20多個(gè)城市“搶人”計(jì)劃背后觸發(fā)了不少城市的“搶房”熱。在一線(xiàn)城市受到貨幣收緊和調(diào)控政策嚴(yán)格執(zhí)行的當(dāng)前，部分二三線(xiàn)城市接連出現(xiàn)的“搶人”“搶房”現(xiàn)象似乎成為房地產(chǎn)市場(chǎng)新的熱點(diǎn)。
對(duì)于市場(chǎng)掀起的熱潮，監(jiān)管層的態(tài)度實(shí)質(zhì)上并沒(méi)有松口的跡象。從近期和土地有關(guān)稅收政策變化看，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)堅(jiān)持嚴(yán)格管控的“閘門(mén)”依然緊閉。
財(cái)政部近日發(fā)布了《關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），《通知》強(qiáng)調(diào)改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的情形。也就是說(shuō)，只要交易方中有房地產(chǎn)企業(yè)，土地增值稅的優(yōu)惠處理均不適用。
在當(dāng)前政府嚴(yán)控房地產(chǎn)的嚴(yán)峻形勢(shì)下，上述《通知》的出臺(tái)間接表明政府嚴(yán)厲監(jiān)管的決心。市場(chǎng)人士分析，后續(xù)隨著房地產(chǎn)相關(guān)稅收利好的減少，未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)直接與房企資金鏈狀況息息相關(guān)。
“緊”政策未現(xiàn)松綁
隨著“雙搶”在多個(gè)城市引起關(guān)注，部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了投機(jī)炒作的現(xiàn)象，但政策總體基調(diào)仍然是堅(jiān)持目標(biāo)不動(dòng)搖，力度不放松。
以稅收為例，今年以來(lái)國(guó)務(wù)院相繼出臺(tái)多項(xiàng)減稅降費(fèi)措施，降低企業(yè)稅負(fù)，截至目前減稅規(guī)模達(dá)7000多億元。值得注意的是，在多項(xiàng)減稅舉措中，重組改制的房地產(chǎn)企業(yè)并不適用土地增值稅優(yōu)惠政策。
優(yōu)惠政策包括：截至2020年，非公司制企業(yè)整體改制為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司整體改制為股份有限公司等，對(duì)改制前的企業(yè)將國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
根據(jù)財(cái)政部和稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布的《通知》，其明確指出自2018年1月1日至2020年12月31日，繼續(xù)執(zhí)行企業(yè)在改制重組過(guò)程中涉及的土地增值稅政策。 其中特別規(guī)定，上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的情形。
對(duì)此，安永發(fā)布的稅務(wù)報(bào)告認(rèn)為，上述《通知》 徹底排除了受讓方為房地產(chǎn)企業(yè)而轉(zhuǎn)讓方不是房地產(chǎn)企業(yè)就可享受的情形，即如果受讓方為房地產(chǎn)企業(yè)，即使轉(zhuǎn)讓方房地產(chǎn)的一方不是房地產(chǎn)企業(yè)，轉(zhuǎn)讓方也不能享受暫不征收土地增值稅的政策。一言以蔽之，只要交易方中有房地產(chǎn)企業(yè)，則土地增值稅的優(yōu)惠處理均不適用。
“從稅收優(yōu)惠角度看，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)過(guò)了可以持續(xù)享受政策紅利的階段。”一位稅務(wù)系統(tǒng)人士分析。
《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者了解到，目前土地增值稅的課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。
“從多項(xiàng)政策來(lái)看，當(dāng)前的稅收優(yōu)惠更多是支持其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)寬松的信號(hào)并不明顯，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，需要提前認(rèn)清市場(chǎng)情況，做好現(xiàn)金流準(zhǔn)備。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析。
財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示：在2016年的稅收結(jié)構(gòu)中，土地增值稅的占比約為3.2%。在2017年與土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收中，土地增值稅共計(jì)4911億元，同比增長(zhǎng)16.6%，是占比第二大的稅種。
