融資難題或解決 更多政策待松綁

險(xiǎn)資如何攪動長租市場

中國青年報(bào)·中青在線記者 王林

長租公寓，這個備受年輕人和創(chuàng)投資本關(guān)注的市場，再次被政策攪動了一池春水。

近日，中國銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于保險(xiǎn)資金參與長租市場有關(guān)事項(xiàng)的通知》(以下簡稱《通知》)，首次允許保險(xiǎn)資金涉足大中城市的長租公寓市場，并明確保險(xiǎn)公司可通過直接投資，保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)可通過發(fā)起設(shè)立債權(quán)投資計(jì)劃、股權(quán)投資計(jì)劃、資產(chǎn)支持計(jì)劃、保險(xiǎn)私募基金等方式間接參與長租市場，此外對于投資租賃住房項(xiàng)目的保險(xiǎn)資產(chǎn)管理產(chǎn)品也適用注冊綠色通道。

房源和資金，是制約長租市場發(fā)展的兩大瓶頸。此前，在北京大興等33個地區(qū)進(jìn)行的集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)已經(jīng)初見成效，上海、廣州、南京等地也推出多個專門的租賃用地。在不斷給租賃房源“松綁”的同時(shí)，相關(guān)政策也試圖在資金方面解決長租企業(yè)面臨的融資難、回款慢等難題。

目前保險(xiǎn)資金入局長租公寓尚未正式落地，實(shí)際操作尚需觀察。不過，長租市場投資收益率較低，且現(xiàn)金流穩(wěn)定、長期等特點(diǎn)，也是準(zhǔn)備入局其中的保險(xiǎn)企業(yè)需要面臨的挑戰(zhàn)。在房源和資金的政策推動下，長租市場將如何演化？這不僅是行業(yè)關(guān)注的問題，也是涉及許多年輕人的共同話題。

險(xiǎn)資入局或助長租公寓融資難題解決

保險(xiǎn)資金是最近長租公寓圈內(nèi)人頻繁談到的一個詞。房東東公寓學(xué)院創(chuàng)始人全靂注意到，最近朋友圈里的許多長租公寓從業(yè)者都在轉(zhuǎn)發(fā)同一個消息：保險(xiǎn)資金將進(jìn)入長租市場。

這一消息來自中國銀保監(jiān)會于6月1日發(fā)布的《通知》。

對于保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)設(shè)立的長租項(xiàng)目債權(quán)投資計(jì)劃，《通知》要求融資主體自有現(xiàn)金流必須占其全部應(yīng)還債務(wù)本息的100%以上；而對于長租項(xiàng)目股權(quán)投資計(jì)劃和私募基金，監(jiān)管則要求擬投項(xiàng)目公司的核心資產(chǎn)必須為租賃住房項(xiàng)目，項(xiàng)目公司的股權(quán)不得為第三方提供質(zhì)押。此外，《通知》還優(yōu)化了產(chǎn)品注冊機(jī)制，對于投資租賃住房項(xiàng)目的保險(xiǎn)資產(chǎn)管理產(chǎn)品適用注冊綠色通道。

保險(xiǎn)資金為何“跨界”入局長租市場？對外經(jīng)貿(mào)大學(xué)保險(xiǎn)學(xué)院教授王國軍認(rèn)為，隨著保費(fèi)收入和保險(xiǎn)業(yè)可供投資的資金越來越多，保險(xiǎn)資金也需要“能投得出去”，以保證其安全性、流動性和收益性。在如今“資產(chǎn)荒”的情況下，險(xiǎn)企也需要做好投資組合，而長租公寓穩(wěn)定、長期的租金收入與大多數(shù)險(xiǎn)企的資產(chǎn)負(fù)債情況比較匹配。

國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所保險(xiǎn)研究室副主任朱俊生表示，保險(xiǎn)資金進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域，可以拓寬另類投資渠道，讓保險(xiǎn)公司有更多的選擇權(quán)。另外，保險(xiǎn)資金特別是壽險(xiǎn)資金的長期屬性與長租公寓相契合，可以發(fā)揮保險(xiǎn)資金作為長期資金的價(jià)值。該領(lǐng)域的投資還可以與保險(xiǎn)主業(yè)，特別是養(yǎng)老、健康等壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)以及房屋保險(xiǎn)等財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)結(jié)合。

