商辦樓盤非七折賣不動(dòng) 競(jìng)爭(zhēng)激烈區(qū)域住宅售價(jià)回到2016年水平 到底是需求出了問(wèn)題還是開發(fā)商缺錢

房?jī)r(jià)現(xiàn)松動(dòng) 離降價(jià)潮還有多遠(yuǎn)？

萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓月租1.5萬(wàn)的新聞以及各種分析在過(guò)去一周里成為熱議的話題。為了蹭熱點(diǎn)，甚至有競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)用“貴著租VS便宜買”來(lái)推銷總價(jià)與萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓10年租金相去不遠(yuǎn)的住宅產(chǎn)品。但細(xì)心的人們發(fā)現(xiàn)，大家在“喊打”萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓的同時(shí)，新房售價(jià)已經(jīng)在悄悄發(fā)生變化，所以才有了“貴著租”與“便宜買”的對(duì)比。而“便宜買”的背后是熱點(diǎn)區(qū)域樓盤的實(shí)際降價(jià)動(dòng)作，部分純商品房的直接降價(jià)則被視為大面積降價(jià)潮來(lái)臨的前奏，門頭溝、孫河這些競(jìng)爭(zhēng)激烈的熱點(diǎn)區(qū)域自然成為急先鋒，而重災(zāi)區(qū)中的商辦項(xiàng)目更是不得不含淚大甩賣，以換得可憐的銷量。

2018年，樓市降價(jià)潮能否來(lái)臨？據(jù)業(yè)內(nèi)專家表示取決于兩個(gè)方面，一是開發(fā)商融資渠道受阻，不得不靠降價(jià)換取現(xiàn)金流；二是需求端發(fā)生變化，買房人由于各種原因無(wú)法買房。兩者兼具，則降價(jià)潮將成為大概率事件。

庫(kù)存創(chuàng)4年新高，商辦房打七折出售

“難賣！九折基本賣不動(dòng)，打七折才有人買。”房山長(zhǎng)陽(yáng)某商辦樓盤銷售負(fù)責(zé)人感慨如今的商辦房太難賣。自去年3月26日，北京市政府出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，嚴(yán)控商辦項(xiàng)目一年來(lái)，市場(chǎng)急凍，銷售驟降，庫(kù)存激增至45878套，北京商辦市場(chǎng)猶如大病一場(chǎng)，至今未見病愈的征兆。

房山是北京商辦類項(xiàng)目比較集中的區(qū)域，目前有萬(wàn)科中央城、綠地諾亞方舟等多個(gè)項(xiàng)目的商辦產(chǎn)品在售,區(qū)域庫(kù)存壓力極大。

“我們現(xiàn)在的售價(jià)在30000元/平方米左右，不到前期產(chǎn)品售價(jià)的七折。”該負(fù)責(zé)人說(shuō)，項(xiàng)目主力套型的總價(jià)只有150萬(wàn)左右，與北京一套普通住宅的首付相當(dāng)。加上項(xiàng)目緊鄰地鐵房山線長(zhǎng)陽(yáng)站，周邊商業(yè)配套都已經(jīng)成熟，這些優(yōu)勢(shì)相加才打動(dòng)了一直觀望的購(gòu)房者。

位于房山大學(xué)城的某樓盤當(dāng)下的售價(jià)為25000元/平方米，據(jù)了解該項(xiàng)目一季度簽約198套。據(jù)其負(fù)責(zé)人介紹，這一數(shù)字并不意味著商辦市場(chǎng)的回暖，只是項(xiàng)目在經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期推廣之后，安排的一次集中簽約，而去年三、四季度項(xiàng)目的成交幾乎為零。

個(gè)別樓盤的表現(xiàn)，并不能掩蓋北京商辦市場(chǎng)的整體頹勢(shì)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自3·26調(diào)控以來(lái)，北京商辦項(xiàng)目網(wǎng)簽量?jī)H為3589套，較調(diào)控前一年成交的67013套，跌幅超九成。而與成交凍結(jié)相反，去年北京商辦供應(yīng)套數(shù)突破2萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)32%。供多售少，商辦項(xiàng)目庫(kù)存激增近三成達(dá)45878套，創(chuàng)下4年來(lái)最高值。

更讓業(yè)界擔(dān)憂的是，商辦市場(chǎng)庫(kù)存還有增加的趨勢(shì)。好租數(shù)據(jù)研究中心主任匡健鋒表示，盡管去年新開工商辦項(xiàng)目有所縮減，但就未來(lái)4到5年的趨勢(shì)看，去庫(kù)存的壓力將會(huì)愈加明顯。

