普通住宅前期物業(yè)費(fèi)分五個等級；物業(yè)費(fèi)預(yù)收時間不得超過半年；普通住宅交付后空置六個月以上物業(yè)費(fèi)不超60%……這是臨沂市物價(jià)局近日起草的《臨沂市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法(征求意見稿)》中市民較關(guān)注的內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)涉及每位業(yè)主的切身利益，物業(yè)咋收費(fèi)，當(dāng)然要聽聽廣大業(yè)主的意見和建議啦。

為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，近日，市物價(jià)局起草了《臨沂市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法(征求意見稿)》。

辦法要求，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平以及物業(yè)服務(wù)成本變動等情況每2年公布或調(diào)整一次。實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主或者物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過物業(yè)服務(wù)合同約定。鼓勵、支持業(yè)主或者物業(yè)使用人通過公平競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等。

《臨沂市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法(征求意見稿)》面向社會公開征求意見，公眾可以通過以下途徑和方式提出反饋意見：通過電子郵件將意見發(fā)送至lyfaguike@163.com；通過信函方式將意見寄至臨沂市政府法制辦(地址：北城新區(qū)天元商務(wù)大廈630室，郵編：276001)。意見反饋截止時間為2018年7月13日。

辦法解讀：

A 儲藏室、車庫不得計(jì)入物業(yè)費(fèi)計(jì)費(fèi)面積

辦法規(guī)定，普通住宅(指除獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼、疊拼等各類高檔住宅之外的住宅)前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，非普通住宅以及業(yè)主委員會成立后的普通住宅公共物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主大會或全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。其他非住宅類物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，由產(chǎn)權(quán)單位或管理單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素，實(shí)行分等級定價(jià)。物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)分為一星級、二星級、三星級、四星級和五星級五個等級。具體物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)由市人民政府物業(yè)主管部門會同價(jià)格主管部門制定并向社會公布。物業(yè)服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式、收費(fèi)起始時間、合同終止情形等，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中列明，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用，保修期內(nèi)由建設(shè)單位或者施工單位、生產(chǎn)廠家支付，保修期外由住宅專項(xiàng)維修資金列支，因人為損壞及其他原因應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的由當(dāng)事人支付，均不得計(jì)入物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)成本。

普通住宅物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)按房屋產(chǎn)權(quán)建筑面積計(jì)收。普通住宅的儲藏室、車庫不得計(jì)入物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的計(jì)費(fèi)面積之內(nèi)，但改變設(shè)計(jì)用途用于居住的除外。

房屋以及車庫、儲藏室依法改變設(shè)計(jì)用途用于餐飲、培訓(xùn)等經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主書面同意并辦理相關(guān)手續(xù)，其物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)參照經(jīng)營性用房標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者物業(yè)使用人另行約定。

B 物業(yè)費(fèi)預(yù)收時間不得超過半年

辦法規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交付之日起按月交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。經(jīng)業(yè)主或者物業(yè)使用人同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以預(yù)收物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，但預(yù)收時間不得超過半年；物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者物業(yè)使用人對預(yù)收時間另有約定的，從其約定。物業(yè)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，原業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。

因建設(shè)單位分期開發(fā)、分批交付使用等原因，造成配套設(shè)施設(shè)備、道路通行、綠化環(huán)境等未能達(dá)到房屋買賣合同約定物業(yè)服務(wù)星級標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)減免，減免比例不應(yīng)低于20%，具體減免比例應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定，減免差額部分由建設(shè)單位補(bǔ)償給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

普通住宅交付后空置六個月以上的，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂房屋空置協(xié)議，其前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)按照合同約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的60%收取。業(yè)主委員會成立后的普通住宅、非普通住宅及其他非住宅類物業(yè)交付后空置六個月以上的，其物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人另行約定。

物業(yè)尚未出售、出租或者因建設(shè)單位的原因未按時交付物業(yè)買受人的，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位交納。

C 普通住宅車位租賃費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)

辦法要求，普通住宅車位租賃費(fèi)和普通住宅前期物業(yè)停車服務(wù)費(fèi)、車位場地使用費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其他物業(yè)的機(jī)動車停放費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。

業(yè)主、物業(yè)使用人以及其他承租人租賃建設(shè)單位的車位，應(yīng)當(dāng)交納車位租賃費(fèi)。車位租賃費(fèi)由建設(shè)單位收取。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理和收取車位租賃費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面委托合同；未簽訂書面委托合同的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取。

使用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機(jī)動車的車庫(場)內(nèi)的車位，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供相應(yīng)服務(wù)的，車位使用人應(yīng)當(dāng)交納停車服務(wù)費(fèi)。普通住宅前期物業(yè)停車服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)約定；其他物業(yè)管理區(qū)域的停車服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。車位未辦理車輛出入通行手續(xù)或合同約定暫不使用車位的視為車位未啟用，應(yīng)當(dāng)免收停車服務(wù)費(fèi)。

