最近經(jīng)常有朋友問：想?yún)⑴c買房搖號(hào)，但就算搖到了，感覺房貸利率上浮 25%，利息太高了，心疼啊，是不是等一段時(shí)間，未來利率水平會(huì)下降，到時(shí)再買更劃算呢？
我回復(fù)：醒醒，別做夢(mèng)了。
拋棄幻想，要買快買。 未來利率只會(huì)繼續(xù)往上走，你的買房成本只會(huì)越來越高。
理由其實(shí)很簡(jiǎn)單。
首先，美國(guó)早已進(jìn)入加息周期。
老大加息，人家不加息，資本就會(huì)大量回流美國(guó)，對(duì)發(fā)展中國(guó)家的股市、債市、匯市、樓市都會(huì)造成沖擊。
強(qiáng)勢(shì)美元下，很多底盤不牢的發(fā)展中國(guó)家的本幣都崩了，別說阿根廷這種幾十年如一日的爛泥巴，就連土
其這種原本還有點(diǎn)基礎(chǔ)的新興市場(chǎng)也慌了，總統(tǒng)埃爾多安打著 " 愛國(guó) " 的旗號(hào)，大聲疾呼國(guó)民把手里的美元?dú)W元兌換成土耳其里拉。
相對(duì)來說，人民幣已是相當(dāng)堅(jiān)挺。繼去年對(duì)美元大幅反攻后，今年對(duì)美元依然保持了均勢(shì)，尤其在美國(guó)強(qiáng)勢(shì)開打貿(mào)易戰(zhàn)的背景下，并沒有重新進(jìn)入貶值通道。
所以外匯管制這種事，對(duì)國(guó)民是不太友好，但從國(guó)家抗擊全球金融風(fēng)險(xiǎn)的角度看，還是裨益頗多。
但匯率市場(chǎng)穩(wěn)定，是需要利率市場(chǎng)助攻的。
只不過現(xiàn)在我們央媽的調(diào)控手法越來越嫻熟，貸款基準(zhǔn)利率沒有明顯上調(diào)，而是用各種利率工具來對(duì)沖。
但這不代表未來基準(zhǔn)利率會(huì)一直保持不變。
說到底，中國(guó)已進(jìn)入加息周期，未來幾年，中國(guó)存貸款利率變化趨勢(shì)，是向上，不是向下，懂？
其次，銀行沒有利率打折的利益沖動(dòng)。
從 2013 年余額寶誕生以來，互聯(lián)網(wǎng)金融對(duì)傳統(tǒng)銀行地盤的蠶食力度越來越大，今天銀行的吸儲(chǔ)難度和成本與日俱增，越是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的沿海地區(qū)，越是大城市，居民理財(cái)意識(shí)越強(qiáng)，銀行越難吸收到存款，哪怕基準(zhǔn)利率上浮 50% 甚至更高，一樣很雞肋。
所以越來越多的銀行不得不發(fā)行高息理財(cái)產(chǎn)品來變相攬儲(chǔ)，一年期的存款，利率上浮 60%，也不過 2.4%，一年期理財(cái)產(chǎn)品，動(dòng)不動(dòng) 5%。
像力哥之前介紹過的富民銀行推出的富民寶，類活期的流動(dòng)性，卻給予高達(dá) 4.7% 的固定年化收益，銀行獲得資金的成本一下子增加了 100%。
而現(xiàn)在五年期以上的商業(yè)貸款利率才 4.9%，五年期以上公積金貸款利率才 3.25%，扣除經(jīng)營(yíng)成本和風(fēng)險(xiǎn)撥備，以基準(zhǔn)利率來放貸，很多銀行幾乎賺不到什么錢，少數(shù)風(fēng)格激進(jìn)的銀行，甚至還要虧錢。
這就是為什么現(xiàn)在很多銀行都不做公積金貸款業(yè)務(wù)。
如果還想讓銀行給你打個(gè) 8.5 折，那人家壓根就是在做慈善了。
今天我國(guó)商業(yè)銀行存貸款利率都已完成市場(chǎng)化改革，利息高低銀行自己說了算，這種大背景下，就算央行不加息，銀行自身也有提高房貸利率甚至停貸的利益沖動(dòng)。
第三，政府也不希望房貸利率下降。
我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)特殊市場(chǎng)，因?yàn)榧扔惺袌?chǎng)化因素，又有強(qiáng)烈的行政指導(dǎo)色彩，比如奇葩的限購(gòu)限貸限價(jià)限售政策。
一二線城市的地方政府是真不希望房?jī)r(jià)再漲了，現(xiàn)在這局面，也不管上什么 " 保護(hù)剛需 " 了，最好一刀切，還沒買房的都別買了，全給我租房去。
所以銀行要提高利率遏制買房沖動(dòng)，很好；索性停貸不再給樓市輸血，更好。
最后，一手房的折價(jià)，最終也會(huì)體現(xiàn)在房貸利率上。
因?yàn)橄迌r(jià)政策只能對(duì)開發(fā)商起作用，所以很多城市都出現(xiàn)了一手房?jī)r(jià)格比周邊二手房更低的奇葩局面。
這是所有人都看得到的套利機(jī)會(huì)啊，所以才會(huì)有那么多人搖號(hào)搶房子。
但開發(fā)商不是傻子，邊上的二手房賣 2 萬，你只許我賣 1.8 萬，不然就不給我發(fā)證，老子一肚子委屈，怎么辦？
兩種辦法。
一是只接受一次性全款買房的客戶，不接受貸款客戶。
因?yàn)樨泿庞袝r(shí)間價(jià)值，房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，拿地蓋樓的錢大多是借的，資金回籠速度越快，開發(fā)商的成本越低，收益越高。
二是雖然接受貸款客戶，但只能在指定銀行辦理高息貸款。
房貸是安全系數(shù)最高的貸款形式，尤其是有新房抵押的房貸，安全系數(shù)最高，所以只要利息足夠高，銀行有的賺，也很樂意放貸，再把利息提高一點(diǎn)，開發(fā)商也能跟著分一杯羹。
這叫堤內(nèi)損失堤外補(bǔ)。
你看，不管怎么調(diào)控，最后倒霉的都是真正需要買房自住的老百姓。
不控，百姓苦，控，百姓還是苦。
真正的剛需，別猶豫了。
再猶豫，房貸利率還要漲，買房成本還要高。
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