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最近，一些租賃型住房開始陸續(xù)入市，個(gè)別項(xiàng)目的“高租金”現(xiàn)象引起了社會(huì)廣泛的爭(zhēng)議。
對(duì)此，5月7日，人民日?qǐng)?bào)特地發(fā)表了一篇評(píng)論指出：若管理不當(dāng)，“住”也是可以被用來(lái)炒的，屆時(shí)，普通大眾的“住房成本”會(huì)進(jìn)一步上升。
文章指出，房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。新房、二手房如此，租房市場(chǎng)也是如此。發(fā)展租賃市場(chǎng)，本義在于補(bǔ)上短板、“租購(gòu)并舉”，絕非為炒作者提供轉(zhuǎn)場(chǎng)空間。
當(dāng)前，各地有關(guān)租賃的支持鼓勵(lì)政策頻出、各方資本力量踴躍進(jìn)入，這既是租賃市場(chǎng)的幸事，但確實(shí)也滋生了一些風(fēng)險(xiǎn)，有些風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于拿不上臺(tái)面的手段。如個(gè)別中介機(jī)構(gòu)或“二房東”打著“租賃風(fēng)口來(lái)了”的旗號(hào)，哄抬租金、操縱市場(chǎng)、人為制造緊張氣氛，進(jìn)而導(dǎo)致租金非理性上漲。
人民日?qǐng)?bào)這篇文章的本意是提醒城市管理者在“租房時(shí)代”要提防“不良機(jī)構(gòu)”哄抬租金的行為。
不過(guò)，在筆者看起來(lái)，大力發(fā)展租賃性住房有一個(gè)作用就是：穩(wěn)房?jī)r(jià)和改善城市住房環(huán)境，而普通租房者要承受為此帶來(lái)的影響——租金上漲。
其一，大力發(fā)展租賃型住房最根本的目的在于削弱剛需們的非理性購(gòu)房行為，避免源源不斷的“接盤俠”產(chǎn)生，進(jìn)而抑制房?jī)r(jià)的非理性波動(dòng)。
在房地產(chǎn)這條產(chǎn)業(yè)鏈中，居于金字塔頂?shù)你y行賺開發(fā)商和購(gòu)房者的錢，開發(fā)商賺炒房客的錢（因炒房客是拉升房?jī)r(jià)的主力），開發(fā)商和炒房客賺接盤俠（剛需）的錢。
這個(gè)邏輯之所以能成立，就在于開發(fā)商和炒房客嗆準(zhǔn)了剛需們終究會(huì)接盤，哪怕價(jià)格漲了不少，他們也要勒緊褲腰帶買房。
與那些炒房客們不同，剛需們買房的第一訴求，是想有一個(gè)穩(wěn)定且體面的居住空間，并且能享受到相應(yīng)的教育和醫(yī)療資源，房?jī)r(jià)的上漲增值倒在次要。
所以，我們經(jīng)常會(huì)聽到這樣的對(duì)話：
甲：這兩年房?jī)r(jià)上漲那么多，你前幾年買的那套房子賺了不少吧？
乙：漲了也沒用！房子是買來(lái)住的又不賣，賣了一家人就要睡大街。
瞧！這就是剛需們的邏輯。
所以，剛需們也就注定了要成為開發(fā)商和炒房客們的“韭菜”。
然而，現(xiàn)在大力發(fā)展的“租賃型住房”打破了這種“傳導(dǎo)”邏輯。
首先，租賃型住房不賣，就直接把炒房客們擠出了市場(chǎng)；
其次，打通“租房”與“教育資源”的銜接，降低了剛需們因孩子教育而買房的緊迫性。
再次，穩(wěn)定且體面的居住環(huán)境，也間接抑制剛需們買房的沖動(dòng)。
一旦少了剛需，房?jī)r(jià)的“火勢(shì)”勢(shì)必會(huì)慢慢冷卻下來(lái)。因?yàn)?，沒了接盤俠，開發(fā)商和炒房客再怎么折騰，也掀不起房?jī)r(jià)的大浪來(lái)。
這也是此次大力發(fā)展租賃型住房的根本目的和邏輯所在。
其二，不管哪一種類型的租賃房，都可能抬升“租房成本”。
未來(lái)市場(chǎng)的供應(yīng)的“租賃型住房”主要有兩類，一種是新建的集體性自持租賃住房；二是城中村改造，開發(fā)商或其他機(jī)構(gòu)做“二房東”統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理的房源。
第一種的代表就是北京的集體性租賃型住房。
如2017年北京成交自持住宅用地達(dá)24宗，共計(jì)86萬(wàn)方。這部分房子入市后，全是出租運(yùn)營(yíng)。
