原標題：產(chǎn)業(yè)融城利好商業(yè)地產(chǎn) 廣州寫字樓市場供不應求
2018年上半年，廣州寫字樓市場成交大熱。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計，截至6月20日，上半年成交量達29萬平方米，處于歷史第二高位；與此同時，寫字樓供應量為31萬平方米。成交量逼近供應量，在廣州中心城區(qū)，甚至出現(xiàn)了寫字樓市場供不應求的局面。業(yè)內認為，產(chǎn)業(yè)融城的利好帶動了廣州商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，寫字樓成交因此而受惠。
寫字樓大宗交易頻繁
外圍區(qū)無論是供應量還是成交量，都占據(jù)了重頭。今年上半年，廣州寫字樓的供應量31萬平方米全部都在外圍區(qū)，中心城區(qū)供應量為零；而成交亦有23萬平方米在外圍區(qū)。
值得注意的是，寫字樓大宗交易頻繁成為上半年的亮點。去年以來寫字樓整層、數(shù)層甚至整棟的大宗交易頻現(xiàn)，除珠江新城、金融城及琶洲核心板塊，臨港CBD、萬博等板塊亦開始陸續(xù)有大宗交易呈現(xiàn)。企業(yè)客戶主要以IT科技、互聯(lián)網(wǎng)、金融投資、基建能源等行業(yè)為主，基本以自用為主，投資為輔。
今年上半年，廣州寫字樓成交過億元的大單有12宗，總金額達49.7億元，超越了去年全年的統(tǒng)計總額；其中，成交面積和總金額最高的是祈福集團大廈。業(yè)內認為，企業(yè)購置廣州辦公物業(yè)的需求在不斷增加，從而帶動了寫字樓市場交易量的大幅增長。
為了打造“區(qū)域總部經(jīng)濟中心”，今年2月，廣州市政府常務會議審議通過了《廣州市促進總部經(jīng)濟發(fā)展暫行辦法》，對新引進的總部企業(yè)，最高給予連續(xù)3年每年5000萬元獎勵；對無住房的總部企業(yè)人才，或每人每月發(fā)放1000元租房補貼。
此外，廣州各區(qū)紛紛出臺招商引資政策，用于扶持產(chǎn)業(yè)和吸引企業(yè)人才進駐。光是去年，新注冊企業(yè)就有20.7萬家，增長率達到45.8%。
政府重金獎勵企業(yè)總部落戶，提升了廣州的吸引力，上半年，華潤粵港澳大灣區(qū)總部落戶黃埔，阿里云創(chuàng)新中心落戶荔灣等，都是行業(yè)大事件?？偛拷?jīng)濟的發(fā)展帶動中小企業(yè)形成聚集，毫無疑問也增加了區(qū)域辦公的需求，寫字樓物業(yè)的熱門與之相關。
寫字樓供應不足
寫字樓成交雖熱，供應量的短板卻在逐步顯現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，雖然去年半年度，廣州寫字樓的供應量增加到了40萬平方米，但是在建項目開發(fā)總體進度較慢，供應后勁不足。
2018年，廣州核心板塊已經(jīng)出現(xiàn)供不應求的態(tài)勢，目前寫字樓可售貨量不多，除了黃埔港CBD可售貨量全是占比達到14.7%以外，其他板塊均不足5%。
從長線來看，寫字樓供應不足或將成為常態(tài)。近年來，廣州商業(yè)地塊多采取定向出讓的方式，為落實企業(yè)的投資運營，商業(yè)地塊配備了高自持比例的要求，真正進入買賣市場的規(guī)模則有限。
以琶洲為例，作為近幾年商業(yè)地塊供應的主力區(qū)域，預期可為市場帶來173萬平方米的全新寫字樓。然而，琶洲出讓的商業(yè)地塊均要求自持70%，未來預期可售的寫字樓僅不到52萬平方米，不到整體供應的三分之一。從2015年至2017年，琶洲寫字樓建筑面積最大的是復星南方總部，為20.65萬平方米，而可售面積僅為6.2萬平方米。
一手交易供不應求或成常態(tài)
產(chǎn)業(yè)融城的戰(zhàn)略規(guī)劃推動了廣州營商環(huán)境的改善，企業(yè)落戶激增，廣州寫字樓需求也相應擴大。但目前，廣州寫字樓市場的供應主要集中在外圍，中心區(qū)寫字樓供應短缺，僅有少量一手在售，而今年多個新落成的寫字樓延遲至2019年交付使用，導致新企業(yè)落戶只能以租賃為主。即便是租賃，部分商業(yè)地塊也設有物業(yè)租賃條件。
從租賃市場也可以看出一些端倪。租賃市場，2018年廣州主力板塊如珠江新城、琶洲，寫字樓租金全線上升，空置率下降，承接力增強。
外圍區(qū)作為廣州高新產(chǎn)業(yè)布局的重點區(qū)域，產(chǎn)業(yè)聚集效應突出，企業(yè)自用、自營的物業(yè)需求規(guī)模也較大，因此，新增的寫字樓多為內部消化，僅有少部分可以進入市場銷售。從近3年廣州商服用地供應情況來看，招商引資占比逐年升高，到2017年已達到90%，而無定向占比逐年下降，已降至10%。也就是說，廣州無定向供應的商服用地僅占比一成。
南方日報記者 許蕾
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