4月17日晚間，央行突然宣布4月25日開始對部分銀行降準(zhǔn)1%，相比過去降準(zhǔn)0.5%幅度，這次的力度不可謂不大，央行估算，降準(zhǔn)當(dāng)天扣除商業(yè)銀行需要償還給央行約9000億元的MLF資金后，剩下的約有4000億元增量資金，換句話說這次降準(zhǔn)累計釋放的資金有1.3萬億。
于是大家普遍關(guān)心一個問題，央行放出那么多的錢，房貸利率會降嗎？
根據(jù)融360監(jiān)測數(shù)據(jù)，全國首套房貸款平均利率自2017年1月起連續(xù)15個月上升，到了今年3月份，貸款平均利率為5.51%，比2月份上浮了 0.92%；此外銀行放款慢、排隊時間長等問題仍然屢見不鮮?？梢?，進(jìn)入2017年買房成本越來越大，貸款難度越來越高的局面仍然沒有改變。
房貸是銀行的一項業(yè)務(wù)，從經(jīng)營的角度上說當(dāng)然是在控制好成本的基礎(chǔ)上，房貸規(guī)模越大越賺錢。央行降準(zhǔn)到底能不能降利率，首先我們要關(guān)注的是商業(yè)銀行的資金成本有沒有因此降低。
一、降準(zhǔn)后商業(yè)銀行的資金成本
降準(zhǔn)的全名是下調(diào)商業(yè)銀行法定存款準(zhǔn)備金，簡單地說就是商業(yè)銀行在央行里的存款，這跟我們在銀行里的儲蓄存款一個道理，所不同的是商業(yè)銀行法定存款準(zhǔn)備金有比例限制，目前是17%或15%。也就是說如果是大型銀行（比如工商銀行），在銀行收到客戶的總存款當(dāng)中必須要有17%或15%存在央行準(zhǔn)備金賬戶，央行大約支付給你1.62%的利息，目前銀行在央行存款大約有22萬億，當(dāng)中絕大部分是法定存款準(zhǔn)備金。
所以央行這次降準(zhǔn)釋放出的資金，本質(zhì)上是商業(yè)銀行自己的1.3萬億資金從央行準(zhǔn)備金賬戶上“解放”出來（利率是1.62%），這部分錢有9000億償還商業(yè)銀行MLF借款，剩下的4000億是增量資金。
而在過去央行向市場投放資金的主要方式是逆回購和MLF操作，逆回購和MLF操作是央行借錢給商業(yè)銀行（目前MLF一年利率是3.3%），逆回購和MLF到期是商業(yè)銀行還錢給央行，如果要使市場上的總資金增加或平穩(wěn)，那么央行需要頻繁開展逆回購和MLF操作（MLF期限一般是半年或一年）。
央行這次為什么降準(zhǔn)？其中的目的之一就是，我（央行）不停地給商業(yè)銀行們借錢，而銀行由不斷給我還錢，太累太辛苦，現(xiàn)在我降準(zhǔn)一次性放出1.3萬億，哈哈，該歇歇了吧？
所以本次降準(zhǔn)放出的1.3萬億，加上9000億MLF資金到期，其實就是央行和商業(yè)銀行資金置換的過程，也就是說1.3萬億的資金更多、更便宜，因為在央行賬戶利率只有1.62%，而MLF一年利率卻達(dá)到3.3%，換句話說商業(yè)銀行成本降低了3.3%－1.62%＝1.68%。
所以本次降準(zhǔn)后商業(yè)銀行可運用的錢更多，資金成本更低，但房貸利率能不能降？
我的看法是降準(zhǔn)對銀行貸款額度的提高，短期當(dāng)然有助于降低房貸利率，但長期則難說（一年以內(nèi)），主要原因有兩點：
1、目前情況下房貸并不是銀行最賺錢的業(yè)務(wù)，以去年12月份為例，一般貸款平均利率是5.8%，而房貸平均利率卻只有5.25%，在這樣的情況下，如果你是銀行，同等情況下，你更樂意向哪個貸款？答案不言而喻。
2、央行降準(zhǔn)是一次性放出的錢，降準(zhǔn)對商業(yè)銀行成本的降低其實只限于1.3萬億，考慮到降準(zhǔn)是重大貨幣工具操作，不可能經(jīng)常使用，而MLF是一般性貨幣操作，可以頻繁使用，在存款準(zhǔn)備金率不動的情況，未來銀行資金成本情況仍然主要取決于MLF（利率3.3%）和逆回購操作，所以央行本次降準(zhǔn)對銀行資金成本的降低是有限的。
二、未來央行的信貸（貸款）調(diào)控
在目前的政策環(huán)境下，你銀行有錢還不行，你給居民的按揭貸款仍然會受到央行的約束。
央行對商業(yè)銀行貸款調(diào)控手段有很多，比如窗口指導(dǎo)，比如MPA考核等，以MPA為例，它其實就是每季度央行給商業(yè)銀行們安排的一場考試，不合格就要“打屁股”，其中一項考試內(nèi)容就是信貸政策執(zhí)行情況，簡單地說就是你的貸款結(jié)構(gòu)是不是合理，有沒有把錢投放國家限制的領(lǐng)域？
房地產(chǎn)是央行限制的貸款領(lǐng)域嗎？不敢說完全是，但有限度的限制是肯定的。高層多次說過要防止資金脫實向虛，防止銀行違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)用意就很明顯。央行這次降準(zhǔn)也特別說明，這些資金主要用于小微企業(yè)貸款投放，這些要求將納入宏觀審慎評估（MPA）考核。
可見，雖然本次央行降準(zhǔn)了，但錢不能進(jìn)入房地產(chǎn)的口子也沒有松開。而在長期的資金成本方面可能還要繼續(xù)上升。4月17日，央行在宣布降準(zhǔn)的當(dāng)天早上，還上調(diào)了MLF操作利率0.05%到3.3%，上一次是3.25%，這個信號很明顯:引導(dǎo)市場利率繼續(xù)上行。
所以在這種情況下，未來一年房貸利率繼續(xù)上行、貸款更高是大概率事件，那么要不要買房，我的意思如果你有這個打算，想買那就按自己的計劃去做，就像上面提到的，雖然房貸利率一直上升，但仍然也才5.25%，比一般貸款利率5.8%低，更比2014年房貸利率6.9%的高點低。
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