不過(guò)，很多一二線城市租金年回報(bào)率只有1-2%，而按照正常的市場(chǎng)邏輯，租金回報(bào)率超過(guò)資金成本1%以上，自持運(yùn)營(yíng)的開發(fā)商才能有錢賺。
而回本乃至賺錢的唯一途徑就是提升租金。
所以，才有了上個(gè)月萬(wàn)科自持租賃項(xiàng)目“月房租1.5萬(wàn)元起”“十年租金180萬(wàn)元起”的租賃條件。
根據(jù)某機(jī)構(gòu)測(cè)算，若有1%（高于市場(chǎng)平均租金價(jià)1倍左右）的自持高價(jià)租賃房源入市，就能讓整個(gè)城市的租金價(jià)格拉高2.3%。
這是一個(gè)很顯而易見的邏輯，如對(duì)面開發(fā)商自持小區(qū)租2萬(wàn)，對(duì)面私人房源才6000，這種情況下，房東肯定要漲租。
第二種的代表就是深圳的城中村改造。
深圳的城中村達(dá)1044個(gè)，城中村“農(nóng)民房”或私人自建房超過(guò)35萬(wàn)棟，總建筑面積高達(dá)4億平方米，占全市住房總量的49%，提供的租賃住房約占總租賃住房的70%，并居住了60%的城市人口。
與此同時(shí)，城中村由于建筑間距小、通道窄，基礎(chǔ)設(shè)施不足，火災(zāi)隱患種類多，而且村民自己的房屋自己出租，基本是散租的模式，每家也是自我管理，村集體難以提供統(tǒng)一的消防、安護(hù)等設(shè)施。
現(xiàn)在為了提升居住品質(zhì)，深圳允許城中村綜合整治并改造成租賃住房。
說(shuō)白了，即讓開發(fā)商接手城中村物業(yè)，進(jìn)行統(tǒng)一全方位的升級(jí)改造，包括對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施及環(huán)境進(jìn)行提升、美化公共界面、優(yōu)化公共步行體驗(yàn)及活動(dòng)空間，進(jìn)行房屋界面及內(nèi)部改造裝修，植入物業(yè)管理、長(zhǎng)租公寓、商業(yè)物業(yè)的管理運(yùn)營(yíng)方式。
這個(gè)時(shí)候，開發(fā)商扮演的就是“二房東”角色，通常會(huì)與村民簽署10年的合同，而且給付的價(jià)格比村民出租的價(jià)格要高。
再加上企業(yè)的改造和裝修成本，最終的租賃價(jià)格要比村民最初的租賃價(jià)格高的多，最終買單的還是“普通租房者”。
當(dāng)然，這種高成本并不是說(shuō)錢白花了，至少，居住環(huán)境是大大改善了。就看租房者自己覺得值不值。
結(jié)論：
不管是基于成本等現(xiàn)實(shí)考量，還是個(gè)別“二房東”的抬價(jià)，未來(lái)房租上漲將會(huì)是大概率事件。
其實(shí)，較于房租的上漲，最可能讓大家心里感到不平衡的是“房貸”。
不管“買房”，還是“長(zhǎng)租”，銀行、開發(fā)商、購(gòu)房者（租房者）的三角關(guān)系是不變的，唯一改變的就是“貸款的性質(zhì)”。
在“買房”模式下，開發(fā)商是最輕松的一個(gè)，從購(gòu)房者手中套“首付”，從銀行手中套“貸款”，然而閃人。
購(gòu)房者再向銀行分期還款，此時(shí)，房子就相當(dāng)于一只“定投基金”，還房貸本身就是一種投資行為。
當(dāng)然，銀行也不賠，銀行賺了貸款利息。即只要房?jī)r(jià)未來(lái)是上漲的，它就是一個(gè)三方共贏。
而在“長(zhǎng)租”模式下，開發(fā)商也是穩(wěn)賺不賠，先是將一定年限的租金收益（或10年、20年等）打包賣給銀行，進(jìn)行部分變現(xiàn)，同時(shí)還能享受未來(lái)房子的增值收益。
銀行跟上述一樣，還是賺取貸款利息，只不過(guò)此時(shí)個(gè)體的貸款規(guī)模變小了。
而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，此時(shí)“購(gòu)房貸款”變成了“租金貸”。這個(gè)“租金貸”的好處有二，一是總金額低（較于房貸），還款壓力?。欢翘崆版i定了租金，避免日后漲租導(dǎo)致租金支出增加。
壞處也顯而易見，“租金貸”是一種消費(fèi)性貸款，花了也就沒了。
這也是公眾對(duì)萬(wàn)科“10年180萬(wàn)租金”反應(yīng)激烈的原因。
畢竟敢花180萬(wàn)元人民幣去租10年房子的事兒，普通大眾是無(wú)論如何都做不出來(lái)的。
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