近日，潘石屹在微博發(fā)布了一篇長(zhǎng)達(dá)九分鐘的視頻詳細(xì)闡述了他對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的理解，視頻一出立即引發(fā)熱議，“結(jié)果發(fā)布后一個(gè)半小時(shí)就被刪了”，潘石屹不無(wú)遺憾地對(duì)鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)表示。在視頻中，潘石屹指出，與20年前相比，今天的房地產(chǎn)市場(chǎng)一天比一天畸形，有些地方已經(jīng)違背了基本常識(shí)。

潘石屹口中的基本常識(shí)指的是衡量房地產(chǎn)行業(yè)的一項(xiàng)綜合指標(biāo)——租金回報(bào)率，“沒有其他任何一個(gè)指標(biāo)能夠代替它”潘石屹道。在視頻中，潘石屹提到，以北京為例，辦公樓的回報(bào)率是3%，而住宅的租金回報(bào)率不到1%。正常租金回報(bào)率應(yīng)該是銀行貸款利息加1-2%，目前貸款基準(zhǔn)利率是5%左右，所以投資回報(bào)率應(yīng)該在6-7%。長(zhǎng)期來看，當(dāng)租金回報(bào)率低于銀行貸款利率時(shí)，說明房?jī)r(jià)太高，目前中國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)高的離譜。98年租金回報(bào)率能達(dá)到20%，這20年來不斷降低到現(xiàn)在的1%。

造成租金回報(bào)率脫離房?jī)r(jià)的主要原因是什么呢？ 潘石屹坦言，“就是錢太多”。潘石屹同時(shí)在視頻中指出，中產(chǎn)階級(jí)的夢(mèng)想有可能只是陷阱，應(yīng)該讓租金回報(bào)率回歸到正常的水平，

對(duì)此，任志強(qiáng)調(diào)侃道，“他說租金低是因?yàn)樗Ｍ?rdquo;。

事實(shí)上，租金收入對(duì)于潘石屹來說確實(shí)至關(guān)重要，僅此一項(xiàng)在SOHO中國(guó)全年?duì)I業(yè)收入中的占比就達(dá)到了85%。根據(jù)3月20日SOHO中國(guó)發(fā)布的2017年年報(bào)，全年?duì)I業(yè)額19.63億元，同比上漲24%，其中，租金收入占到16.69億元。

潘石屹同時(shí)在發(fā)布會(huì)上表示，會(huì)把更多的重心轉(zhuǎn)移到辦公出租上，計(jì)劃到今年底時(shí)實(shí)現(xiàn)3Q總工位數(shù)較2017年基礎(chǔ)上提升一倍。對(duì)此，潘石屹向鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)表示，相比于住宅，辦公租金回報(bào)率還是要高一些。SOHO中國(guó)財(cái)務(wù)總監(jiān)唐正茂也曾在發(fā)布會(huì)上表示，3Q的利潤(rùn)率在未來可以達(dá)到20%-25%。

潘石屹：一旦貨幣供應(yīng)量減少，房?jī)r(jià)就會(huì)立即降下來

盡管潘石屹幾乎全盤押注辦公租賃，但對(duì)于住宅租賃卻并不看好。

“有些房地產(chǎn)開發(fā)商積極響應(yīng)政府號(hào)召，做長(zhǎng)租公寓短租公寓等，這樣做有用嗎？”潘石屹在視頻中發(fā)問。

近日，萬(wàn)科推出的首批自持租賃房項(xiàng)目引發(fā)了買房還是租房的熱議。據(jù)悉，萬(wàn)科翡翠書院項(xiàng)目90㎡三居室月租金1.5萬(wàn)至1.8萬(wàn)，180㎡以上的復(fù)式四居室月租金為3萬(wàn)至4萬(wàn)。最長(zhǎng)可租賃10年，期間租金不變，但是需一次性付清全部租金。

而2017年以來，“租售同權(quán)”一詞也開始進(jìn)入了人們的視線，簡(jiǎn)單來說，就是租房與買房居民享同等待遇，去年7月，廣州出臺(tái)的租售同權(quán)政策中就特別規(guī)定了以后無(wú)論是買學(xué)區(qū)房還是租住學(xué)區(qū)房，都同等享受就近入學(xué)的政策。

對(duì)此，潘石屹向鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)表示，通過一系列廉租房長(zhǎng)租房或其他形式來試圖替代商品房是行不通的，因?yàn)楸举|(zhì)上，很多人買房是為了使得原有資產(chǎn)升值而不是為了居住，“現(xiàn)在中國(guó)人已經(jīng)不缺房了”潘石屹道。

