“當(dāng)前長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主要矛盾不是供需矛盾，而是炒房與反炒房的重大斗爭(zhēng)。 ”

6月25日，長(zhǎng)沙市人民政府在加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通氣會(huì)上的這句話(huà)，一舉將長(zhǎng)沙再次拉入公眾視線(xiàn)。

不過(guò)，不同于此前因房?jī)r(jià)暴漲而引起全國(guó)關(guān)注，這次是因?yàn)殚L(zhǎng)沙出臺(tái)了一套被業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)為全國(guó)最嚴(yán)厲的樓市新政——《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（一下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）。可以說(shuō)，無(wú)論是在限購(gòu)、限售，還是首付比例、購(gòu)房資格等方面，《通知》都有大幅度收緊。

長(zhǎng)沙的“反炒房”殲滅戰(zhàn)，已然全面打響。

風(fēng)向

其實(shí)，長(zhǎng)沙出臺(tái)這一“全國(guó)最嚴(yán)”樓市新政，早有先兆。

6月19日，《湖南日?qǐng)?bào)》大篇幅批評(píng)長(zhǎng)沙樓市亂象，稱(chēng)其“調(diào)控政策前后不一，強(qiáng)化看漲預(yù)期”。然后又連發(fā)四篇社論，毫不諱言地指責(zé)：“如今，房?jī)r(jià)高居不下、市場(chǎng)投機(jī)盛行，老百姓不高興、不贊成、不答應(yīng)。這就說(shuō)明，我們?cè)谶@一領(lǐng)域的工作有不到位的地方，離群眾的要求還相距較遠(yuǎn)。”

不僅如此，《湖南日?qǐng)?bào)》甚至將其類(lèi)比為“新中國(guó)成立之初，一些不法資本家試圖通過(guò)囤積居奇、哄抬物價(jià)、擾亂市場(chǎng)秩序，挑戰(zhàn)新生的人民政權(quán)”。

作為湖南省委機(jī)關(guān)報(bào)，將炒房客、黑中介、部分開(kāi)發(fā)商、以及相關(guān)部門(mén)的“內(nèi)奸”視為“敵人”，《湖南日?qǐng)?bào)》如此嚴(yán)厲地批評(píng)本地的政策，其風(fēng)向意義絕不簡(jiǎn)單。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》從不同信源獲悉，此番大動(dòng)作之前，湖南省委某主要領(lǐng)導(dǎo)曾親自暗訪(fǎng)長(zhǎng)沙樓市，對(duì)不少亂象頗為震驚、震怒，嚴(yán)令整頓。

而長(zhǎng)沙“6·25”新政的具體措施，也基本上是按照《湖南日?qǐng)?bào)》的指定意見(jiàn)來(lái)實(shí)施的。更為重要的是，其不少政策內(nèi)容，直接逆轉(zhuǎn)長(zhǎng)沙之前出臺(tái)的相關(guān)政策。以此為參照，想必可以窺見(jiàn)長(zhǎng)沙此番行動(dòng)背后的邏輯。

投機(jī)

回到最初的問(wèn)題，房?jī)r(jià)高企的根源癥結(jié)是什么？

湖南日?qǐng)?bào)這樣表述，“并不是供需矛盾，而是炒房投機(jī)行為作祟。”

那么，對(duì)癥下藥。

首先遭殃的，是炒房客。這次《通知》規(guī)定，針對(duì)個(gè)人，在長(zhǎng)沙市限購(gòu)區(qū)域內(nèi)買(mǎi)的房子，房產(chǎn)權(quán)證書(shū)滿(mǎn)4年后才能賣(mài)；企業(yè)購(gòu)房一度被視為捷徑，可現(xiàn)在直接暫停企業(yè)購(gòu)房，已經(jīng)買(mǎi)了的房子禁售5年。

傳統(tǒng)炒房客的退路被封死，打著“人才新政”旗幟“作妖”的也逃不過(guò)。

各地如火如荼的“搶人大戰(zhàn)”，大家肯定不陌生。而“搶人大戰(zhàn)”對(duì)房?jī)r(jià)“推波助瀾”的作用，相信各位也都深有體會(huì)。

長(zhǎng)沙也未能“免俗”。

2017年5月20日，長(zhǎng)沙曾發(fā)布限購(gòu)政策稱(chēng)，非本市戶(hù)籍家庭要在長(zhǎng)沙市連續(xù)繳納12個(gè)月以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明，才能購(gòu)買(mǎi)一套商品住房。

