中心內(nèi)則一片忙碌，銷售小周(化姓)在微信朋友圈里發(fā)了一條視頻，并附上文字：“兩小時倒計時，最低首付一定不要錯過。”此時已是晚上9點多，活動臨近尾聲。

最低首付——低到只有一成，這引發(fā)圈內(nèi)圈外熱議：從“4·26”濟南下發(fā)規(guī)范商品房銷售行為的通知至今只有兩個月，從全款挑客到“一成首付”搶客，開發(fā)商的臉為啥變得這么快?小周告訴記者，所謂“一成首付”指的是先交上房款的10%，剩余兩成(首套房客戶)在7月18日前交齊。這樣看來，此舉是開發(fā)商博眼球的促銷動作，并不是降價信號。除了“一成首付”，還有樓盤為了促銷推出了“兩成首付”。還是在白馬山附近的上述樓盤，銷售稱可以先交兩成，剩余首付部分3個月內(nèi)付清。該樓盤還推出了限量特價房源，據(jù)稱也是為了在年中銷售業(yè)績好看些。

進入6月以來，濟南樓市就被抵賬房、特惠房攪動著。工業(yè)北路翡麗公館、文莊附近綠地國際城都曾不約而同地推出過工程抵賬房，價格比樓盤房源正常售價低1000元到數(shù)千元不等，主要是開發(fā)商回籠資金。陽光100不僅推出了特價房，還有團購優(yōu)惠，并且兩種優(yōu)惠還可以疊加。萬科海晏門推出的特價住宅2.5萬元起，特價房源為頂層，只剩3套，7月起就恢復(fù)原價。巧合的是，上述多家在售項目單價在2萬以上，一方面是為沖任務(wù)搞促銷，一方面也反映出房價漲上來后，購房者需要消化和接受的過程。

掀風(fēng)暴本月起治理樓市亂象買房又見驗資

就在6月底，房地產(chǎn)市場風(fēng)暴來臨——7月起至12月底，七部委在30城專項治理樓市亂象。記者注意到，在30城名單中，從去年至今年6月，這30城都出臺了吸引人才的相關(guān)政策，有的城市如武漢為引才連發(fā)多文，有的城市如太原就在6月份剛剛出臺政策。但有的城市“給房又補貼、買房不限購”，過低的門檻限制被認為對沖了樓市調(diào)控。

今年4月26日，濟南發(fā)文規(guī)范商品房銷售行為后，通報處理了濟南天建天和園無證銷售、一房兩賣違規(guī)行為，開發(fā)商不敢再明目張膽地挑客戶。隨著三成剛需能入場選房，市場上開盤氣氛不再像此前那樣緊張，購房者搖到不如意的房源后棄房現(xiàn)象隨之增多，有的樓盤為鎖定客戶，開始要求在看房登記時驗資。在南城一家樓盤，銷售稱購房者在登記時除了提交房查資料，還要提供存款驗資證明。像135平方米戶型驗資110萬元、240平方米戶型驗資180萬元，相當(dāng)于三成首付。“因為選房后要七天內(nèi)簽約，可以是存款、基金、股票、理財產(chǎn)品，只要能證明有足夠資金就行。”該樓盤一銷售如此表示，但也可以先登記選房時交錢。

對于“一成首付”和驗資行為，業(yè)內(nèi)人士表示這都屬于開發(fā)商鎖客戶。七部委重點打擊“首付貸”是因為購房者零首付就可以購房甚至投機投資炒房，加劇了房地產(chǎn)市場的風(fēng)險，而“一成首付”并非開發(fā)商或金融機構(gòu)墊付，本質(zhì)上兩者有區(qū)別。該樓盤此前開盤基本上是在3天內(nèi)交齊首付，現(xiàn)在放寬到3周，很明顯是圈住客戶。

●業(yè)內(nèi)說法

下半年高地價項目承壓樓市會出現(xiàn)“價穩(wěn)量縮”

“一成首付不是降價信號，市場還沒有脆弱到降價賣房的地步。”據(jù)濟南房地產(chǎn)市場一業(yè)內(nèi)人士分析，近期東部樓盤推盤頻率比較高，是因為到了年中沖任務(wù)的關(guān)鍵節(jié)點，在這樣的背景下，保持好的銷售業(yè)績就要求開發(fā)商千方百計搞促銷。去年年底，東部就有多家樓盤推出過“一成房款，分期首付”，當(dāng)時業(yè)內(nèi)認為與開發(fā)商銷售承壓有關(guān)。

濟南市房協(xié)秘書長李剛認為，從近期部分項目開盤來看，地價成本高的開發(fā)商銷售承壓較大，有的樓盤借毛坯變精裝意圖提價，但效果并不好。記者注意到，像推出“一成首付”的該樓盤此前高層賣1.3萬的時候次次清盤，這次開盤去化率并不理想。“和一年前相比，現(xiàn)在濟南房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)一種相持的局面，購房者能接受的1.5萬元以下樓盤減少，但并不代表2萬元以上的高地價項目就能被認可。”他認為，下半年開發(fā)商打價格戰(zhàn)的幾率不大，但會出現(xiàn)價格穩(wěn)定、銷售縮量的情況，現(xiàn)在企業(yè)拿地成本高，降價一兩百元也吸引不了購房者，因此企業(yè)拿地后合作非常多，在降低成本的同時化解風(fēng)險。

事實上，濟南市場上多家企業(yè)抱團合作從個別現(xiàn)象到如今已成常態(tài)。就在上個月，中垠地產(chǎn)公開為去年拿到的漢峪地塊尋求合作伙伴，彌補自身經(jīng)驗和資金不足的問題;唐冶片區(qū)剛開盤的玖唐府，由中駿、金地、龍湖、萬科聯(lián)合開發(fā)。此外，像長嶺山片區(qū)、孫村片區(qū)個別項目以及章丘中麓府都有開發(fā)商合作的身影。