4月11日，原住建部副部長(zhǎng)仇保興在博鰲亞洲論壇上指出，現(xiàn)在中國(guó)城鎮(zhèn)化率60%多，人均住房40多平米，中國(guó)宏觀上已經(jīng)不缺房了。仇保興同時(shí)表達(dá)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的擔(dān)憂，“如果繼續(xù)炒房，金融危機(jī)就來了。”

潘石屹進(jìn)而解釋道，人們覺得把錢放到銀行里是貶值的，就放到房市上。所以很簡(jiǎn)單，各國(guó)的央行都在放水，大量的資金撐起了資產(chǎn)價(jià)格的上漲，“管住了錢才能管住房?jī)r(jià)”潘石屹道。

那么該如何使得租金回報(bào)率回歸正常水平呢？潘石屹在視頻中指出，增加土地的供應(yīng)，城鄉(xiāng)土地一體化，調(diào)整稅收，央行要去杠桿，不要濫發(fā)貨幣。

潘石屹指出，一旦貨幣供應(yīng)量減少，房?jī)r(jià)就會(huì)立即降下來。

近兩年來，潘石屹也在用一系列“賣賣賣”的行動(dòng)實(shí)踐著自己對(duì)于房市趨勢(shì)的預(yù)測(cè)。3月21日， 潘石屹在SOHO中國(guó)2017年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上指出，“到今天為止非核心的資產(chǎn)全銷售完了，剩下的資產(chǎn)都叫核心資產(chǎn)，都不銷售了。”

僅2017年一年，潘石屹就以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式賣出虹口SOHO和凌空SOHO，套現(xiàn)約86億元人民幣。

“我不就最近賣點(diǎn)兒?jiǎn)?？我有啥后悔的呢?rdquo;潘石屹坦言，即使未來房?jī)r(jià)升高， SOHO中國(guó)的資產(chǎn)也會(huì)相繼升高，對(duì)于已經(jīng)出售的資產(chǎn)不會(huì)感到遺憾，“我（SOHO中國(guó)）現(xiàn)在還有700多億呢，如果漲百分之十幾的話，我（SOHO中國(guó)）就超過一千億。”

潘石屹：任志強(qiáng)沒說讓老百姓抄底買房

任志強(qiáng)：房地產(chǎn)稅還得再預(yù)備個(gè)十年、二十年

與潘石屹相比，任志強(qiáng)多年來一直力挺中國(guó)房?jī)r(jià)走高。去年12月3日，任志強(qiáng)在鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)峰會(huì)上表示，自己說話非常嚴(yán)謹(jǐn)，如果自己說話不嚴(yán)謹(jǐn)怎么能預(yù)測(cè)十年的房?jī)r(jià)都預(yù)測(cè)對(duì)了呢？

而就在一周前，任志強(qiáng)有關(guān)“現(xiàn)在是樓市抄底的時(shí)候”一番言論受到廣泛關(guān)注，潘石屹對(duì)此斬釘截鐵地表示，任志強(qiáng)曾經(jīng)告訴他，這是媒體的誤傳。潘石屹向鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)轉(zhuǎn)述了任志強(qiáng)的話，“我是給諾亞方舟這些機(jī)構(gòu)說你們是抄底的時(shí)候，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商沒錢了，結(jié)果讓媒體說成現(xiàn)在是買房子的好機(jī)會(huì)，跟你老百姓有什么關(guān)系？”

4 月22 日下午，任志強(qiáng)在“2018 諾亞財(cái)富房地產(chǎn)金融高峰論壇”上發(fā)表長(zhǎng)達(dá)60 分鐘的演講，任志強(qiáng)指出，今年一季度是全國(guó)平均房?jī)r(jià)歷史上漲幅最高的一年，同時(shí)表示，房地產(chǎn)行業(yè)的投資增速卻是2008年以來最低的一年，因?yàn)殚_發(fā)商基本上兜里就沒錢了，所以對(duì)于基金來說是一個(gè)最好的機(jī)會(huì)。

而對(duì)于今年以來多次提及的房地產(chǎn)稅政策，任志強(qiáng)向鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)直言，“他們一拖再拖能出的來嗎？前兩天不是說列入預(yù)備計(jì)劃了嗎？預(yù)備還得再預(yù)備個(gè)十年、二十年的”。

今年3月以來，房地產(chǎn)稅已被官方六次正式提及，這也是房地產(chǎn)稅自2013年以來第二次進(jìn)入政府工作報(bào)告，而距離2011年在上海、重慶兩市啟動(dòng)試點(diǎn)開征房產(chǎn)稅以來，已近八年的時(shí)間。

4月27日，全國(guó)人大常委會(huì)公布了2018年立法工作計(jì)劃，將房地產(chǎn)稅法等列入預(yù)備審議項(xiàng)目，有分析指出，該法律草案或今年不能進(jìn)入最高立法機(jī)關(guān)審議程序。