棚戶區(qū)改造改善居住環(huán)境，完善基礎設施配套和公共服務設施配套，作為城市更新的重要組成，也是三四線城市房地產去庫存的重要因素。就目前各地實際情況來看，對棚改并沒有一個統(tǒng)一明確的標準，除城市棚戶區(qū)、國有工礦、國有林區(qū)和國有墾區(qū)外，大部分地區(qū)都將城中村改造、舊城改造、危房改造等納入城市棚戶區(qū)改造范圍。

不同地區(qū)對棚改的標準不同，也成為了目前三四線城市棚改分化的一個重要因素。一般北部省市的棚改集中在對城市棚戶區(qū)進行改造，也包含危房改造，這些地區(qū)的棚改會更深入下沉到鄉(xiāng)、縣，改造數(shù)量也極具規(guī)模，如山東、河南、河北等。部分中西部地區(qū)如貴州、湖北等省份，其早期的城市棚改工作已基本結束，今后剩余基數(shù)較大的為工礦區(qū)、林區(qū)和墾區(qū)改造。而經濟較為發(fā)達的東南沿海省市如廣東、浙江等，更多的是進行城中村及危房改造，完善城市功能，優(yōu)化產業(yè)結構。

一、棚戶區(qū)改造影響三四線樓市需求

從城市的基本面來看，部分三四線城市既缺乏產業(yè)，又沒有大量人口作為支撐，棚改成為拉動三四線城市需求的重要因素。2005年，國家出臺《關于推進東北地區(qū)棚戶區(qū)改造工作的指導意見》，開始大規(guī)模進行棚戶區(qū)改造工作。2015-2017年，全國完成了為期三年、共計1800萬套的棚改任務。2017年5月，國務院決定實施第二個3年棚改攻堅計劃，2018-2020年再改造各類棚戶區(qū)1500萬套，并確定2018年將開工580萬套。而如此高規(guī)模的棚改工作在全國的分布卻并不均勻，三四線城市占到近九成。棚改前期主要以實物安置為主， 2014年以來政府大力推進貨幣化安置，即支付拆遷補償款給被拆遷的居民，居民再用這筆資金購置新的住房。可以說，這部分需求在短時間內集中購買，成為推動需求增加的重要力量。

近幾年，棚改貨幣化安置得到了大力推廣，占比從2014年的9%一躍升至2016年的48.5%，2017年這一比例或將達到50%以上，預計未來三年還將進一步提升。由于成本因素，一二線城市貨幣化安置比例較低，而三四線城市這一比例高達80%，更有城市如安徽蕪湖在2015年實現(xiàn)全部貨幣補貼。2016-2017年，高體量的棚改的工作為此前庫存高企的濟寧、威海、紹興、鹽城、贛州等三四線城市帶來大規(guī)模置業(yè)需求，這些城市2017年新建商品住宅銷售套數(shù)均超過8萬套。因此，高規(guī)模的棚改疊加高比例的貨幣化安置為房地產注入大量中期需求。

二、一百城棚改建設對比：完成及目標情況

省級棚改完成情況及目標的變化也將使各城市產生相應變化，而這一變化也將通過棚改特別是棚改貨幣化傳導至住房市場。我們選取了具有代表性的100個三四線城市，通過梳理這些城市近年棚改完成規(guī)模及2018年棚改目標，對這些城市未來棚改規(guī)模進行橫向縱向對比，分類探討城市未來棚改空間。

橫向比較：

全國棚改進入三年堅攻階段，大部分地區(qū)今年的棚改新開工目標較去年有所降低，且各地棚改目標分化也愈加明顯。下面我們以區(qū)域進行劃分，針對不同區(qū)塊內棚改仍有較大空間的城市進行分析。

華北片區(qū)。京津冀城市群中，唐山、張家口、保定三城2018年的棚改規(guī)模最為突出，計劃開工在2.6萬套到3萬套之間;而山東半島作為棚改體量最大的地區(qū)，全省今年計劃改造84.3萬套，其中，菏澤新開工12.7萬套，位居全省第一。日照、濰坊、德州、泰安、濟寧、濰坊等城市的改造數(shù)量也在5萬套以上，其他城市如聊城、濱州、煙臺、淄博、威海、臨沂等也維持較高水平，六城平均計劃新開工數(shù)量為3.5萬套。