多位房地產(chǎn)市場(chǎng)人士認(rèn)為，在政府嚴(yán)控房地產(chǎn)的嚴(yán)峻形勢(shì)下，上述通知出臺(tái)也并不意外。“這更多釋放出政策依然趨嚴(yán)的態(tài)勢(shì)。”上述稅務(wù)系統(tǒng)人士說(shuō)。
嚴(yán)躍進(jìn)在接受記者采訪時(shí)表示，目前土地增值稅的征管對(duì)象也分兩類(lèi)企業(yè)，一類(lèi)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，其本身有拿地的屬性，所以土地增值后的稅收是不能減免的；二類(lèi)是其他類(lèi)型的企業(yè)，這類(lèi)企業(yè)利用土地進(jìn)行實(shí)體經(jīng)營(yíng)，因此而產(chǎn)生相應(yīng)的稅費(fèi)。“上述通知目的也是降低其在重組改制過(guò)程中的成本，有利于提高效率。”
在他看來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)不適用上述通知，很大程度上也有利防范部分開(kāi)發(fā)商借此規(guī)避稅費(fèi)繳納義務(wù)。“對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，政策并沒(méi)有寬松信號(hào)，因此經(jīng)營(yíng)要更加規(guī)范。”
警惕成本轉(zhuǎn)嫁房?jī)r(jià)
事實(shí)上，單從稅收貢獻(xiàn)來(lái)看，在所有稅收收入中，土地增值稅的占比并不大，但其帶來(lái)的影響卻不容小覷。“市場(chǎng)信心有時(shí)要大于稅收規(guī)模。”上述稅務(wù)人士坦言。
財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，今年1~4月累計(jì)土地增值稅為1898億元，同比增長(zhǎng)3.4%。作為地方政府主體稅種，土地增值稅在6個(gè)土地和房地產(chǎn)有關(guān)的稅種占比最大，土地增值稅優(yōu)惠政策對(duì)重組改制的房地產(chǎn)企業(yè)“關(guān)閘”，釋放出政策仍然趨嚴(yán)的信號(hào)。
那么對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)，土地增值稅的變化是否會(huì)影響？
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，土地增值的影響并不是很大。“某種程度上來(lái)看，如果開(kāi)發(fā)商資金鏈?zhǔn)站o，加之稅費(fèi)負(fù)擔(dān)重，有可能會(huì)加快其去庫(kù)存的進(jìn)度。”
這種預(yù)期和市場(chǎng)情況似乎更吻合。
易居研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年3月，一線(xiàn)城市的新房庫(kù)存 (以可售面積/已售面積衡量) 為11.2個(gè)月，樣本二線(xiàn)城市為8.2個(gè)月，樣本三四線(xiàn)城市為12.7個(gè)月。
對(duì)比三年前的數(shù)字，2015年3月分別為15個(gè)月、20個(gè)月和27個(gè)月。通過(guò)對(duì)比，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)當(dāng)前的庫(kù)存仍將處于低位，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，為了項(xiàng)目銷(xiāo)售而采取降價(jià)的幾率較小。“且市場(chǎng)上出現(xiàn)的‘雙搶’，一定程度上掀起了新一輪房地產(chǎn)熱潮，價(jià)格短期內(nèi)下調(diào)的可能性較小。”
此外，地方政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴(lài)性也使得房?jī)r(jià)下調(diào)的情況變得更加復(fù)雜。
穆迪集團(tuán)副總裁高級(jí)分析師李秀軍表示，2010~2013年地方政府對(duì)房地產(chǎn)和建筑業(yè)稅收的依賴(lài)性迅速上升，2013年政府依賴(lài)度逐步趨穩(wěn)，從2015年的43%小幅降至2016年的40%左右。
“稅收本身具有轉(zhuǎn)嫁功能，土地增值稅是一項(xiàng)政策紅利，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，享受政策可以降低成本，提高利潤(rùn)空間，隨著成本增加，未來(lái)是否會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上，需要綜合判斷，主要和企業(yè)大環(huán)境和利潤(rùn)分成有關(guān)。”上述稅務(wù)人員說(shuō)。
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