城市與人
未來，我們的大城市更多將結(jié)合新加坡的組屋經(jīng)濟(jì)房、廉租房、共有產(chǎn)權(quán)房、限價(jià)房等等多種組合，將房?jī)r(jià)壓制在一個(gè)比較有限的范圍內(nèi)。如果再算上存量房將實(shí)施的房產(chǎn)稅制度，這兩方面將組成一個(gè)比較嚴(yán)密的長(zhǎng)效機(jī)制，將房地產(chǎn)這個(gè)瘋狂的產(chǎn)業(yè)鎖住。
6月5日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布通知，明確提出政策性住房將對(duì)符合條件的居民實(shí)行優(yōu)惠政策，其中，規(guī)定大學(xué)本科以上人才可以同地段商品住房6折左右的價(jià)格購(gòu)買人才住房；符合收入財(cái)產(chǎn)限額標(biāo)準(zhǔn)等條件的戶籍居民可最低以同地段商品房5折的價(jià)格購(gòu)買安居型商品房。
一線城市紛紛實(shí)行多種保障房組合
深圳將針對(duì)不同收入水平的居民和專業(yè)人才等各類群體，著力構(gòu)建多層次、差異化、全覆蓋的住房供應(yīng)與保障體系，并計(jì)劃將住房分為市場(chǎng)商品住房、政策性支持住房、公共租賃住房三大類。
依據(jù)計(jì)劃，到2035年，深圳將籌集建設(shè)各類住房170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套。
深圳的這些決策，可以稱得上是1998年以來的房地產(chǎn)路線的一次大調(diào)整，但在一線城市里，并不是單獨(dú)的新聞。
去年北京土地市場(chǎng)的住宅用地，總計(jì)規(guī)劃面積超過800萬平米。但仔細(xì)算來，這些土地幾乎全面“限制化”。其中占主體七成多的是持有型租賃用地、共有產(chǎn)權(quán)房、限價(jià)商品房三大類。也就是說，只剩下不到30%的純商品房。
北京如此，上海也快速跟上。上海市市長(zhǎng)應(yīng)勇去年就表示，浦東組團(tuán)的大片土地大約900萬平米，都要建成租賃住房，形成規(guī)模效應(yīng)——“十三五”期間，上海要新增供應(yīng)70萬套各類租賃住房，這是個(gè)非常龐大的規(guī)模，如果全部實(shí)施，意味著上海樓市的純商品房只會(huì)占很小的比例。
也就是說，在一年的時(shí)間里，京滬深三個(gè)中國(guó)一線城市，已經(jīng)按照十九大報(bào)告所說的“多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”來做了。
這個(gè)新的住房框架制度，意味著一線城市地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)發(fā)生根本性改變，進(jìn)入一個(gè)新的時(shí)代——我們的大城市更多將結(jié)合新加坡的組屋經(jīng)濟(jì)房、廉租房、共有產(chǎn)權(quán)房、限價(jià)房等多種組合，將房?jī)r(jià)壓制在一個(gè)比較有限的范圍內(nèi)。
在增量市場(chǎng)，單一產(chǎn)權(quán)為主的商品房的主體比例將大幅度下降，各種形式的保障房將在很大程度上成為主體。如果再算上存量房將實(shí)施的房產(chǎn)稅制度，那么，這兩方面將組成一個(gè)比較嚴(yán)密的長(zhǎng)效機(jī)制，將房地產(chǎn)市場(chǎng)控制住。
一線城市樓市供給側(cè)改革時(shí)代到來
這種局面下，房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)相關(guān)方都將受到?jīng)_擊。比如，快周轉(zhuǎn)模式將失靈，很多將自持；高利潤(rùn)模式將式微，做保障房不可能有高利潤(rùn)；拿地的條件更加苛刻，開發(fā)商更多將扮演建筑商的角色，把房子蓋起來交給政府去分配；而購(gòu)房者們只要符合條件，首先肯定不是急著買昂貴的商品房，而是輪候福利房，等著抽簽選房。
如果這些措施得到有效實(shí)施，那么一線城市樓市多元供給側(cè)改革的新時(shí)代已經(jīng)快速到來，而且在京滬深都已獲得突破。
但一些開發(fā)商們似乎依然沉浸在目前的地產(chǎn)熱潮中，拼命追求規(guī)模，沒有什么大的轉(zhuǎn)變。要知道，與香港的地產(chǎn)寡頭相比，福利房占絕對(duì)供給主體的新加坡幾乎沒有大型開發(fā)商。
二十多年前，我國(guó)在房地產(chǎn)發(fā)展初期，曾大量借鑒新加坡模式，比如住房公積金制度，經(jīng)濟(jì)適用房制度等等，但后來因?yàn)榉N種原因，還是偏向了香港模式。尤其是在土地出讓方面。
這樣的制度安排，導(dǎo)致二十年來盡管調(diào)控不斷，但是房?jī)r(jià)依然高企，甚至是越調(diào)越高，房地產(chǎn)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的壓力越來越大。此時(shí)，選擇一線城市為突破口，吸取二十年來的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，回歸新加坡模式，對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行多元供給側(cè)改革，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來的發(fā)展意義重大。
用增加福利房的辦法來消除樓市泡沫
目前，中國(guó)的地產(chǎn)泡沫還比較大，是防范金融風(fēng)險(xiǎn)的重要組成部分。而且房?jī)r(jià)高企，對(duì)一線城市的發(fā)展也不利。對(duì)一個(gè)城市來說，房?jī)r(jià)越高，就越不利于對(duì)城市發(fā)展至關(guān)重要的青年人安家落戶，這無疑使得其在吸引人才方面大打折扣。
而治理樓市泡沫，需要一個(gè)過程。在當(dāng)前形勢(shì)下，不能下太猛的藥，用大幅度增加福利房的辦法，讓價(jià)格在福利房范圍內(nèi)有明顯回落——就如深圳的五折六折房，實(shí)施兩條腿走路，對(duì)商品房的沖擊也沒那么大，有利于慢慢消除泡沫，降低金融風(fēng)險(xiǎn)。而于一線城市而言，還能降低城市門檻，吸引更多人才進(jìn)入，給城市注入更多發(fā)展的活力。
當(dāng)然，轉(zhuǎn)型是曲折的，中間要有大量細(xì)節(jié)需要重新安排，尤其是在房地產(chǎn)市場(chǎng)唱主角的地方政府和開發(fā)商的角色如何轉(zhuǎn)變，如何承擔(dān)土地出讓、規(guī)劃設(shè)計(jì)、房屋建設(shè)、產(chǎn)品分配、未來流轉(zhuǎn)等職責(zé)，尚需一整套完善的接地氣的實(shí)施制度。這是需要中央政府和地方政府共同努力要做到的，也是樓市長(zhǎng)效機(jī)制的根本所在。
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