5月，全國樓市進入燥熱期，房地產(chǎn)政策高壓態(tài)勢仍在持續(xù)。住建部10天兩度重申房地產(chǎn)調(diào)控，強調(diào)資金管控和整頓市場雙管齊下。

近期被約談的12個重點城市中，已有9個城市出臺了各種類型的加碼調(diào)控。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國累計發(fā)布的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)超過130次。

由于高壓政策加大資金壓力，房企拿地速度有所放緩，而融資拿地兩手抓的現(xiàn)象加劇。根據(jù)Wind金融數(shù)據(jù)，全國房企在今年前4個月的海外融資金額已達233.2億美元，比去年同期大幅上漲107%。與此同時，截至5月末的招拍掛市場的權(quán)益拿地金額統(tǒng)計中，拿地超過百億的房企已多達22家。

嚴厲調(diào)控的大棒下，龍頭房企正在加速布局市場并爭奪行業(yè)前位，日益緊張的資金鏈亦為新一輪行業(yè)洗牌設(shè)下考驗。

融資難，回資慢

銷售回籠和市場融資一直是房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源。當前，這兩大渠道都被調(diào)控收縮直接拉緊了不少房企的資金鏈。

自2018年初起，針對房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管重拳頻出。原銀監(jiān)會在今年1月發(fā)布《關(guān)于進一步深化整治銀行業(yè)市場亂象的通知》等系列文件，明確提到要整治違反房地產(chǎn)行業(yè)政策的相關(guān)行為，包括直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)支付土地購置費用提供各類表內(nèi)外融資等。違反宏觀調(diào)控政策、影子銀行和交叉金融產(chǎn)品風險等被列為整治重點。

這一輪融資環(huán)境緊縮，重點管控再融資發(fā)債和銀行貸款，而這恰恰是房企融資的最主要融資渠道。同時，“四證”不全、資本金未足額到位的商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)項目違規(guī)提供融資、一切直接或變相為房企支付土地購置費用提供各類表內(nèi)外融資等行為被重點整治。

銀行開發(fā)貸款、信托融資、債權(quán)股權(quán)融資、各種表內(nèi)外融資、私募基金等，紛紛被收緊，房地產(chǎn)業(yè)的融資局勢日趨嚴峻。

據(jù)國家統(tǒng)計局5月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前4個月，房企到位資金增速低至2.1%，保持低位狀態(tài)，其中，國內(nèi)貸款增速和個人按揭貸款增速雙雙出現(xiàn)負增長。至此，一些房企曾慣用的“十個瓶子三個蓋”擴張模式被堵死。

“在國內(nèi)金融去杠桿的大環(huán)境下，針對房地產(chǎn)的信貸定向緊縮，一些房企從前借新賬還舊賬的路子走不通了。”住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌向《中國新聞周刊》表示。

國內(nèi)融資環(huán)境不利，大型房企迅速把目光轉(zhuǎn)向海外。“轉(zhuǎn)向海外也是有成本方面的考慮。海外的融資成本比國內(nèi)低得多，國內(nèi)融資成本在15%~20%，海外成本從前為6%左右，現(xiàn)在可能8%以上。”顧云昌告訴《中國新聞周刊》。

據(jù)國家發(fā)改委5月披露的信息顯示，融創(chuàng)中國、萬科企業(yè)、華遠地產(chǎn)、金科集團、首創(chuàng)置業(yè)、泛?？毓?、力高地產(chǎn)、旭輝集團等房企境外發(fā)行債券予以備案登記。但隨后，國家發(fā)改委、財政部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于完善市場約束機制嚴格防范外債風險和地方債務(wù)風險的通知》，要求嚴防外債風險和地方債務(wù)風險。很快，外匯局也表示，將強化對重點領(lǐng)域、重點行業(yè)借用外債的管理，除有特殊規(guī)定外，房地產(chǎn)企業(yè)、地方政府融資平臺不得借用外債。

這意味著房企和城投平臺境外發(fā)債也將受限，房企融資的難度進一步加大。

在融資困境下，資產(chǎn)證券化(ABS)被一些房企當作救命稻草，今年以來發(fā)行總量已接近800億元，呈井噴態(tài)勢。對此，某證券首席房地產(chǎn)分析師陳斌在接受《中國新聞周刊》采訪時表示，資產(chǎn)證券化不能直接視為一種融資工具，其經(jīng)營層面的意義更大。

