去年以來(lái)，不少銀行陷入貸款額度緊張的局面，一些購(gòu)房者申辦貸款后，銀行卻遲遲沒(méi)有放款，直接導(dǎo)致他們?cè)谫?gòu)房合同約定時(shí)間內(nèi)，沒(méi)能付清全部房款。

在錢報(bào)杭州房產(chǎn)微信公眾號(hào)后臺(tái)和錢報(bào)讀者購(gòu)房群中，也多次有購(gòu)房者提出疑問(wèn)，像這樣的情況，買方是否違約，需要背負(fù)相應(yīng)責(zé)任？開(kāi)發(fā)商是否有權(quán)收取違約金，甚至沒(méi)收定金？

銀行放款慢導(dǎo)致購(gòu)房者違約

開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)追究責(zé)任

近期，一位購(gòu)房者找到錢報(bào)求助：“去年7月貸款購(gòu)買了萬(wàn)通時(shí)尚公館，開(kāi)發(fā)商指定兩家銀行辦理貸款，我們8月就去指定的農(nóng)業(yè)銀行城西支行積極配合辦理，但是直到今年4月份也一直沒(méi)有放款。”

這位購(gòu)房者表示，他接到了開(kāi)發(fā)商的催款函，要求在6月18日交房前必須把貸款申請(qǐng)下來(lái)，不然就要繳納違約金。面對(duì)這一情況，購(gòu)房者束手無(wú)策。“銀行遲遲沒(méi)有放貸才導(dǎo)致我們沒(méi)有及時(shí)付清房款，卻要我們來(lái)繳納違約金，這種做法合規(guī)嗎？”

這樣的問(wèn)題并不是特例，去年以來(lái)銀根不斷收緊，辦了按揭卻一直沒(méi)放款的客戶不在少數(shù)。

記者發(fā)現(xiàn)，在統(tǒng)一的購(gòu)房合同模板中，規(guī)定了選擇按揭方式付款的購(gòu)房者需向貸款機(jī)構(gòu)及時(shí)提交貸款申請(qǐng)材料，辦理貸款審批手續(xù)。如果貸款沒(méi)有發(fā)放，或者發(fā)放的貸款不足以支付剩余房款的，買方和賣方一般會(huì)作出這樣的約定：60~90天時(shí)間內(nèi)未能付清房款的，購(gòu)房者按天繳納違約金，每天的違約金一般為總房款的萬(wàn)分之一到萬(wàn)分之三不等。

甚至還有一些購(gòu)房合同中約定，如果超過(guò)約定期限，購(gòu)房者未付清款項(xiàng)的，開(kāi)發(fā)商有權(quán)沒(méi)收定金，視作購(gòu)房者放棄購(gòu)房。

對(duì)此，浙江六和律師事務(wù)所專職律師胡增冬表示：“因?yàn)殂y行放款慢的原因，導(dǎo)致購(gòu)房者未能如期付清房款，那么購(gòu)房者是不需要承擔(dān)責(zé)任的。”

記者還了解到，搖號(hào)后有大量選擇按揭貸款的客戶，有個(gè)別樓盤的置業(yè)顧問(wèn)會(huì)告訴購(gòu)房者，如果沒(méi)能及時(shí)放款，就會(huì)視作放棄該套房的購(gòu)買資格，以這樣的說(shuō)辭來(lái)盡可能讓客戶全款買房。對(duì)此，浙江合創(chuàng)律師事務(wù)所律師翁博甫認(rèn)為，購(gòu)房者不必?fù)?dān)心，購(gòu)房合同內(nèi)對(duì)于購(gòu)房者的約束，主要是針對(duì)購(gòu)房者不去辦理貸款或者故意拖延時(shí)間。而由于銀行放款慢而導(dǎo)致超過(guò)付款期限，和購(gòu)房者沒(méi)有關(guān)系，購(gòu)房者可以向銀行主張自己的損失。

開(kāi)發(fā)商一般不收取違約金

會(huì)勸購(gòu)房者換家銀行

目前，我們也尚未收到過(guò)開(kāi)發(fā)商因?yàn)殂y行未放款，而要求購(gòu)房者繳納違約金或沒(méi)收其定金的相關(guān)投訴。記者了解到，在實(shí)際操作過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商也不會(huì)收取這筆費(fèi)用。

“購(gòu)房者去辦理按揭的銀行，都是我們談好的合作銀行，大概有多少額度，什么時(shí)候能放款我們心里都有數(shù)，所以很少會(huì)出現(xiàn)超過(guò)時(shí)限還未放款的情況。”蕭山某樓盤銷售負(fù)責(zé)人直言，即使出現(xiàn)了這種情況，不會(huì)也不敢收所謂的違約金。

去年買了二套房的魏先生，也遇到過(guò)這種情況：“雖然合同上寫了60天內(nèi)不付清屬于違約，要繳納違約金，但是開(kāi)發(fā)商和我說(shuō)沒(méi)關(guān)系，最后確實(shí)因?yàn)榉趴盥^(guò)時(shí)限了，開(kāi)發(fā)商也確實(shí)沒(méi)有收我這筆錢，只是勸我換家銀行。”

上文提到的萬(wàn)通公館業(yè)主，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)收取違約金，但該業(yè)主告訴記者，銀行曾明確告訴他，是從利率比較高的按揭業(yè)務(wù)開(kāi)始放貸，額度緊張的情況下，如愿意重新申請(qǐng)?zhí)岣呃?，放貸速度就會(huì)加快。