可是，三個(gè)月后，長(zhǎng)沙人才新政細(xì)則就將“5·20”門(mén)檻化于無(wú)形：

大專(zhuān)以上學(xué)歷、長(zhǎng)沙工作且有一個(gè)月社保的人士就可以買(mǎi)房，35歲以下、本科以上學(xué)歷者無(wú)需社保，遷了戶(hù)口就可在長(zhǎng)沙購(gòu)房?jī)商?。而辦理戶(hù)口更簡(jiǎn)單，憑戶(hù)口本、身份證、畢業(yè)證即可辦理落戶(hù)手續(xù)，業(yè)內(nèi)稱(chēng)之為“落戶(hù)購(gòu)房”政策。

于是，樓市告急的“盛況”再次在長(zhǎng)沙上演：某樓盤(pán)網(wǎng)上開(kāi)盤(pán)，907套房源10秒即被搶光；購(gòu)房指標(biāo)也被炒至10萬(wàn)元/個(gè)；甚至有當(dāng)?shù)孛襟w曝料，有85歲老人和12歲小孩購(gòu)房。

對(duì)此，市場(chǎng)普遍認(rèn)為，“搶人”大戰(zhàn)的直接后果之一，就是為限購(gòu)松綁，吸引購(gòu)房大軍。然而，在面對(duì)公眾質(zhì)疑時(shí)，長(zhǎng)沙市住建委6月7日回應(yīng)卻說(shuō)二者都是合法剛需。

對(duì)于這一現(xiàn)象，6月19日的《湖南日?qǐng)?bào)》毫不留情：“人才新政”問(wèn)題，我們不去趕熱鬧，也不去圖花哨”，“一座被房?jī)r(jià)綁架的城市，四處‘搶人’又有何用?萬(wàn)千優(yōu)秀人才，如果居不易、望房愁，又怎能把心留住?而是要“通過(guò)房?jī)r(jià)洼地，打造人才高地。”

終于，6月25日，長(zhǎng)沙市住建委“痛改前非”，稱(chēng)“針對(duì)媒體反映的問(wèn)題，我們將盡快解決。”

高壓

落戶(hù)政策一年內(nèi)再次翻轉(zhuǎn)，剛需群體的萎縮也是顯而易見(jiàn)的。

去年從內(nèi)蒙古大學(xué)畢業(yè)的小禹，就哭暈在廁所。他說(shuō)：“我上個(gè)月才辦好戶(hù)口，到處看房子，交保證金，沒(méi)想到政策說(shuō)變就變。”

按“6·25”新規(guī)，“落戶(hù)滿(mǎn)1年且在本市穩(wěn)定就業(yè)，或在本市連續(xù)繳納24個(gè)月個(gè)人所得稅(或社會(huì)保險(xiǎn))，在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)限購(gòu)1套商品住房。”

其他的購(gòu)房套路也可能被終結(jié)。新政規(guī)定：

父母投靠成年子女落戶(hù)不滿(mǎn)2年的，不得作為單獨(dú)家庭在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房。未成年人不得單獨(dú)購(gòu)買(mǎi)商品住房。落戶(hù)學(xué)校集體戶(hù)口的在校大學(xué)生，不得在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房。夫妻離異后，任何一方2年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

用當(dāng)?shù)匾晃环慨a(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)家的話(huà)來(lái)說(shuō)，“6·25新政的力度幾乎達(dá)到政策的極限”。

剛需之外，第二套房的改善性需求雖未被封殺，但其購(gòu)房壓力也直線(xiàn)上升。6月26日，湖南省直單位住房公積金管理中心“補(bǔ)刀”：繳存職工在長(zhǎng)沙市限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)家庭第二套住房，申請(qǐng)住房公積金貸款的，首付款比例不得低于60%。

當(dāng)前政策下，要買(mǎi)第三套房或更多的房子徹底無(wú)望。

值得關(guān)注的是，歡呼之下，也有一批人被誤傷。

一位聲稱(chēng)辭去廣州高薪工作后通過(guò)人才新政落戶(hù)長(zhǎng)沙的購(gòu)房者，在長(zhǎng)沙市住建委信箱中留言，“我們都是真正的剛需，也是誠(chéng)心誠(chéng)意想回長(zhǎng)沙發(fā)展，為家鄉(xiāng)建設(shè)出一份力，現(xiàn)在突然換了政策，如果長(zhǎng)沙對(duì)我限購(gòu)，那我將面臨“留不下的城市，回不去的農(nóng)村”。

對(duì)此，長(zhǎng)沙市住建委6月26日回復(fù)：“作為市政府限購(gòu)政策執(zhí)行部門(mén)，對(duì)于6.25新政只能?chē)?yán)格執(zhí)行，精準(zhǔn)落實(shí)。望您理解!”