對占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他公共區(qū)域停放機(jī)動車的，可以收取車位場地使用費(fèi)。長期使用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機(jī)動車的車庫(場)內(nèi)的車位，或者長期占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他公共區(qū)域停放機(jī)動車的，可以按月收取停車服務(wù)費(fèi)或者車位場地使用費(fèi)；臨時停放機(jī)動車的，可以按小時收取，但停放未超過2小時的免費(fèi)，超過2小時的由價(jià)格主管部門會同同級物業(yè)主管部門具體制定。

D 裝修保證金應(yīng)在驗(yàn)收合格后三月內(nèi)退還

利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的收入以及車位場地使用費(fèi)等收益資金歸全體業(yè)主共有，由業(yè)主大會決定其使用方式和用途；未作決定的，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以作為業(yè)主委員會、業(yè)主大會的活動經(jīng)費(fèi)或者折抵物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。屬于普通住宅前期物業(yè)的，其收益資金可以優(yōu)先用于折抵物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。

業(yè)主或者物業(yè)使用人對物業(yè)進(jìn)行室內(nèi)裝修產(chǎn)生建筑垃圾的，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的地點(diǎn)存放，并承擔(dān)清運(yùn)費(fèi)用。按有關(guān)規(guī)定自行清運(yùn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收費(fèi)；委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理的，建筑垃圾清運(yùn)收費(fèi)由雙方協(xié)商確定。

業(yè)主或者物業(yè)使用人裝修房屋，施工前應(yīng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議，可按協(xié)議交納履約裝修保證金，履約裝修保證金的收取和退還由業(yè)主或者物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議中約定。在業(yè)主裝修完畢后，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)檢查驗(yàn)收合格，裝修保證金應(yīng)自檢查合格之日起90日內(nèi)退還業(yè)主。除此之外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以任何名目向業(yè)主或物業(yè)使用人收取押金、保證金。

業(yè)主或物業(yè)使用人按規(guī)定交納了物業(yè)服務(wù)費(fèi)后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得再向業(yè)主或物業(yè)使用人收取裝修電梯使用費(fèi)、裝修管理費(fèi)及與裝修相關(guān)的管理費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對人員、機(jī)動車實(shí)行出入管理的，應(yīng)當(dāng)為業(yè)主、物業(yè)使用人免費(fèi)配置必要的出入證(卡)。免費(fèi)配置人員出入證(卡)每戶最多5張、機(jī)動車出入證(卡)每車1張。因遺失、損壞需要補(bǔ)辦的，可以按照人員出入證(卡)每張最高不超過20元、機(jī)動車出入證(卡)每張最高不超過50元收取工本費(fèi)。

E 物業(yè)擅自漲價(jià)業(yè)主有權(quán)拒交

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級、收費(fèi)項(xiàng)目、計(jì)費(fèi)方式與起始時間、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)、舉報(bào)投訴電話等，接受業(yè)主、物業(yè)使用人的監(jiān)督，并不得向業(yè)主、物業(yè)使用人收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)保證金、押金等應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)規(guī)定，并不得以保證金、押金等形式變相收費(fèi)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收入和車位場地使用費(fèi)等收益資金，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算，按季度將收支明細(xì)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置予以公示。公示時間不得少于一個月。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同和本辦法規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的，業(yè)主或者物業(yè)使用人有權(quán)拒絕交納。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照約定履行義務(wù)的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按時足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。未按照合同約定交納的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)督促其交納；拒不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過訴訟等方式依法追繳。

建立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)糾紛調(diào)處機(jī)制。價(jià)格主管部門接到申請后，應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行調(diào)解處理。建立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)信用管理體系。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有超標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)、強(qiáng)制或者變相強(qiáng)制收費(fèi)、低于服務(wù)等級提供服務(wù)等行為的，納入失信企業(yè)名單并給予相應(yīng)懲戒；業(yè)主或者物業(yè)使用人有惡意拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等行為的，納入其個人誠信記錄。

F 不免費(fèi)配出入證最高罰物業(yè)3萬

辦法明確了違反本辦法規(guī)定的法律責(zé)任，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未將前期物業(yè)服務(wù)合同或者調(diào)整后的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)送備案，或者未按規(guī)定公示物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益資金和車位場地使用費(fèi)的，由縣級以上人民政府價(jià)格主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款。

因建設(shè)單位分期開發(fā)、分批交付使用等原因造成配套設(shè)施設(shè)備、道路通行、綠化環(huán)境等未能達(dá)到房屋買賣合同約定物業(yè)服務(wù)星級標(biāo)準(zhǔn)，致使物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)減免，建設(shè)單位未按照規(guī)定將差額部分補(bǔ)償給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級以上人民政府價(jià)格主管部門責(zé)令改正，逾期不改正的，處二萬元以上五萬元以下罰款。

違反辦法規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定程序調(diào)整普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，或者未按照規(guī)定使用、管理物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益資金和車位場地使用費(fèi)的，由縣級以上人民政府價(jià)格主管部門責(zé)令改正，逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定免費(fèi)配備出入證件的，由縣級以上人民政府價(jià)格主管部門責(zé)令改正，逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。

沂蒙晚報(bào)記者 王泓鈞