原標題：杭州恒隆廣場將投資190億 開發(fā)周期漫長或影響資金回籠

本報記者 李未來 杭州報道

周邊匯集了銀泰、杭州大廈、武林路女裝一條街的武林廣場是杭州最繁華的老城區(qū)，這里的百井坊巷地面停車場每天都“車滿為患”，收費崗亭外排著很長的車隊，等待有車出來才能按量進入。停車場旁邊，有一個“難得閑置”的地塊，占地4.48萬平米，在5月底剛拍出了107億的價格，折合樓面價約5.5萬／平米。

競得這塊土地的是港資企業(yè)恒隆地產有限公司（恒隆地產00101HK），將打造為商業(yè)綜合體恒隆廣場，這是恒隆地產在內地進軍的第9個城市，第11個恒隆廣場。

近日，恒隆地產投資者關系董事關澤輝向外透露，百井坊總投資將達190億人民幣，打造成世界級甲級寫字樓和高檔商場。

預計總投資190億

近日，《華夏時報》記者走訪了武林廣場周邊的繁華地帶，這里購物廣場聚集，有杭州大廈購物城、銀泰百貨、國大百貨，人流量較大，恒隆地產拍下的這塊地位于杭州百貨大廈東側，這塊狹長的空地上，長滿了雜草，看上去與繁華的商圈似乎有些格格不入。

這里之前屬于百井坊新村，2009年開始動遷改造，2016年改造完畢，至今已閑置近兩年。4月26日，杭州國土局官方網站上公布了掛牌出讓公告，用途為商業(yè)商務文物古跡城市道路兼容用地，地上建筑面積19.41萬平米，出讓起價49.1億元，出讓年限為40年。地塊吸引了恒隆地產、九龍倉、城投阿里、華潤新鴻基、銀泰、新世界等眾多企業(yè)爭奪，在經歷了336輪、長達7個多小時的激戰(zhàn)后，恒隆地產最終以107.3億元的價格獲得這一地塊，溢價率118.5%，樓面價55285元/平米。且商業(yè)面積占比不得低于45%，所有建筑必須自持。這也是杭州第三宗總價超過百億的地塊。

根據規(guī)劃文件，百井坊地塊擬保留歷史建筑耶穌堂弄5號和耶穌堂弄古井，并需復建擬保歷史建筑鏡清里1號。此外地塊限高為整體90米，局部150米。

早在2014年，恒隆地產就已經關注到這一地塊。據杭州市下城區(qū)商務局（經合辦）官網2014年11月27日報道，“恒隆地產有限公司助理董事梁煥添、高級經理陳文博等五人來訪”，杭州市委常委佟桂莉以及下城區(qū)多位領導接見，報道還稱，“恒隆地產前期已多次來訪我區(qū)，實地考察百井坊巷地塊，對地塊拆遷進度、周邊商業(yè)氛圍、交通情況等做了深入的了解。此次來訪，恒隆高級經理陳文博表示希望將百井坊巷恒龍廣場項目打造成恒隆在內地的第十一個世界級商業(yè)項目，并明確恒隆地產商業(yè)項目將永久自持，對雙方的合作充滿信心。”

恒隆地產拿下該地塊后的首次發(fā)聲信心十足，“杭州是中國科創(chuàng)中心，阿里巴巴的聚集地。除當地900萬人口外，每年都有好多年輕人進入杭州，寫字樓的需求強勁。”恒隆地產投資者關系董事關澤輝稱，百井坊地塊總投資將達190億人民幣，打造成世界級甲級寫字樓和高檔商場。

關澤輝還表示，現在杭州的甲級寫字樓，平均日租金在9元-10元/平米，“預計第一年租金回報率能達到4%至5%。對于融資成本才1%上下的港企而言，已能及格了。”

開發(fā)周期長，資金回籠受考驗

盡管恒隆地產方面信心滿滿，不過190億元的開發(fā)成本，再加上全部自持的物業(yè)屬性，如此“重”的資產也會對資金回籠形成一定的考驗。

2017年，恒隆地產營業(yè)收入和凈利潤均出現下滑，其中營業(yè)收入為92.45億元，同比降低14%，主要是物業(yè)銷售方面明顯下滑，僅有28.23億元的收入，2016年約44億元。營業(yè)利潤約65.29億元，同比降低11%。

值得一提的是，恒隆地產上一次在內地拿地要追溯到5年前。2013年2月7日，恒隆地產在武漢市土地交易中心以掛牌方式競得位于硚口區(qū)東至民意四路、南至順道街、西至漢口中心嘉園小區(qū)、北至京漢大道，編號為P（2013）001號的國有建設用地使用權，擬根據規(guī)劃設計條件的要求開發(fā)“恒隆廣場·武漢”建設項目。

不過，武漢恒隆廣場開發(fā)進度較為緩慢，預計2019年才能開業(yè)。開發(fā)周期更長的是昆明恒隆廣場，該項目于2011年拿地，2012年開工，但2016年該項目仍在進行地下部分的施工，此前恒隆地產方面計劃在2018年實現部分商業(yè)開業(yè)，但又在2017年年報中稱預計在2019年年中開業(yè)。也就是說，昆明恒隆廣場從拿地到開業(yè)需要8年的時間。

巨額的投資、漫長的開發(fā)周期和全部自持的物業(yè)屬性，或讓恒隆地產面臨資金回籠的壓力。不過，恒隆地產在2017年年報中表示，這些項目需要數年時間分階段完成。憑借穩(wěn)固的經常性收入以及充裕的財務資源，我們能夠滿足該等項目的資金需求，以及能夠把握新的投資機遇。

然而，2017年內地8個已開業(yè)恒隆廣場的總租金收入只有34.3億元，按此計算，單杭州一個項目190億元的投資額需要這些項目5年半的租金收入來填補，這還沒有算入運營、融資等成本。

根據年報顯示，截止到2017年底，恒隆地產現金及銀行存款余額共約182.3億元人民幣，總負債341.13億元。其中貸款約100億元，債券104.88億元。2017年恒隆地產總利息支出超過10億元，占其凈利潤15.31%。

據了解，杭州是恒隆地產進軍內地的第9個城市，此前已在上海、天津、武漢、沈陽等城市落地10個項目。不過，2017年恒隆地產內地租賃物業(yè)組合的業(yè)績并不理想，營業(yè)溢利下降1%至人民幣21.30億元。

記者梳理恒隆地產年報發(fā)現，2017年在內地已營業(yè)的8個恒隆廣場中有一半出現業(yè)績下滑，租金收入方面，上海港匯恒隆廣場下滑9%，沈陽市府恒隆廣場下滑7%，天津恒隆廣場下滑5%，無錫恒隆廣場也有所下滑。

不少項目出租率也有所下降，其中沈陽皇城恒隆廣場出租率下跌三個百分點至90%，恒隆廣場稱主要由于部分租約于年底前到期所致。在商場出租率方面，除上海恒隆廣場、濟南恒隆廣場和沈陽皇城恒隆廣場外，其他項目出租率均低于90%，大連恒隆廣場商場出租率只有71%。

同樣經營商業(yè)綜合體項目的大悅城地產在天津、沈陽、上海等地的出租率均高于90%，其中西單大悅城和天津大悅城達到97%，煙臺大悅城則高達98%。

責任編輯：張蓓