“企業(yè)可以采用資產(chǎn)證券化的手段來盤活資產(chǎn)，以騰挪出更多的注意力來提高生產(chǎn)經(jīng)營水平。”陳斌告訴《中國新聞周刊》，“現(xiàn)在這些房企熱衷資產(chǎn)證券化的核心目標是盤活存量資產(chǎn)，有效降低實體經(jīng)濟的融資成本，但它在融資總量上占比很小。”

在銷售回籠方面，房企的回資周期也被拉長。“當前許多熱點城市實行限購限價限售限貸的‘四限’政策，個人住房貸款審核趨嚴，放款時間有所延長。”顧云昌說，“這樣一來，開發(fā)商銷售渠道上的資金回籠速度會有所延遲。”

愈加嚴峻的環(huán)境下，房企的資金鏈開始繃緊。“從供應(yīng)到消費都會受影響。尤其對于一、二線城市的房企，拿地成本和經(jīng)營成本更高，資金緊張的影響和風險都非常大。”中國房地產(chǎn)協(xié)會會長胡志剛對《中國新聞周刊》坦言。

高負債真相

在嚴厲的調(diào)控環(huán)境下，房企的資金狀況也備受關(guān)注，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)高走的負債率一時間成為市場焦點。據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，截至2018年一季度末，A股136家上市房企負債合計已經(jīng)超過6.58萬億元，房企整體負債率高達79.42%，已經(jīng)達到2005年以來的最高點。其中，資產(chǎn)負債率超過70%的企業(yè)占比近半，超過80%的企業(yè)近40家。

根據(jù)申萬宏源統(tǒng)計，2018年地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)債務(wù)到期量總計為1949億元，其中三四季度為到期高峰，接下來2019年、2020年到期量更加龐大，每年增量都在1000億元以上。

“2017年大多數(shù)房企的負債率都有所提高，是因為買地金額同比上漲了50%，房地產(chǎn)投資增長了10%。”顧云昌認為，“一方面，上一輪的房地產(chǎn)高潮后地價飛漲，房企大量搶地，支出增大；另一方面，在房地產(chǎn)去杠桿的政策環(huán)境下，房企貸款下降，收入減少。這樣一來，收支差額拉大，負債率自然高走。”

高負債壓力下，部分房企的債務(wù)違約風險引起交易機構(gòu)警覺。在今年恒盛地產(chǎn)被爆違約后，近日天房集團、華夏幸福、魯商置業(yè)等上市公司均因為資金鏈問題被交易所問詢。而房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科集團則因網(wǎng)傳負債超1萬億元，被推上輿論浪尖。

面對被傳超高負債的消息，萬科內(nèi)部一位王姓工作人員向《中國新聞周刊》解釋稱，由于國內(nèi)房企實行預(yù)售制度，對客戶的銷售都算負債。“衡量房企的財務(wù)狀況要扣除預(yù)收賬款，否則銷售越好的房企可能負債越高。”

談及這一點，陳斌向《中國新聞周刊》證實：“將預(yù)收賬款算進企業(yè)負債率的做法是不太恰當?shù)?。因為預(yù)收賬款本質(zhì)上不屬于負債，而屬于銷售回款。衡量房地產(chǎn)企業(yè)負債率，最通用的指標是凈負債率，需要從有息負債的角度衡量。”

根據(jù)萬科一季度財報顯示，截至2018年3月末，公司剔除預(yù)售房款后的資產(chǎn)負債率為44.9%，居行業(yè)低位。申萬宏源研報也指出，萬科現(xiàn)金流穩(wěn)健，杠桿率較低，業(yè)績確定性居于行業(yè)前列。

胡志剛則認為，這一輪調(diào)控目的在于整頓行業(yè)秩序，也提高了房地產(chǎn)行業(yè)門檻，加快房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰，融資管控對龍頭企業(yè)的影響不大，中小企業(yè)比較危險。

“從有息負債的角度看，目前絕大多數(shù)行業(yè)龍頭公司的財務(wù)狀況，并沒有網(wǎng)傳的那么緊張，中小企業(yè)面臨調(diào)控的壓力更大。”前述分析師也表示。

申萬宏源固定收益研究主管孟祥娟稱，大型房企融資途徑比較廣泛、融資能力強，可以保持信心。但隨著下半年償債高峰期的到來，要特別警惕中小地產(chǎn)商的資金壓力。“建議規(guī)避2018年到期債務(wù)多、杠桿率高、項目主要布局在非環(huán)核心城市群的弱三四線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)。”孟祥娟說。

