近日，一些熱點城市的熱點樓盤短期之內(nèi)被“秒光”，一些項目甚至出現(xiàn)了數(shù)百萬元乃至上千萬元“誠意金”的高門檻。房地產(chǎn)市場怎么了？在搶房的人群中，多少是真正需要住房的剛需人群，多少是重新抬頭的炒房一族？跟之前的溫州炒房團、山西炒房團相比，現(xiàn)在的投資客，市場真的會給他們獲利的空間嗎？
被搶房源多與周邊房價有價差
5月30日，深圳首個公開搖號項目海上世界雙璽開盤，購房者參與搖號必須先繳納500萬誠意金，房子總價1600萬至6600萬不等，選房只給2分鐘考慮時間。最終666個人搖167套房，并于當天全部售罄。
北京青年報記者曾在兩年前考察過招商雙璽項目，當時該項目的首期價格還未定，據(jù)銷售員介紹大概在12萬元/平方米以上。而當時，深圳正好是房價暴漲階段。股票市場飄紅、北方天氣影響帶來的外來人群、科技型企業(yè)紛紛落戶、互聯(lián)網(wǎng)加的浪潮余溫效應，都使深圳房價領跑一線城市，北上廣深轉變?yōu)楸鄙仙顝V就在那時。
而銷售員告訴記者，項目價格還沒有最終定，但是很多慕名的買房人已經(jīng)提前預訂了大多數(shù)房源。
當時樣板間沒有開放，但從前不久搶房新聞中得知，該項目三期無論是建筑質(zhì)量、園林景觀、智能家居、車位配比、挑空大堂、品牌家裝、五大會所，都具備了前兩期的條件，足以想象項目首期的產(chǎn)品力。
能讓上千人去搶5000萬豪宅，僅僅靠產(chǎn)品是不足以支撐的，當人們看到項目的外景，就不意外它的被搶原因了。
項目東臨深圳灣，南臨濱海長廊及一望無垠的深圳灣海景，西靠海上女媧濱海公園、文化藝術中心、希爾頓酒店，北靠環(huán)船廣場，遠觀大南山，背山面海，城市環(huán)抱……8萬元/平方米，是此次搶購的房源中最便宜的。而一二期二手房報價則在13萬/平方米。
這樣的“景觀”在其他城市也有上演。
5月25日，杭州兩大紅盤華夏四季和融信瀾天啟動搖號登記，并要求驗資凍結存款。一位98歲老奶奶親自上陣搖號，而一位女性購房者由于體力不支，在排隊時昏倒。據(jù)了解，這兩個樓盤最終參與搖號人數(shù)將近兩萬人，凍結資金300億。98歲老奶奶親自上陣的華夏四季，限價26000元/平方米。而距離華夏四季直線距離僅兩公里的二手樓盤萬科西廬，單價已達52000元。
5月28日，成都某樓盤通過搖號審核的購房人數(shù)高達6.1萬戶，創(chuàng)造了搖號以來參與人數(shù)的新紀錄，而房源僅有1000余套，中簽率僅有1.71%。而該項目均價11000元/平方米，算上裝修費3000元/平方米，合計14000元/平方米。即使這樣，還和周邊二手房單價差5000元。
6月1日，南京江北核心區(qū)熱盤揚子江金茂悅開始登記報名，282套房源共收到8000余人的報名信息，中簽率只有3.5%……
5月3日，長沙北辰三角洲開始認籌，均價不到1.2萬元/平方米，630套房源吸引了5000多人報名，中簽率創(chuàng)長沙新低……
4月23日，上海浦東區(qū)的中糧前灘海景壹號開盤，共有3127組認籌客戶，搶437套房源，中簽率僅14%，刷新上海公證搖號開盤認籌客戶量及中簽率紀錄……
頻頻出現(xiàn)的搖號買房，被人們戲稱為“樓市打新”（因其與股市打新類似）。與之而來的則是炒房號、茶水費、關系戶、假搖號等有違市場原則的丑聞時有發(fā)生。
一二手房價格倒掛
全國熱點城市的“搶房”，大多數(shù)都是限價項目，而且無論是位置還是產(chǎn)品，都在該區(qū)域內(nèi)有相當競爭力。大價差面前，誰會不動心？
首先，限價限售之下的一、二手房價格倒掛。
為了擠壓投資需求，謀求住房市場的穩(wěn)定，有關部門用強有力的手段將新建商品房的價格控制在一個相對較低的水平線，包括高價拿地的地王項目。市場上開始出現(xiàn)一二手房價格倒掛，人們看到好產(chǎn)品、好地段的房源遠比老舊二手房便宜，定然會趨之若鶩。
前中房集團董事長孟曉蘇表示，面對當前局面的房地產(chǎn)市場，他認為應由各地精準施策，同時要大幅度增加住宅供地，才能使樓市保持平穩(wěn)發(fā)展。
要防止出現(xiàn)“調(diào)控調(diào)反方向”的事，譬如為控制房價上漲而減少住宅供地，以增加政策性住房供地比例減少商品房供地，滯留售房企業(yè)現(xiàn)金流以削弱其購地與開發(fā)能力，過分強調(diào)開發(fā)企業(yè)“自持率”而造成可供市場銷售的商品房減少。言下之意，商品房越少就越稀缺，搶房潮就不會停止。
其次，人才落戶與引進政策的衍生效應。
人們對海南330史上最嚴限購政策還記憶猶新，“百萬人才進海南行動計劃（2018-2025年）”，徹底松綁人才落戶限制，剛剛實行20天的限購政策又被消解。
在海南之前，則是西安，海南之后是天津。人才落戶計劃一出，所涉及城市房價立漲，以最典型的西安為例，房價4月環(huán)比上漲1.6%。除了上述幾個城市，據(jù)不完全統(tǒng)計，重慶、武漢、杭州、南京、青島、長沙、無錫、鄭州、沈陽、濟南、南昌、廈門、石家莊、福州等全國已經(jīng)有超過50個城市發(fā)布了超過歷史力度的人才吸引政策。
第三，搖號方式產(chǎn)生的購買恐慌。