華東片區(qū)。這部分改造區(qū)域主要集中于長三角城市群，位于以滬、寧、杭為中心的都市圈及安徽部分城市。以滬、杭為中心，周邊的溫州規(guī)劃目標高達10.6萬套，占全省改造的31%，紹興、湖州、金華今年的計劃量分別為4.6萬套、3.2萬套和3.1萬套;以滬、寧、蘇為中心，常州、徐州的棚改數(shù)量在2萬套左右;安徽省內，棚改力度較大的城市主要聚集在北部地區(qū)的阜陽、宿遷及淮北，其改造數(shù)量分別為5.4萬套、4.4萬套和3.5萬套。

中西部片區(qū)。中原城市群內河南省改造體量最為龐大，平頂山、駐馬店的棚改數(shù)量均超過10萬套，安陽、濮陽、商丘及環(huán)鄭州周圍的許昌、新鄉(xiāng)也都在6萬套以上;關中平原城市群內，改造力度較大的延安、寶雞，其新開工數(shù)量分別為3.2萬套和2萬套;長江中游地區(qū)，改造規(guī)模較大的區(qū)域主要為湖北省襄陽，江西省內九江、宜春、上饒及贛州，這些城市今年計劃的改造數(shù)量在4.9-6.2萬套之間。湖南省域內棚改規(guī)模較高的城市分布于常德、岳陽、婁底、株洲、邵陽、永州，六城平均改造數(shù)量為3萬套;成渝城市群中，環(huán)成都周邊南充計劃今年改造4.5萬套，攀枝花棚改數(shù)量為2萬套。黔中地區(qū)，貴州省內遵義、六盤水、畢節(jié)、銅仁等城市的改造數(shù)量均在4萬套以上。

華南片區(qū)。這一區(qū)域未來棚改力度較低，珠三角城市群內棚改任務主要分布于環(huán)深、廣地區(qū)，其改造規(guī)模均低于1萬套，多地規(guī)劃目標不及千套;海西城市群內，海南棚改規(guī)模較高的城市為三亞，2018年計劃新開工0.6萬套，而福建省棚改重點位于廈漳泉地區(qū)，泉州、漳州今年將分別改造1萬套、0.6萬套。

總體來看，未來棚改空間較大的地區(qū)主要集中于華北片區(qū)的山東，華東片區(qū)以滬、寧為中心的周邊和安徽，以及中西部片區(qū)河南，長江中游地區(qū)湖北、江西、湖南，成渝城市群內四川和黔中地區(qū)貴州的三四線，甚至五線城市。這些極具棚改規(guī)模的城市，其地理區(qū)位并非靠近區(qū)域內中心城市，隨著去庫存重心進一步向三四線城市和縣城轉移，高規(guī)模的棚改工作開始由城市群內中心城市周圍的第一圈層移向第二圈層。

縱向比較：

響應國家和省政策，多個城市出臺2018-2020年棚改三年攻堅計劃。但每個城市棚改力度不一，未來目標也有所差別。根據(jù)單個城市2018年棚改任務目標，再疊加2016、2017年棚改完成情況，將三年棚改規(guī)模數(shù)據(jù)變化進行分類，可以縱向將各城市簡單分為規(guī)模收縮、擴大、保持三大類。

1)年棚改規(guī)模逐步收縮，棚改已進入收尾階段

這類城市特點為棚改高峰期在2016-2017年，而2018年棚改規(guī)模逐步收縮，進入三年攻堅收尾階段。

整體規(guī)模小，且逐年收縮。廣東省域內珠海、汕頭、佛山、韶關、梅州、惠州、肇慶、湛江等城市近三年棚改規(guī)模逐漸縮小至0.1-0.4萬套，部分城市如河源、汕尾、江門、陽江、清遠、揭陽由千套縮減至百套。另一部分已開始進入收尾階段的城市主要聚集在江蘇省內鎮(zhèn)江、淮安、宿遷、連云港，安徽省內蕪湖、滁州、馬鞍山、銅陵、蚌埠、亳州，四川省內綿陽、資陽、達州，河北秦皇島，及海西城市群內三亞 、泉州、漳州、莆田、龍巖等。

