在被住建部被約談一周后，成都出臺(tái)了20多個(gè)月來的第6次調(diào)控政策。
5月15日，成都市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的通知》（下稱“5·15新政”），將限購(gòu)對(duì)象由自然人調(diào)整為家庭，從需求端進(jìn)一步加碼。
成都政府此舉，釋放了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)再度縮緊的信號(hào)，目標(biāo)非常明確—抑制投資炒房，使樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。
調(diào)控背后是成都地區(qū)火爆的市場(chǎng)行情。根據(jù)易居研究院智庫(kù)中心數(shù)據(jù)顯示，今年前4月成都新建商品住宅成交均價(jià)首次突破每平方米萬元大關(guān)。另據(jù)中估聯(lián)數(shù)據(jù)報(bào)告披露，從全國(guó)整體來看，2017年成都房?jī)r(jià)全年上漲58.4%，位居全國(guó)67個(gè)城市基價(jià)漲幅排行榜首位。
另一層面，這個(gè)城市的新房供應(yīng)量也令業(yè)界擔(dān)憂。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《百城房地產(chǎn)數(shù)據(jù)》顯示，成都樓市的最新存銷比在4月為5.1，是自2010年以來的歷史最低值。也就是說，如果不供應(yīng)新房，5.1個(gè)月后成都將無房可賣，進(jìn)入房荒。
“從該數(shù)據(jù)看，還是偏低的，也說明該城市的新房庫(kù)存不足。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)、《百城住宅庫(kù)存數(shù)據(jù)》執(zhí)筆人嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。
不限購(gòu)樓盤走俏
成都5·15新政一定程度上刺激著市場(chǎng)對(duì)公寓類產(chǎn)品的接納。
5月19日，時(shí)代周報(bào)記者在成都金牛區(qū)的首開·龍湖紫宸香頌項(xiàng)目售樓處看到，沙盤旁的桌子上鋪著各種客戶統(tǒng)計(jì)表格，置業(yè)顧問正在接待陸續(xù)前來問詢的客戶。
銷售代表陳琳（化名）對(duì)這樣的場(chǎng)景司空見慣。該項(xiàng)目的住宅部分在去年一面世就售罄，目前新推出的是面積在82-153平方米的公寓產(chǎn)品，產(chǎn)權(quán)只有40年。
盡管根據(jù)房天下的數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目目前報(bào)價(jià)已經(jīng)在2萬元/平方米，遠(yuǎn)高于周邊的中鐵瑞景匯中心、藍(lán)光中央天地和華僑城等商業(yè)項(xiàng)目，“但新政后，客戶明顯感覺比以前有增加。”陳琳對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。
監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，在5月14–20日一周時(shí)間，成都公寓項(xiàng)目備案成交量達(dá)到過去10周里的最高峰，為近2300萬平方米，其中近郊的認(rèn)購(gòu)數(shù)量首次超過主城區(qū)達(dá)近1300多套。
同步上漲的還有均價(jià)，在5月14日-5月20日，成都主城區(qū)公寓備案均價(jià)達(dá)到了1.45萬/平方米，近郊也達(dá)到了0.86萬/平方米；而同期的住宅備案均價(jià)主城區(qū)約在1.7萬元/平方米，近郊0.95萬元/平方米。
早在5·15新政出臺(tái)前，公寓的熱銷就已經(jīng)有了苗頭。
根據(jù)中成房業(yè)的數(shù)據(jù)顯示，2016–2017年，成都公寓新增面積從106萬平方米到238萬平方米，銷售方面從103萬平方米到了208萬平方米，都翻了1倍。2017年，公寓新增面積和銷售面積都達(dá)到了5年來的最高點(diǎn)。光2018年前4月，新增面積106萬平方米，銷售面積90萬平方米，基本和2016年全年持平。