對于全國各地搖號買房產(chǎn)生的種種現(xiàn)象，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，搖號選房的背后，是“限價”政策導致一二手房價倒掛現(xiàn)象。“這種新房與二手房價格倒掛的現(xiàn)象將催生投資需求，房地產(chǎn)作為投資產(chǎn)品，一旦限價，就有看得見的利潤。很多人抱著‘搖到就賺到’的目的去參與搖號，這種情況下，加入搖號的個體數(shù)量會超出有實際居住需求的個體數(shù)量，導致買房需求被放大。”張大偉說。
投資非限購區(qū)域需警惕前車之鑒
目前，在一些沒有限購的城市，品牌開發(fā)商的售樓處，一些實際意義上的炒房團已經(jīng)出現(xiàn)，雖然這些買房人并不承認自己是炒房客。
據(jù)長期致力于云南西雙版納房地產(chǎn)營銷的孫先生向記者介紹，很多相熟的買房人一起團購房源，但他們的初衷并不是炒房，只要不貶值就可以了。畢竟手中的資金得有去處，目前各種投資渠道都不景氣，買度假房，投資兼自住，雙向選擇。但大多數(shù)人還是傾向于未來會出售，否則就不會經(jīng)常一出手就是好幾套。
上個月，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2018年4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)。由于不具有典型性，西雙版納并不在70個大中城市范圍內(nèi)。不過，如果將同在云南，同樣是旅游城市的大理作為對標，該地區(qū)房價出現(xiàn)明顯上漲，大理新建商品住宅價格4月份環(huán)比上漲1.2%，同比上漲8.7%。
種種跡象表明，除了云南、丹東等漲幅較大的區(qū)域出現(xiàn)炒房客的身影，全國不少不限購城市都出現(xiàn)了組團購買的現(xiàn)象。這不得不讓人與十幾年前的溫州炒房團聯(lián)系起來。
溫州炒房團，是從2000年開始溫州人在上海、杭州、蘇州、廈門、北京等地置業(yè)而得名。炒透溫州本地樓市后，溫州人開始大規(guī)模向外擴張，這就有了“溫州購房團”。2012年下半年隨著經(jīng)濟形勢的發(fā)展，房價不斷下跌，溫州炒房團才淡出了市場，而且一蹶不振，2015、2016年的房價暴漲，已經(jīng)鮮見溫州炒房團身影。
國人注意到溫州民間資本的威力，最早是由炒房開始。1998年到2001年，溫州的民間資本大量投入當?shù)胤康禺a(chǎn)，市區(qū)房價快速從2000元/平方米左右，飆升到7000元/平方米以上。2001年8月18日，第一個溫州購房團浩浩蕩蕩開赴上海，三天買走了100多套房子，5000多萬元現(xiàn)金砸向上海樓市。同時，另一支購房團前往杭州。隨后幾年，約2000億元溫州的資金投向各地房地產(chǎn)，其中北京、上海兩地集中了1000億元。此外，溫州資本還先后大舉進入了杭州、青島、重慶、沈陽等城市。溫州炒房團所到之處，當?shù)胤績r一路狂飆。
2012年8月，十多年叱咤全國市場的“溫州炒房團”，在該輪房地產(chǎn)調(diào)控中受到重創(chuàng)。以溫州為例，新建商品房比最高價時已下跌百分之三四十，再加上過高比例融資的財務成本，溫州炒房者把房子賣出去，也已經(jīng)資不抵債。而炒房經(jīng)濟也導致了本地實體企業(yè)狀況不佳，2012年上半年六成溫州規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)出現(xiàn)減產(chǎn)或停產(chǎn)，實業(yè)資本進入房地產(chǎn)動力銳減；資金運作成本高，交易及融資成本在15%左右，如果房價上漲未超過15%以上，投資就意味著保本或虧損。
除了炒房團的覆滅，炒房客也在此輪調(diào)控中遭遇滑鐵盧。比如燕郊之鑒。
調(diào)控之下，2017年以來北京房價都跌了15%以上，環(huán)京樓市則更慘。燕郊等地房價已經(jīng)接近腰斬！首爾甜城是燕郊最為有代表性的樓盤，最高的時候房價接近每平方米4萬元。據(jù)說鏈家二手房統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月份首爾甜城的成交均價為2.2萬，商住公寓當初最高近3萬，現(xiàn)在才1.3萬！由于三年的社保限制，房價再跌也沒有資格買！而高位買入的已經(jīng)套牢了，房價下跌三四成，再加上利息等財務成本，資金不足的炒房者面臨資不抵債。
北青報記者曾與一個基金公司房地產(chǎn)負責人交流，他前不久前往大廠某大型開發(fā)商項目談收購合作，開發(fā)商為了完成業(yè)績，擬將兩棟樓6折賣給該基金。大廠沒有限購時，該項目每平方米售價3萬元左右，而賣給基金的價格在18000元/平方米。開發(fā)商幫著基金賣房以及網(wǎng)簽。
開發(fā)商信誓旦旦地表示：三年之內(nèi)，大廠房價仍然會回歸到3萬元時代。該基金公司人士反問了一句：那能不能這么簽合同，三年后如果沒有漲價，開發(fā)商以每年10%的利息加本金還給基金？開發(fā)商啞口無言……就因為這一句話，基金公司果斷放棄了該項目的收購。
連開發(fā)商自己都沒有信心，炒房客底氣從哪里來的呢？
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