商場(chǎng)為何成為職工集體宿舍供應(yīng)的主要渠道之一？

5月23日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于發(fā)展租賃型職工集體宿舍的意見（試行）》（征求意見稿）（以下簡(jiǎn)稱“意見”），并正式公開征求意見。意見明確了在集體建設(shè)用地上新建、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配建，以及利用閑置的廠房、商場(chǎng)、寫字樓、酒店等房屋為增加租賃型職工集體宿舍供應(yīng)的主要渠道。此外，還強(qiáng)調(diào)集體宿舍要求人均使用面積不得低于4平方米，每間宿舍居住人數(shù)不得超過(guò)8人。

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一方面，上述舉措鼓勵(lì)集體建設(shè)用地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、低效利用的廠房、閑置的商業(yè)辦公類物業(yè)改建，增加了租賃物業(yè)的供應(yīng)。另一方面，此舉又反映了盤活存量的內(nèi)在需求。

值得注意的是，上述舉措也體現(xiàn)了對(duì)藍(lán)領(lǐng)群體租賃需求的關(guān)注。除了北京外，杭州也于近日出臺(tái)了藍(lán)領(lǐng)公寓租賃管理辦法，今年要建10000套藍(lán)領(lǐng)公寓。

商場(chǎng)空置率高  轉(zhuǎn)變成租賃是一種資產(chǎn)處置的方式

商場(chǎng)為何成為職工集體宿舍供應(yīng)的主要渠道之一？

一位業(yè)內(nèi)人士直言，在各類物業(yè)類型中，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際上是有很多去化問(wèn)題的，很多商業(yè)項(xiàng)目本身潛在的投資價(jià)值不大，市場(chǎng)迎合度不高，所以這都會(huì)帶來(lái)很多問(wèn)題。部分商業(yè)項(xiàng)目或是酒店式公寓項(xiàng)目，未來(lái)通過(guò)轉(zhuǎn)變?yōu)榇祟愖赓U項(xiàng)目，也是較好的資產(chǎn)處置方式。

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)中心監(jiān)測(cè)，2017年1月～6月，北上廣深200多家已開業(yè)購(gòu)物中心共關(guān)店、撤租品牌約3000個(gè)，部分商場(chǎng)甚至一次性調(diào)整近一半品牌；已開業(yè)商場(chǎng)空置率最高達(dá)35%，創(chuàng)近三年北上廣深購(gòu)物中心空置率新高。

意見指出，租賃型職工集體宿舍供應(yīng)的主要渠道：在集體建設(shè)用地上新建、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配建，以及利用閑置的廠房、商場(chǎng)、寫字樓、酒店等房屋改建。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，所謂的閑置商場(chǎng)和老舊樓，指的是區(qū)域中心或者社區(qū)中心的閑置商場(chǎng)或者老舊樓，并不是指新建的CBD中心大型商貿(mào)。這種閑置資產(chǎn)通過(guò)盤活并且能解決一部分人的居住問(wèn)題。

現(xiàn)實(shí)情況是，老的生活配套區(qū)里面一些商場(chǎng)幾乎沒(méi)有人流量，這些老舊小區(qū)很難去培育。

按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，人均商業(yè)面積1平方米-1.2平方米為比較合理的商業(yè)供應(yīng)。據(jù)了解，目前北京和上海為人均商業(yè)面積1.4平方米以上，特別是離市中心較遠(yuǎn)區(qū)域人口導(dǎo)入尚且不足，商業(yè)供應(yīng)出現(xiàn)局部結(jié)構(gòu)性過(guò)?，F(xiàn)象。

一位熟知商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的業(yè)內(nèi)人士表示，商鋪的盈利能力最主要是看人流量，其次看定位。人流量固然是越多越好，但必須是可以持續(xù)的。不論一線城市二線城市還是三四線城市，商業(yè)辦公的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，空置率比較高。加上電商侵襲實(shí)體店擠壓消費(fèi)也是很重要的原因，網(wǎng)上購(gòu)物以及手機(jī)移動(dòng)端購(gòu)物對(duì)商場(chǎng)的業(yè)績(jī)沖擊很大。