陳琳認(rèn)為，由于公寓并未納入限購(gòu)范疇，一部分住宅投資需求就外溢到公寓市場(chǎng)，“在早期，這些公寓項(xiàng)目往往會(huì)比二手房便宜，成為剛需的選擇”。
自2016年起，從限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)、限離，再到搖號(hào)購(gòu)房，直至當(dāng)下以家庭為單位的購(gòu)房資格界定等，成都樓市持續(xù)加碼。不過，調(diào)控也推進(jìn)了更大戶型、更高報(bào)價(jià)和定位高端的公寓項(xiàng)目的銷售，即便這些公寓項(xiàng)目要遠(yuǎn)高于周邊二手房的價(jià)格。
例如在最近拿到新一批預(yù)售證的保利天悅項(xiàng)目，從房天下數(shù)據(jù)看，新推出商辦類產(chǎn)品均價(jià)已經(jīng)在2.2萬–2.4萬/平方米，高于所在武侯區(qū)4月1.9萬元/平方米的二手房均價(jià)。
另一個(gè)典型的項(xiàng)目是望江名門，按照房天下顯示價(jià)格數(shù)據(jù)，該項(xiàng)目自2017年年中以來，保持4萬元/平方米以上的售價(jià)，是所在的錦江區(qū)二手房均價(jià)的1倍左右。
一二手房?jī)r(jià)格倒掛
公寓走俏的背后，顯現(xiàn)出了“房荒”的現(xiàn)象，在搖號(hào)中簽率上是直接的體現(xiàn)。
不久前獲得預(yù)售證的大熱樓盤中鐵青秀未遮山，僅推出1000余套房源，而搖號(hào)登記的人數(shù)近8萬人，中簽率僅為1.25%。再早前的招商中央華城項(xiàng)目推出近400套房源，而搖號(hào)登記人數(shù)近5萬人，中簽率只有0.08%。
值得一提的是，成都為搖號(hào)設(shè)置了先后順序：優(yōu)先保障棚改用戶和剛需選房，再是普通資格客戶。此外，成都還規(guī)定離婚三年不能買房，以規(guī)避假離婚。
而購(gòu)房者仍然踴躍，這種熱情源自于新房和二手房?jī)r(jià)格的倒掛。
按照時(shí)代周報(bào)記者的了解，中鐵青秀未遮山項(xiàng)目報(bào)價(jià)在1.4萬元/平方米左右，招商中央華城項(xiàng)目報(bào)價(jià)也在1.2萬–1.5萬/平方米，比所在成華區(qū)4月二手房1.8萬/平方米的報(bào)價(jià)要低。
不僅在成華區(qū)，倒掛的現(xiàn)象也在青羊區(qū)發(fā)生。區(qū)域的熱門項(xiàng)目綠地新里城開盤的均價(jià)最高不超過1.7萬/元平方米，而周邊二手房已經(jīng)普遍超過2萬元/平方米。
按照時(shí)代周報(bào)記者的了解，在成都的主城區(qū)、天府新區(qū)和部分近郊區(qū)，新房和二手房往往能形成近0.5萬元/平方米價(jià)格差。而這一現(xiàn)象，從去年年中開始已經(jīng)出現(xiàn)。
盡管成都在去年11月出臺(tái)過政策明確指出，全款支付的客戶不得被額外照顧。一些倒掛嚴(yán)重的住宅項(xiàng)目，依舊通過驗(yàn)資來選擇客戶。
“在成都，有些項(xiàng)目委托給中介進(jìn)行銷售，盡管中介的返點(diǎn)達(dá)10個(gè)點(diǎn)，但仍會(huì)有項(xiàng)目只接受全款支付的客戶。”陳琳對(duì)時(shí)代周報(bào)記者指出，不過她并不愿意透露具體的項(xiàng)目名稱。
而中簽率較低的情況，或許在5·15新政后，出現(xiàn)一定的“改善”—5·15新政規(guī)定，一個(gè)家庭一次只能參與一個(gè)項(xiàng)目搖號(hào)。即在商品住房項(xiàng)目購(gòu)房登記規(guī)則確定的網(wǎng)上登記報(bào)名期限截止后，不得撤銷或變更購(gòu)房登記信息。
這就意味著，購(gòu)房者會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行選擇。