“當前并非擴張的好時機，中小房企在去年跟風拿地、賭一把高負債都是下錯了棋，如今騎虎難下，杠桿高得令人驚訝，資金鏈斷裂的風險非常大。”胡志剛對《中國新聞周刊》直言，“現(xiàn)在的形勢，只會讓能活的活好，瀕死的死掉。”

中小房企的末路

據(jù)5月25日發(fā)布的《2018中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》顯示，房地產(chǎn)行業(yè)進一步洗牌重整，資源持續(xù)向龍頭靠攏，行業(yè)集中度繼續(xù)提升。

胡志剛對大型房企表示看好：“第一輪市場開發(fā)大潮后，房地產(chǎn)行業(yè)基本已經(jīng)沉淀定局。龍頭企業(yè)在融資、拿地、經(jīng)營上都具優(yōu)勢，只要穩(wěn)健經(jīng)營，未來也會保持行業(yè)前列。”

行業(yè)集中度提升已成趨勢，被篩選留下的大型房企擁有更強實力，市場認可度也進一步提高。“以大型房企為主的行業(yè)格局對政府和民眾都有利好。”陳斌分析認為，“一方面，政府調(diào)控主體減少，調(diào)控難度較低，對政府調(diào)控利好；另一方面，大企業(yè)的流程操作相對規(guī)范，整體產(chǎn)品質(zhì)量較高，出現(xiàn)惡性事件的可能性較低，對老百姓利好。”

“強者恒強已成趨勢。”顧云昌說，“房地產(chǎn)早在四五年前就進入了白銀時代，競爭加劇、洗牌加快、利潤減薄的特點在今后會越來越明顯。”

“可以說，產(chǎn)業(yè)龍頭時代即將到來。”陳斌表示。

與之形成鮮明對比的，是夾縫求生的中小房企。隨著融資渠道收緊和銷售回籠期拉長，加上今年之后償債高峰期到來，中小房企的現(xiàn)金流捉襟見肘，資金鏈斷裂風險劇增。

市場集中度進一步提升，中小房企維持資金鏈的難度越來越大。據(jù)興業(yè)證券統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，大房企發(fā)債成本仍保持較低水平，中小房企發(fā)債成本明顯上升，今年以來發(fā)行債券的成本普遍高達7%以上。

談及未來，胡志剛直言：“中小房企已經(jīng)走向末路了。”

“現(xiàn)在金融和土地都在向大企業(yè)傾斜，中小企業(yè)得不到養(yǎng)分，發(fā)展會越來越艱難。”胡志剛說，“小企業(yè)既沒有資金實力也沒有品牌效應(yīng)，住房的品質(zhì)和品位都難以保障，市場份額會越來越小。”

在這一輪調(diào)控沖擊下，資金和實力雙雙吃緊的中小房企被業(yè)內(nèi)普遍看衰。“一是土地門檻提高，中小企業(yè)很難獲得土地；二是融資約束后缺乏必要的補充渠道，資金緊張；三是缺乏市場認同感，難以獲得民眾信任。”陳斌認為，“整體的行業(yè)格局確實對中小房企很不利，尤其是百名開外的小企業(yè)，未來確實可能缺乏生存空間。”

顧云昌也認為，除非個別中小房企能做到小而強，否則必遭淘汰。

對此，胡志剛對中小房企的發(fā)展轉(zhuǎn)型道路提出三點建議，即精準調(diào)研市場、精心策劃、精益求精做好產(chǎn)品。“中小房企想在第二輪開發(fā)大潮中站住腳，必須注重工匠精神和企業(yè)信譽度，從前那種按照供需慣性思維打一槍就跑的企業(yè)絕對得不到市場認可。”胡志剛說，“中小房企需要進行房地產(chǎn)領(lǐng)域的供給側(cè)改革，在生產(chǎn)經(jīng)營、產(chǎn)品、信念上轉(zhuǎn)型升級，規(guī)模化要服從于品質(zhì)化。”

在資金方面，胡志剛則表示，中小房企更需要慎重舉債，需要加快資金回籠，加大自有資金比重，把杠桿控制在合理范圍內(nèi)。在發(fā)展模式上，胡志剛認為，中小企業(yè)只能以股權(quán)形式合作，抱團進行規(guī)?；?/div>