促進(jìn)職住均衡  解決藍(lán)領(lǐng)住房問(wèn)題

全面推進(jìn)租賃市場(chǎng)改革又前進(jìn)了一步。

對(duì)于此類租賃住房和集體建設(shè)用地開發(fā)、閑置廠房項(xiàng)目盤活等掛鉤，北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池表示：此舉豐富了租賃市場(chǎng)品種，滿足了單身務(wù)工者的需要；通過(guò)多主體供應(yīng)，增加了租賃市場(chǎng)供應(yīng)；保證城市和市民生活的正常運(yùn)行；促進(jìn)職住均衡，有利于交通擁堵現(xiàn)象的改善。

北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、中原集團(tuán)首席運(yùn)營(yíng)官李文杰表示，此舉主要目的是通過(guò)盤活存量滿足需求。

上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此類政策的受眾面為城市運(yùn)行和服務(wù)保障行業(yè)務(wù)工人員，屬于北京當(dāng)前對(duì)各類務(wù)工人員住房問(wèn)題的關(guān)注和優(yōu)惠。

他表示，此類集體宿舍推出以后，將有助于解決北京各類流動(dòng)人口的租賃住房需求，同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了對(duì)流動(dòng)人口的有序管理，所以既是住房制度改革中的一個(gè)發(fā)展內(nèi)容，同時(shí)也是當(dāng)前人口管理和產(chǎn)業(yè)管理的一個(gè)輔助內(nèi)容。此類住房模式推出后，也豐富了北京租賃市場(chǎng)改革的內(nèi)容，或也成為全國(guó)其他城市學(xué)習(xí)的模板，也有助于進(jìn)一步抑制高房?jī)r(jià)的上漲。

此外，從當(dāng)前租賃市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)看，人才租賃住房的政策相對(duì)較多，而關(guān)于務(wù)工人員或者說(shuō)藍(lán)領(lǐng)人員的租賃配套政策相對(duì)較少。北京的職工宿舍政策一樣，關(guān)注重心有所轉(zhuǎn)變，體現(xiàn)了當(dāng)前對(duì)藍(lán)領(lǐng)此類群體租賃需求的關(guān)注。

或解決100萬(wàn)人口居住問(wèn)題  租賃住房成為一種趨勢(shì)

上述業(yè)內(nèi)人士再次表示，從此類供應(yīng)目標(biāo)來(lái)看，相當(dāng)于增加了800萬(wàn)平方米的占地面積，按照一般的住宅項(xiàng)目，容積率達(dá)到3來(lái)進(jìn)行推算，可以形成2400萬(wàn)平方米的租賃住房面積。若按照此次人均4平方米計(jì)算，那么實(shí)際可以解決600萬(wàn)人的租賃住房。從實(shí)際情況看，考慮到公攤等面積，人均住房面積或達(dá)到12平方米的規(guī)模，即考慮到樓道、公共綠化帶、房屋的建筑結(jié)構(gòu)等，如此計(jì)算，至少可以解決100萬(wàn)左右的流動(dòng)人口或務(wù)工人員的租賃住房需求。

他認(rèn)為，未來(lái)對(duì)于部分農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的住房收儲(chǔ)、廠房改造、空置房的利用等，或是重點(diǎn)推進(jìn)的內(nèi)容。

去年4月，北京發(fā)布《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》，提出在今后五年的時(shí)間里提供約1300公頃的租賃住房用地，其中大部分將通過(guò)集體建設(shè)用地安排。

發(fā)展租賃住房成為一種趨勢(shì)。

去年7月，住建部會(huì)同發(fā)改委、公安部、財(cái)政部、國(guó)土部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、證監(jiān)會(huì)八部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》（以下簡(jiǎn)稱“通知”）。

其中，廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶12個(gè)城市，作為首批開展住房租賃試點(diǎn)的單位。

2016年，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，全面部署加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作。

值得一提的是，北京、上海和廣州在租賃市場(chǎng)政策中，允許改建房屋用于租賃、給予稅收優(yōu)惠等熱點(diǎn)領(lǐng)域的發(fā)展意見成為關(guān)注重點(diǎn)。