作為長租市場的參與者和服務(wù)者，全靂分析，根據(jù)《通知》的要求，年租金收入過億元、法人治理清晰、財(cái)務(wù)規(guī)范的長租公寓項(xiàng)目，將是這一政策的優(yōu)先受益者。

蛋殼公寓創(chuàng)始人兼CEO高靖認(rèn)為，這次監(jiān)管機(jī)構(gòu)允許險(xiǎn)資以股權(quán)和債權(quán)等多種形式入局長租市場，長租公寓將迎來很多機(jī)遇與挑戰(zhàn)。這也要求長租公寓行業(yè)的從業(yè)者更加重視自身的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。“只有做到風(fēng)險(xiǎn)有效把控，才能從市場上獲得更多的資金支持，獲得更低的融資成本。”

另據(jù)媒體報(bào)道，平安保險(xiǎn)集團(tuán)旗下的平安不動產(chǎn)有限公司與朗詩綠色集團(tuán)有限公司共同合作運(yùn)營的上海森蘭公寓項(xiàng)目將引入險(xiǎn)資，有望成為險(xiǎn)資投資長租公寓的首單。平安不動產(chǎn)注冊資本金達(dá)200億元，資產(chǎn)管理規(guī)模超3000億元。

用發(fā)展的眼光看長租市場

來自中國房地產(chǎn)協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，2017年中國房屋租賃市場的年租金規(guī)模約為1.3萬億人民幣，長租公寓部分648億，市場占有率僅5%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于美國(30%)和日本(83%)。從長遠(yuǎn)看來，長租市場總量很大，還有龐大的發(fā)展空間。

不過在眼下，受制于商業(yè)模式，長租市場的投資收益率普遍不高。一般來說，長租公寓企業(yè)的利潤主要來自租客端的租金收入，與房東端的拿房成本、企業(yè)自身的裝修運(yùn)營投入之間的剪刀差。在當(dāng)前市場參與者逐漸增多的情況下，拿房成本也在不斷提高。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在北京、上海、深圳等長租企業(yè)較多，但拿房成本很高的地區(qū)，長租公寓的租金年回報(bào)率大約在1.4%2.5%之間，一般很難超過5%。

這與保險(xiǎn)資金希望在安全性的基礎(chǔ)上保證一定收益率的要求有所矛盾。銀保監(jiān)會的數(shù)據(jù)顯示，2017年全國保險(xiǎn)資金運(yùn)用收益8352億元，同比增長18.12%，資金收益率5.77%，較前一年同期上升1.11個百分點(diǎn)。

長租市場的投資回報(bào)率較低，會否影響保險(xiǎn)資金參與其中的積極性？王國軍認(rèn)為，保險(xiǎn)資金對于長租市場的投資，應(yīng)該用發(fā)展的眼光來看，“目前租金回報(bào)率比較低的情況是不可持續(xù)的”。

高靖也表示，資本市場不會無緣無故地投入大量資金給一個投資收益率不高的行業(yè)。以蛋殼公寓為例，其在3個月內(nèi)獲得多家投資機(jī)構(gòu)共計(jì)2次1.7億美元的融資，它們的參與不僅僅是看眼下的回報(bào)率，也是看行業(yè)未來的發(fā)展前景。在他看來，保險(xiǎn)資金的進(jìn)入可以讓長租公寓企業(yè)的發(fā)展更加穩(wěn)健，而不是偏激冒進(jìn)，從而規(guī)避更多風(fēng)險(xiǎn)。

值得注意的是，銀保監(jiān)會在《通知》中也針對保險(xiǎn)資金參與長租市場的風(fēng)險(xiǎn)提出了特別要求：保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)要實(shí)行資金專戶管理，對資金進(jìn)出進(jìn)行全程監(jiān)控，以確保保險(xiǎn)資金的封閉運(yùn)行、?？顚Ｓ?。同時(shí)，保險(xiǎn)公司應(yīng)在綜合考慮自身資產(chǎn)負(fù)債狀況、償付能力狀況和流動性要求的情況下，制定長期租賃住房項(xiàng)目的投資預(yù)算，并納入年度資產(chǎn)配置計(jì)劃。保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立專屬崗位，負(fù)責(zé)投資項(xiàng)目的投后管理，并建立全程管理制度，做好關(guān)鍵結(jié)點(diǎn)的風(fēng)險(xiǎn)防范。