那么，“落戶(hù)購(gòu)房”縫隙中到底進(jìn)來(lái)多少人？

《湖南日?qǐng)?bào)》透露的數(shù)據(jù)，自2017年“3.18”調(diào)控政策實(shí)施以來(lái)，長(zhǎng)沙市外遷入后即遷出的共1788人，其中遷入后又遷出，且購(gòu)買(mǎi)了新建商品住房的達(dá)510人、購(gòu)買(mǎi)了二手住房的123人。

平心而論，在長(zhǎng)沙龐大的購(gòu)房群體中，623人可說(shuō)微乎其微。要知道，今年5月，要樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)就推出631套房，但搖號(hào)者達(dá)5151人。

推手

除了炒房一族，第二個(gè)被打擊的群體當(dāng)屬違規(guī)中介和“黑中介”。

《湖南日?qǐng)?bào)》的“判決書(shū)”給了這么個(gè)定性：“這些興風(fēng)作浪的中介機(jī)構(gòu)，發(fā)布二手房虛假價(jià)格信息，哄抬二手房市場(chǎng)價(jià)格，引起買(mǎi)房恐慌和賣(mài)方瘋狂，加劇房?jī)r(jià)非理性上漲，他們是一二手房?jī)r(jià)格倒掛的主要推手。”

一股肅殺之氣，已然籠罩整個(gè)長(zhǎng)沙地產(chǎn)中介圈。

“6·25”出臺(tái)前兩天（6月23日），【經(jīng)濟(jì)Ke】發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)沙規(guī)模最大、網(wǎng)點(diǎn)最多的二手房中介公司新環(huán)境地產(chǎn)已關(guān)門(mén)整頓，緊閉的大門(mén)上告示：“行業(yè)整頓，集中學(xué)習(xí)”。

同樣去學(xué)習(xí)的湖南中環(huán)地產(chǎn)高喊口號(hào)：“走正道，中環(huán)人一直在路上”。

對(duì)此，有二手房從業(yè)人員認(rèn)為自己是“背鍋俠”：二手房?jī)r(jià)格都是房主說(shuō)了算，更何況現(xiàn)在好一點(diǎn)的房子，比如學(xué)區(qū)房根本就沒(méi)有房源，“我們巴不得房主降點(diǎn)價(jià)成交一套，也能拿到傭金”。

不少持次論調(diào)的自媒體，則收到了警告。今年6月7日，長(zhǎng)沙市網(wǎng)信辦聯(lián)合市住建委、市公安局等部門(mén)集中約談了“布說(shuō)天下”、“肖東敏”等微信公眾號(hào)和網(wǎng)站負(fù)責(zé)人，稱(chēng)其片面解讀中央、省、市房地產(chǎn)調(diào)控政策，造成一定的社會(huì)影響。

當(dāng)然，更多的炮彈扔向新房銷(xiāo)售中介。

針對(duì)前文所說(shuō)的，長(zhǎng)沙購(gòu)房指標(biāo)被炒至10萬(wàn)元，樓盤(pán)象征性推出少量房源等現(xiàn)象，《湖南日?qǐng)?bào)》6月20日的評(píng)論猛料頻出：

有的造假騙取購(gòu)房資格，利用有購(gòu)房資格而無(wú)購(gòu)房意愿的人占據(jù)房源，嚴(yán)重?cái)_亂市場(chǎng)交易;有的與開(kāi)發(fā)商里應(yīng)外合、暗中勾結(jié)，以收取高額“茶水費(fèi)”的形式提供“內(nèi)部房源”。去年長(zhǎng)沙“5·20”新政出臺(tái)后，原來(lái)已預(yù)訂但因購(gòu)房者被取消購(gòu)房資格的這部分房源，被開(kāi)發(fā)商與中介瓜分，以高出原來(lái)定價(jià)10余萬(wàn)元乃至近30萬(wàn)元的價(jià)格進(jìn)入市場(chǎng)。

