近期落地的“限轉(zhuǎn)共”政策明確提出“不得捆綁精裝修銷售”，這也堵死了開發(fā)商向裝修要利潤的想法，毛坯交付成為絕大多數(shù)限房價項目的選擇。不過，北京商報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有一些項目推出了“精裝可選包”，通過這樣的方式來換取利潤。在業(yè)內(nèi)人士看來，由于限定了銷售價格，也對開發(fā)商控制成本和利潤以及產(chǎn)品品質(zhì)的保障提出更高要求。
低利潤下的毛坯選擇
在越來越多的商品房項目以“精裝”體現(xiàn)品質(zhì)時，限房價項目會采取何種措施？北京商報記者對已有項目案名的限房價項目進行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)項目的選擇都是“毛坯”。
例如，作為北京市首批宣布即將入市的房山良鄉(xiāng)板塊的旭輝城及金樾和著項目，房屋交付標準都是毛坯；由華潤、招商、碧桂園聯(lián)合體摘得的永外大街地塊，案名為永定府，該項目銷售人員也表示，“目前的消息是房屋不會進行精裝修、毛坯交房”。
有不愿具名的業(yè)內(nèi)人士也向北京商報記者表示，多數(shù)限房價項目并沒打算做精裝。因為在原有已限價的情況下，精裝必然增加項目成本。當(dāng)然，如果開發(fā)商強制捆綁打包精裝的形式則可以增加自己的利潤。但是新政中明確提出，限房價項目不得精裝捆綁銷售。
“政府之所以附加禁止捆綁銷售，主要目的是為了限制企業(yè)暗箱操作的空間，增加市場的公平性，限制開發(fā)商以此變相抬高產(chǎn)品售價，或者是以此來篩選有支付能力的客戶，從而保證更多人在公平的條件下參與選房。”該人士補充道。
該業(yè)內(nèi)人士進而介紹，在市場上也有一類限房價項目，土地出讓時在裝修上有一定要求，但這種精裝并沒有具體的限制性條件。因此一般企業(yè)做的都是“簡裝”，這與通常理解的傳統(tǒng)意義上的精裝修并不相同。“對于房企而言，隨著禁止捆綁銷售的政策出臺，原本有此類想法的企業(yè)計劃將會落空，這給開發(fā)商帶來一定考驗，就是如何通過成本精細化控制等方式來實現(xiàn)利潤增加。”
部分項目推精裝可選包
北京商報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除大多數(shù)項目選擇毛坯交付之外，也有一些項目推出“精裝可選包”，即開發(fā)商會提供精裝修方案供購房者選擇，當(dāng)然購房人也可以不選擇該方案。
以位于昌平北七家鎮(zhèn)的華潤理想國限房價項目為例，前一段時間有市場消息稱，該項目在銷售過程中會強制捆綁精裝修，裝修標準為3000-4000元/平方米。這也相當(dāng)于在限制銷售均價的基礎(chǔ)上房屋價格變相上漲。資料顯示，華潤理想國的商品住房銷售均價不超過49520元/平方米，且最高銷售單價不得超過51996元/平方米，所售戶型面積在90-140平方米。
如今，按照《通知》規(guī)定，捆綁銷售的行為已經(jīng)被嚴令禁止。北京商報記者聯(lián)系該項目售樓處，銷售人員表示，“華潤理想國并不強制客戶接受精裝修，目前推出了可選擇的精裝方案，裝修標準為2200元/平方米，購房者可自主選擇是否接受這一‘精裝可選包’”。
除華潤理想國項目外，位于豐臺區(qū)西鐵營地塊的佑安府限房價項目也可能會推出“精裝包”。該項目銷售人員表示，“佑安府項目僅有一棟樓的房屋是90平方米戶型，這一棟樓有可能會推出精裝修方案供購房人選擇；其余的別墅產(chǎn)品為毛坯交付”。
在多數(shù)行業(yè)人士看來，推出精裝可選無疑是想通過這種服務(wù)來賺取更多的利潤，但是雖然是非強制性的服務(wù)，未來給購房人帶來的麻煩也不少。有購房人向北京商報記者表示：“既然是可選可不選，如果同一棟樓甚至是同一樓層的房屋，有的購房者選擇精裝方案，有的購房者則沒有選擇精裝。這種情況下，精裝與毛坯的交付時間不一樣。一方面，開發(fā)商裝修施工不便；另一方面，選擇毛坯交付的購房者也會受到施工影響。”這也成為推出精裝可選包項目未來需要解決的問題。
購房人的“減配”擔(dān)憂
有業(yè)內(nèi)人士分析稱，因為限制房屋銷售價格，限房價項目本身的利潤空間有限，從樓面價格來看，部分限房價項目甚至沒有盈利空間。再加上限房價銷售管理辦法中明確提出，“不得強制搭售其他產(chǎn)品、服務(wù)，不得捆綁精裝修”，這有可能導(dǎo)致開發(fā)商在建設(shè)限房價項目時出現(xiàn)“減配”。
這也是許多準備購買限房價項目住宅的購房人所擔(dān)心的問題，限房價項目的建設(shè)標準會不會降低？房屋的品質(zhì)和質(zhì)量能不能得到保證？畢竟此前的自住型商品房因為價格比周邊商品住房要低，部分自住型商品房項目在交房后，也曾出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題。
值得注意的是，為保障購房者的利益，此次限房價銷售管理辦法再次強調(diào)了開發(fā)建設(shè)單位要嚴格執(zhí)行土地出讓掛牌文件中的建設(shè)標準，這也給購房人吃了一顆“定心丸”。
事實上，限房價項目的建設(shè)標準在當(dāng)初土地出讓時就已經(jīng)明確。根據(jù)“限房價、競地價”土地出讓方式的規(guī)則，在競地價、競開發(fā)商自持商品住房面積后仍有開發(fā)商競爭的，此時開發(fā)商們“拼”的就是高標準商品住宅建設(shè)方案，誰的方案好誰中標?？梢哉f，“限房價、競地價”的土地出讓規(guī)則，也可以有效避免限房價項目交付后的房屋質(zhì)量問題。
另有一位限房價項目營銷負責(zé)人表示，在多重成本壓力之下，盡管開發(fā)商利潤空間被極大壓縮，但仍具備可操作性。一方面，向時間要利潤，即通過高周轉(zhuǎn)來緩解利潤及資金壓力；另一方面，開發(fā)商要轉(zhuǎn)變思路，從單純開發(fā)向“開發(fā)+運營”轉(zhuǎn)型。
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