而二手商辦難出手，也讓一些潛在的商辦買家望而卻步。“這一年我們店做的幾乎都是租房業(yè)務(wù)。”北京像素小區(qū)的鏈家門店業(yè)務(wù)員向北青報(bào)記者表示：“二手交易全年不過(guò)幾十套，靠賣房根本養(yǎng)不活自己。”北京像素此前的二手房交易異?；鸨叻鍟r(shí)曾有近20家中介門店在此經(jīng)營(yíng)。3·26商辦調(diào)控之后，成交驟減，不少中介關(guān)門，留存下來(lái)的也以租賃業(yè)務(wù)為主。

北京像素只是商辦二手市場(chǎng)的一個(gè)縮影。二手市場(chǎng)的停滯，直接剔除了此前商辦項(xiàng)目“低買高賣”的濃烈投資屬性，轉(zhuǎn)為自用和出租。二手商辦項(xiàng)目的價(jià)格隨之大幅縮水。據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，從平均價(jià)格看，商辦市場(chǎng)二手房?jī)r(jià)格已平均下調(diào)超過(guò)30%，部分二手房商住甚至出現(xiàn)了價(jià)格跌幅超過(guò)40%。

降價(jià)與變相降價(jià)齊現(xiàn)市場(chǎng) 有的項(xiàng)目?jī)r(jià)格回到2016年

如果說(shuō)房山是商辦的重災(zāi)區(qū)，那么門頭溝則是住宅樓盤的主戰(zhàn)場(chǎng)。與其他區(qū)域產(chǎn)品類型百花齊放不同的是，該區(qū)域是改善盤扎堆區(qū)域，各個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品、戶型都差不多，十幾個(gè)大型房企進(jìn)行著白刃戰(zhàn)。綠城京西燕廬、中駿西山天璟、永泰西山御園、電建金地華宸、華遠(yuǎn)裘馬四季……

在去年3月17日之前，門頭溝區(qū)域由于眾多利好，該區(qū)域成為改善型需求的主要去向。畢竟1000萬(wàn)以內(nèi)總價(jià)的樓盤在北京各大熱點(diǎn)區(qū)域并不多見，因此每個(gè)項(xiàng)目都不同程度熱銷，部分品牌房企項(xiàng)目的售價(jià)一度突破7萬(wàn)元/平方米。

而如今局面則大不相同，在扛了整整一年之后，一度猶如堅(jiān)冰的門頭溝房?jī)r(jià)終于出現(xiàn)松動(dòng)。

首先降價(jià)的是上文提到的某北京老牌企業(yè)，這個(gè)在門頭溝板塊產(chǎn)品品質(zhì)、戶型搭配、品牌美譽(yù)度都不占優(yōu)勢(shì)的樓盤，在去年年初價(jià)格與綠城、中駿的樓盤價(jià)格相差無(wú)幾，都處在6萬(wàn)元/平方米以上。而不久前，該項(xiàng)目?jī)r(jià)格已經(jīng)下探到了5萬(wàn)元/平方米出頭，每平方米降幅在萬(wàn)元以上。而與之相距不遠(yuǎn)的另一樓盤降幅也達(dá)到萬(wàn)元。

據(jù)知情人透露，這兩個(gè)項(xiàng)目敢于降價(jià)，主要原因就是當(dāng)初拿地的成本低，前期早就收回了成本。而其他項(xiàng)目之所以不敢降價(jià)，都是在前兩年拍下的地王項(xiàng)目，樓面地價(jià)基本都迫近3萬(wàn)元/平方米，降價(jià)就意味著損失利潤(rùn)甚至賠錢。

與拿地成本低的樓盤直接降價(jià)相比，還有企業(yè)想出了變相降價(jià)的辦法：增配。即加料不加價(jià)。在整個(gè)市場(chǎng)為了控制總價(jià)紛紛精裝改毛坯房的時(shí)候，門頭溝電建項(xiàng)目今年主推的185平方米院墅不惜犧牲掉部分利潤(rùn)，將毛坯換成精裝用以滿足購(gòu)房者的需求，效果果然不錯(cuò)。雖然該項(xiàng)目做了部分讓利，但卻實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)金快速回流，與另外一個(gè)項(xiàng)目一期，完成了15個(gè)億的銷售額。

而在另一個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域?qū)O河，新項(xiàng)目一出手就是“低姿態(tài)”，600萬(wàn)置業(yè)孫河，挺進(jìn)中央別墅區(qū)。這個(gè)由幾家房企聯(lián)袂出品的樓盤，最低90平方米，單價(jià)6萬(wàn)多，精裝修。直接刷新了孫河區(qū)域新低。在中央別墅區(qū)，公寓是稀缺產(chǎn)品，整個(gè)中央別墅區(qū)，公寓產(chǎn)品新盤也只有龍湖景粼原著、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)譽(yù)天下等少數(shù)幾個(gè)。而該項(xiàng)目總價(jià)600萬(wàn)的標(biāo)桿效應(yīng)也就此產(chǎn)生，接下來(lái)區(qū)域的公寓必須得拿出“周邊項(xiàng)目比較法”來(lái)參考定價(jià)了。