不過(guò)，更深層的權(quán)力尋租問(wèn)題卻未被提及。

前段時(shí)間，網(wǎng)上瘋傳的西安某樓盤(pán)很多房源被建設(shè)、規(guī)劃、房管等相關(guān)人士“內(nèi)定”，隨后西安官方回應(yīng)，的確有公職人員向開(kāi)發(fā)商打了招呼；《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》此前也報(bào)道，某地一樓盤(pán)銷(xiāo)售總監(jiān)透露，光是他手頭的“關(guān)系戶(hù)”都300多個(gè)人了，只要搖上號(hào)，再把號(hào)子轉(zhuǎn)手倒賣(mài)出去，至少是20萬(wàn)元的收益。匿名消息源稱(chēng)，2017年長(zhǎng)沙雷鋒大道某樓盤(pán)數(shù)百套房子被關(guān)系戶(hù)低價(jià)拿走。

對(duì)此，暫時(shí)長(zhǎng)沙官方?jīng)]有看到回應(yīng)。

黑名單

第三個(gè)打擊點(diǎn)，是部分房企。

6月20日，長(zhǎng)沙市住建委通報(bào)，長(zhǎng)沙市國(guó)有資產(chǎn)置業(yè)有限公司、長(zhǎng)沙高鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司等5家公司開(kāi)發(fā)的5個(gè)項(xiàng)目共捂盤(pán)2962套，暫停其在長(zhǎng)沙參與土地市場(chǎng)招拍掛；另外，對(duì)4家“捂盤(pán)惜售”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行約談警告。

《湖南日?qǐng)?bào)》則提出建議：捂盤(pán)惜售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，一律納入“黑名單”管理。

為什么要緊盯房企？

原因很簡(jiǎn)單，盡管定論“目前長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的主要問(wèn)題，是投機(jī)炒作，而非供需矛盾”，但加快供給仍然是長(zhǎng)沙這波樓市運(yùn)動(dòng)的主要目的。

長(zhǎng)沙市官方數(shù)據(jù)顯示，目前全市已監(jiān)制價(jià)格、未申辦預(yù)售的住宅面積有245.53萬(wàn)平方米，近20000套；已監(jiān)制價(jià)格達(dá)到預(yù)售條件、未及時(shí)申辦預(yù)售許可的項(xiàng)目有33個(gè)，共132.67萬(wàn)平方米。

按新規(guī)，在建樓盤(pán)已達(dá)到預(yù)售條件的，必須在30日內(nèi)辦理預(yù)售許可；已辦理價(jià)格監(jiān)制的，必須在20日內(nèi)辦理預(yù)售許可；已辦理預(yù)售許可的，必須在10日內(nèi)一次性對(duì)外公開(kāi)銷(xiāo)售。

話(huà)有點(diǎn)繞，細(xì)讀兩遍，其實(shí)就一個(gè)意思：“禁止惜盤(pán)捂售”。長(zhǎng)沙市住建委預(yù)計(jì)，具備預(yù)售條件的項(xiàng)目將集中在6月至7月入市。

成效是顯著的。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，“不少開(kāi)發(fā)商坐不住了，“新政26日生效，6月25號(hào)當(dāng)晚，就有多個(gè)樓盤(pán)連夜開(kāi)盤(pán)或簽約，有些樓盤(pán)甚至開(kāi)出1%的高價(jià)轉(zhuǎn)介費(fèi)。”

不過(guò)，初衷是好的，一些問(wèn)題也需要重視。

短期內(nèi)，大量房源入市必將沖擊現(xiàn)有房?jī)r(jià)。長(zhǎng)期來(lái)看，因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，土地供應(yīng)連續(xù)4年下滑的長(zhǎng)沙必須下決心供地，才能滿(mǎn)足今后的土地需求。此前，【經(jīng)濟(jì)ke】曾報(bào)道，長(zhǎng)沙土地供應(yīng)自2013年后連年下滑，2016年332萬(wàn)平方米，不到2013年高點(diǎn)的一半。

不過(guò)，“6·25”新政稱(chēng)，嚴(yán)格落實(shí)年度土地出讓計(jì)劃，優(yōu)先保障住宅土地供應(yīng)。

據(jù)6月22日《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》報(bào)道，按照2018年度土地供應(yīng)計(jì)劃，長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)(中心城區(qū)及望城)預(yù)計(jì)供應(yīng)388.88公頃。但最終的實(shí)際供應(yīng)量仍有待執(zhí)行力度。2017年，長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)住宅用地供應(yīng)計(jì)劃為396.2公頃，但實(shí)際僅完成100公頃左右，只占年度計(jì)劃的四分之一左右。

《湖南日?qǐng)?bào)》稱(chēng)，政府有能力穩(wěn)住房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。