來源：國(guó)是直通車
限價(jià)房轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房，比例為何設(shè)定為85%？
5月7日，北京市住建委出臺(tái)限價(jià)房項(xiàng)目銷售征求意見稿，對(duì)限價(jià)房項(xiàng)目銷售方式做了分類：設(shè)定限評(píng)比(限房?jī)r(jià)/評(píng)估價(jià))，高于85%的按正常商品房售賣，低于85%的轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房搖號(hào)出售。
舉個(gè)例子，假如某項(xiàng)目的限定房?jī)r(jià)為5萬元/平米，評(píng)估價(jià)為6萬元/平米，則限評(píng)比為83%，低于85%，需轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房銷售。反之，限評(píng)比高于85%，按正常商品房銷售。
相比正常銷售，共有產(chǎn)權(quán)房銷售的對(duì)象更嚴(yán)格，具體采取搖號(hào)方式。
銷售方式的變化，對(duì)市場(chǎng)來說意味著什么？購房者，到底該不該緊張？
限價(jià)房扮演保障房角色
土地已經(jīng)出讓，價(jià)格已經(jīng)限定，房子在建。接下來，對(duì)開發(fā)商來說，是怎么賣的問題；對(duì)購房者而言，是有沒有資格買以及能不能買到的問題。
現(xiàn)實(shí)中，限價(jià)房因其價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)而備受追捧。在2016年北京930新政后，為抑制房?jī)r(jià)快速上漲，嚴(yán)控地價(jià)，北京土地市場(chǎng)出現(xiàn)了一大批限價(jià)房項(xiàng)目。在整個(gè)北京樓市供應(yīng)不足的情況下，此類房源更是一房難求。
“被限價(jià)的預(yù)售房源，非常緊張，部分開發(fā)商不僅拒絕公積金，甚至要求全款，這種情況下，剛需買房難度加大。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出。
在這種情況下，如果不做任何規(guī)定，限價(jià)房項(xiàng)目在銷售環(huán)節(jié)非常容易出現(xiàn)暗箱操作的手法。
思源地產(chǎn)首席分析師郭毅將這種情況稱之為購房“鄙視鏈”。“全款買房的往里走，按揭的不要堵門口，公積金貸款的請(qǐng)把共享單車挪一挪”。
根據(jù)征求意見稿，限評(píng)比低于85%的項(xiàng)目需要轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房銷售搖號(hào)出售。這在某種程度上，保障了人們購房的公平性。
換句話說，在購買限價(jià)房方面，富人和平民站在了同一起跑線上。
這也符合當(dāng)下的情況，隨著經(jīng)適房的漸消隱退，自住房、共有產(chǎn)權(quán)房、限價(jià)房一定程度上扮演了保障房的角色。
為什么是85%？
在解釋為何設(shè)定為85%之前，需要理解自住房、共有產(chǎn)權(quán)房等的價(jià)格，它們大多低于周邊市場(chǎng)價(jià)格約3成。
如果按照以前思路，限評(píng)比設(shè)定低于85%，會(huì)產(chǎn)生一個(gè)問題，投機(jī)客牟利的空間被放大。
房屋的特點(diǎn)就是高總價(jià)，動(dòng)輒數(shù)百萬元的總房?jī)r(jià)，即便按照15%的價(jià)差計(jì)算，也有幾十萬元的獲利空間。
在全國(guó)樓市求穩(wěn)的背景下，顯然不希望投機(jī)客的大量出現(xiàn)。尤其對(duì)北京而言，限價(jià)房項(xiàng)目多達(dá)60余個(gè)，公布案名的已有近20個(gè)，總貨值高達(dá)千億級(jí)別。
如果限評(píng)比設(shè)定高于85%，同樣會(huì)產(chǎn)生一個(gè)問題，開發(fā)商積極性被打擊。
高于85%意味著，轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)的項(xiàng)目將更多。共有產(chǎn)權(quán)房很關(guān)鍵的一點(diǎn)是，產(chǎn)權(quán)不完整，對(duì)購房者的吸引力變小。
相比正常銷售方式，共有產(chǎn)權(quán)搖號(hào)銷售、政府收購，開發(fā)商可以活動(dòng)的空間更小。茶水費(fèi)、內(nèi)部購房等潛規(guī)則將被限制。
另外，開發(fā)商在拿地時(shí)已經(jīng)面臨較高的地價(jià)，限價(jià)房項(xiàng)目通常以高周轉(zhuǎn)方式出手，以便回正現(xiàn)金流，否則可能面臨“算不過來帳”的局面。
改變銷售規(guī)則，銷售節(jié)奏可能會(huì)變慢。張大偉也認(rèn)為，如果在企業(yè)拿地之后再改變銷售規(guī)則，開發(fā)商積極性被打擊，進(jìn)而對(duì)土地市場(chǎng)的穩(wěn)定不利。目前，北京已出現(xiàn)多宗土地流標(biāo)。
再進(jìn)一步考慮，土地流標(biāo)，導(dǎo)致的結(jié)果是市場(chǎng)房屋供應(yīng)量減少，供需矛盾更加突出。市場(chǎng)并不樂見這一現(xiàn)象發(fā)生。
北京房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)、秘書長(zhǎng)陳志也認(rèn)為，如果設(shè)定比例過高，收購項(xiàng)目過多，會(huì)對(duì)北京普通商品住房供應(yīng)造成影響，不利于商品住房市場(chǎng)的穩(wěn)定。
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