未來計劃相對前兩年有明顯下降，但仍保持較大絕對量。這些城市主要集中在部分棚改力度較大的中西部地區(qū)，如山東省內菏澤、濰坊，河南洛陽，湖北荊州、江西上饒，貴州六盤水、遵義、安順都是由高規(guī)模改造逐漸縮減的典型城市。此外，環(huán)京周圍張家口，以滬、寧為中心周邊南通、徐州、淮北，也屬于改造體量較大且規(guī)模逐年減少的城市。

2)棚改力度仍然較大，年棚改規(guī)模持續(xù)增加

一些城市總體改造體量規(guī)模巨大，且力度逐年加大。從上圖可以明顯看出，這部分城市最多集中于我國的人口大省山東、河南。山東省內聊城、濱州、泰安、煙臺、日照、德州等城市的增長規(guī)模最為明顯，納入河南省棚改計劃的平頂山、駐馬店、安陽、濮陽、許昌、新鄉(xiāng)等地改造規(guī)模逐年擴大，尤其是平頂山、駐馬店，今年計劃棚改數(shù)量較2017年增加7萬套以上。東部沿海地區(qū)，溫州在2016-2018年的棚改規(guī)模一直維持高位，其改造力度值得關注。

一些城市則維持加速態(tài)勢。這部分城市近三年的增長規(guī)模雖不及上一類城市，但整體體量較大，改造力度也不容小覷。分區(qū)來看，這些棚改力度也十分強勁的城市主要聚集在京津冀地區(qū)唐山、承德，長三角地區(qū)浙江紹興、金華、湖州及蘇州省域內揚州、常州，安徽阜陽，長江中游地區(qū)湖北襄陽、湖南湘潭、江西贛州，成渝地區(qū)瀘州、宜賓、南充。

3)棚改規(guī)模近年保持不變

這部分城市在2016-2018年的改造規(guī)模變動相對較小，從量級來劃分，大致分為高位變動和低位調整兩類。第一類棚改規(guī)模保持高位穩(wěn)定變動的城市多集中于改造力度較大的省份，如山東省內威海、濟寧、淄博，湖南岳陽，貴州銅仁，以及安徽六安;而另一類改造規(guī)模小且變動穩(wěn)定的城市多位于各區(qū)域中心城市臨近周邊，如京津冀中心城市周圍衡水、邯鄲，以鄭州為中心周邊開封，以滬、寧、杭為中心周邊舟山、麗水、衢州、鹽城、泰州、宣城，及長江中游地區(qū)宜昌，成渝地區(qū)眉山、遂寧、內江，北部灣地區(qū)柳州、北海和珠三角地區(qū)汕頭、肇慶、韶關。

總結：棚改視角下三四線城市的樓市發(fā)展空間

棚改貨幣化雖不能直接推動房地產建設規(guī)模，但大量貨幣化安置帶來的剛需購房群體是拉動房地產銷售、減少庫存的有力支撐，為三四線城市房地產發(fā)展帶來重大機遇。然而，也應該認識到，高規(guī)模的進行棚改并不具備長期可持續(xù)性，未來三年全國改造1500萬套的既定目標是固定的，其對房地產市場的驅動力也將會逐漸減弱。根據(jù)各省市計劃，在2020年要全部完成棚戶區(qū)改造工作，未來棚改還有三年紅利期，短期內棚改還將是三四線城市房地產市場增長的主要力量。

我們認為，東部沿海城市群核心城市周邊臨近的三四線城市，其庫存去化已得到有效解決，且城市土地價值明顯提升，這些地區(qū)基于棚改帶來的需求或將逐漸減弱。而中西部、東部城市群內距核心城市較遠的三四線甚至五線城市，棚改體量龐大且增長快，未來仍存在一定的需求空間。