有關(guān)人士指出，開發(fā)商現(xiàn)在只有靠以價(jià)換量來(lái)維持企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)。現(xiàn)金流是一個(gè)企業(yè)的命脈，比利潤(rùn)重要得多。去年排名前五的某房地產(chǎn)企業(yè)，以一個(gè)銷售額超高的項(xiàng)目得到了業(yè)內(nèi)認(rèn)可，但實(shí)際上，這個(gè)十幾萬(wàn)平方米規(guī)模的項(xiàng)目，最后的利潤(rùn)也就價(jià)值十幾套別墅的價(jià)錢，開發(fā)商日子難過(guò)可想而知。

“錢途”堪憂 開發(fā)商四面楚歌

一位建材商在接受北青報(bào)記者采訪時(shí)透露，他接到常年合作的房地產(chǎn)公司內(nèi)部好友電話，直截了當(dāng)對(duì)建材商說(shuō)公司的工程就別接了，理由是“今年公司錢太緊張了，估計(jì)給乙方結(jié)款會(huì)非常困難”……

這個(gè)來(lái)自第三方的“爆料”足以管窺目前房地產(chǎn)公司面臨著的窘境。有關(guān)專家指出，開發(fā)商面臨著四個(gè)難以破局的問(wèn)題，每一個(gè)問(wèn)題都有可能成為壓死駱駝的最后一根稻草。

首先，“錢緊”升級(jí)，開發(fā)商將面臨更大的融資挑戰(zhàn)。

北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉去年指出，金融對(duì)于房地產(chǎn)的支持力度會(huì)大幅縮減。房地產(chǎn)“小年”的狀況會(huì)從2018年持續(xù)到2020年。

今年以來(lái)房企的融資渠道已經(jīng)嚴(yán)重收緊，很多有能力的房企都選擇成本更高的海外融資了。而在去年年底的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議中已經(jīng)明確強(qiáng)調(diào)了“國(guó)家鼓勵(lì)地方政府把更多的錢投入到實(shí)體經(jīng)濟(jì)中去”，其言外之意就是房地產(chǎn)等貸款要嚴(yán)格控制，少貸或者不貸。歷史上看房?jī)r(jià)其實(shí)就看房地產(chǎn)信貸，2018年也如此，信貸減少，房?jī)r(jià)肯定明顯下調(diào)。

其次，土地合同執(zhí)行大檢查與限價(jià)政策雙管齊下，開發(fā)商必須盡快推盤。

國(guó)家有明確規(guī)定，若土地出讓后閑置一年，收取相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。但近年來(lái)，開發(fā)商囤地、拖欠地款屢屢發(fā)生。僅北京方面，2017 年公布了389個(gè)在途商品房項(xiàng)目清單。同時(shí)，“限價(jià)”政策已經(jīng)蔓延至全國(guó)，在土地合同大檢查和“限價(jià)”的雙管齊下之下，開發(fā)商必須盡快開盤，但又面臨限價(jià)，因此，加快推盤成為唯一選擇，盡管是在犧牲利潤(rùn)的前提之下。

第三，投資客離場(chǎng)，客群減少。

在某種意義上講，投機(jī)和投資是畫等號(hào)的。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，投資客是不可忽視的一股力量，從最早的山西炒房團(tuán)、溫州炒房團(tuán)到后來(lái)的普通百姓把多余的錢放在樓市里避險(xiǎn)，都帶來(lái)了房?jī)r(jià)的高漲。但如今，全國(guó)50多個(gè)城市限購(gòu)限售，已經(jīng)向炒房者關(guān)閉了大門。環(huán)京的燕郊、固安、香河等地更是降溫明顯，有些樓盤甚至出現(xiàn)了腰斬的情況，投資炒房等行為損失慘重。

第四，三四線城市口子如果扎緊，開發(fā)商最后的防線將失守。

很多開發(fā)商目前都將目光盯著三四線城市，所謂布局也好、戰(zhàn)略也罷，其實(shí)都是在為即將失守的一二線城市尋找替代品。2017年排名前四的房企都是布局三四線城市的領(lǐng)先者，且銷售額都達(dá)到5000億級(jí)。但隨著超過(guò)2/3的三四線城市目前庫(kù)存已經(jīng)低至10個(gè)月左右，今年三四線或?qū)⑹钦{(diào)控的重點(diǎn)。如果真是這樣，房企將失守最后的陣地，各地的降價(jià)潮很可能將接踵而至。