事實(shí)上，針對租金年回報(bào)率較低的現(xiàn)實(shí)，一些長租公寓企業(yè)已經(jīng)嘗試通過資產(chǎn)證券化的辦法，實(shí)現(xiàn)未來一段時(shí)間的租金快速回籠。此前，保利公寓、新派公寓都發(fā)行了相應(yīng)的REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)，碧桂園所發(fā)行的REITs也獲得批準(zhǔn)，自如租房也發(fā)行了租房市場首單房屋租金分期類 ABS(資產(chǎn)抵押債券)。

房租上漲成趨勢，政策松綁是出路

雖然在行業(yè)層面，長租市場房源和金融方面的政策支持不斷加碼，但在租客層面，房租上漲是最真切的感受。

韓東是北京眾多年輕租客中的一員。最近準(zhǔn)備續(xù)簽租房合同時(shí)，他發(fā)現(xiàn)單間房間的房租上漲了500元左右。長租公寓的租金價(jià)格上漲也較為明顯：在首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)附近，一個面積18㎡左右的長租公寓單間次臥，2017年的房租大約是2000元左右，今年4月份上漲到了2400~2600元，但整租房間的價(jià)格并沒有明顯上漲。

“最近漲價(jià)很可能是因?yàn)槭罴僖搅恕?rdquo;韓東如此分析。他認(rèn)為，除這個因素以外，長租公寓的不斷發(fā)展，在提高租房質(zhì)量的同時(shí)，也在間接地推高租金價(jià)格。他擔(dān)心，如果在一些地方，大多數(shù)房源都被同一家長租企業(yè)或中介機(jī)構(gòu)拿下，租金水平勢必上漲。

事實(shí)上，類似的做法在以往的租房中介行業(yè)確實(shí)存在，業(yè)內(nèi)稱之為“控盤”。

長租公寓企業(yè)優(yōu)客逸家創(chuàng)始人兼CEO劉翔告訴中國青年報(bào)·中青在線記者，在北京、上海、深圳這類超一線城市，租房一直是賣方市場，很多中介機(jī)構(gòu)或長租企業(yè)在拿房時(shí)都是“控盤邏輯”：通過付出更多的拿房成本，拿下某個熱門地區(qū)的大多數(shù)房源，甚至形成該地區(qū)內(nèi)的壟斷，最終通過房租漲價(jià)賺取利潤。在這種情況下，這類企業(yè)掌握了某些地區(qū)的租房定價(jià)權(quán)，無形中也成為租金上漲的推手。

優(yōu)客逸家總部位于成都。在他看來，“控盤”打法在成都、武漢這類二線城市已露出苗頭。一般而言，長租公寓企業(yè)對一套成都的毛坯房的收房價(jià)格平均在2800元/月左右，與最終出租的價(jià)格相比，差價(jià)大約是800~1200元；但在某些長租公寓企業(yè)進(jìn)入這個市場后，為了快速擴(kuò)大市場、獲取更多房源，可能會直接以4000元/月的高價(jià)拿房，最終的租金水平在原來價(jià)格基礎(chǔ)上可能提高1500~1800元。

在宏觀層面，劉翔認(rèn)為，人口凈流入的城市房租一般都會持續(xù)上漲。“這樣一來，在拿房端我們就會面臨很多競爭者，市場上的租金水平也會水漲船高。”

王國軍認(rèn)為，長租市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，還需要政策層面持續(xù)松綁。“熱門地區(qū)的租金貴、供給不足，面對這些情況，政府如果想要做這個，就要通過各種辦法提高投資回報(bào)率，才能吸引包括保險(xiǎn)在內(nèi)的更多資金參與進(jìn)來。”

他舉例稱，如果政策層面可以提供更加優(yōu)惠的土地或稅收政策，長租公寓企業(yè)的租金回報(bào)率可以明顯提高。如果沒有更多政策松綁，長租市場將無法維持和發(fā)展。“這個市場的發(fā)展，以及保險(xiǎn)資金參與其中的角色，很大程度上取決于政策的穩(wěn)定性、可靠性和長期性。”