成都方面目前也在加大對(duì)新房房源的供應(yīng)，根據(jù)成都房管局的信息顯示，5·15新政后，僅5月21日和22日兩天就有14個(gè)項(xiàng)目預(yù)售公示，共計(jì)約5000套房源入市。
另據(jù)媒體報(bào)道，在515新政出臺(tái)當(dāng)天下午，登記的人數(shù)已經(jīng)比以往少了一半。
開發(fā)商的冰與火
在本輪成都房?jī)r(jià)上漲之前，有的開發(fā)商也嘗到過“甜頭”。
以成華區(qū)的項(xiàng)目成都魯能城項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目曾是2014年的高價(jià)地塊，盡管當(dāng)時(shí)的樓面價(jià)達(dá)0.9萬元/平方米，但從2016年開始項(xiàng)目均價(jià)處在1.1萬元/平方米，直至后來最高時(shí)的2萬元/平方米。
但對(duì)于沒有趕上紅利“末班車”的部分開發(fā)商而言，卻是另外一種滋味。
政府的限價(jià)面前，不得不使得他們重新思考下一步。
推遲銷售是不得不為之的舉措。上海某閩系房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，公司在成都寬窄巷子的項(xiàng)目本應(yīng)在今年六七月就進(jìn)入銷售，“但目前政府只能給2萬元/平方米的預(yù)售價(jià)，實(shí)在是低于公司原先3萬–3.5萬元/平方米的心理價(jià)。因此公司還在內(nèi)部商議中”。
該負(fù)責(zé)人的苦楚并不是個(gè)案。為了貫徹“房住不炒”的調(diào)控精神，2017年7月20日，成都出臺(tái)過限價(jià)政策，要求開發(fā)商申報(bào)預(yù)售時(shí)，申報(bào)價(jià)格比照項(xiàng)目前期和周邊同類項(xiàng)目，不得超出太多。
這也是促使一手房受到市場(chǎng)追捧的原因。“但房企的利潤(rùn)空間就會(huì)被壓縮。”該營(yíng)銷總向時(shí)代周報(bào)記者表示。
新浪樂居對(duì)成都2017年高價(jià)地塊前33名做過統(tǒng)計(jì)。根據(jù)開發(fā)成本加上利潤(rùn)，這33幅地塊中，31塊的預(yù)估售價(jià)均處在1.9萬元/平方米。其中，東原在武侯區(qū)紅牌樓街道和金茂在武侯區(qū)七里村的兩塊地價(jià)格最高，預(yù)估售價(jià)應(yīng)為2.6萬元/平方米。
而這樣的預(yù)估價(jià)并不一定通得過。時(shí)隔一年多，目前這些項(xiàng)目的絕大多數(shù)并未有明確的入市信息傳出。
事實(shí)上，限價(jià)之后，部分地產(chǎn)商不得不以低利潤(rùn)，甚至是“割肉”入市。這種現(xiàn)象，在2016年和2017年的高價(jià)地塊上，陸續(xù)發(fā)生。
還在被成都當(dāng)?shù)鼐捉赖氖墙鹋^(qū)的中南海棠灣項(xiàng)目，該項(xiàng)目在拿地時(shí)的樓面價(jià)已經(jīng)達(dá)到近1萬元/平方米，而目前政府給的預(yù)售價(jià)幾乎接近樓面價(jià)。
這樣的情況還將會(huì)上演。對(duì)于此前在成都大舉拿地的開發(fā)商而言，在成都的下一步將會(huì)變得更加慎重。
按照搜狐焦點(diǎn)的統(tǒng)計(jì)，2017年拿地金額前十名的開發(fā)商有中海、萬科、中房、中南、保利、金茂、人居置業(yè)、龍湖、新希望和成都集裝箱。
5月16日，成都房管局陸續(xù)約談綠地、融創(chuàng)、朗基、中糧、藍(lán)光等66個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
“房企需要有較為明確的政治意識(shí)和大局意識(shí)，不應(yīng)該有太多的盈利等考慮。當(dāng)然從地方政府的角度看，可以適當(dāng)做策略調(diào)整，比如在預(yù)售方面可以放寬，這樣也是照顧到房企資金回籠等需求。”嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。
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