北京首批公示的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)用于建設(shè)租賃住房項目名單正浮出水面。北京商報記者從北京市國土資源局大興分局官網(wǎng)發(fā)布的信息獲悉，萬科聯(lián)手天恒擬入股瀛海鎮(zhèn)租賃住房項目，這是一塊集體經(jīng)營性建設(shè)用地作為租賃房建設(shè)的項目。未來，萬科、天恒如何與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織共同開發(fā)租賃項目且突破租賃市場投資回報率低、周期長等難點，頗受市場關(guān)注。

牽手天恒聯(lián)合入股

據(jù)北京市國土資源局大興分局官網(wǎng)日前發(fā)布的《北京市大興區(qū)集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)作價入股建設(shè)租賃住房意向書公示》（以下簡稱《公示》）顯示，北京萬科天恒產(chǎn)城建設(shè)有限公司擬出資入股瀛海鎮(zhèn)租賃住房項目，持股比例為49%，剩余51%將由北京匯瀛恒業(yè)有限公司持有。

據(jù)了解，早在3月6日，瀛海鎮(zhèn)租賃住房項目曾公示協(xié)議出讓集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)建設(shè)租賃住房的意向書，該意向書信息顯示，擬用地者為北京匯瀛恒安置業(yè)有限公司。根據(jù)《公示》內(nèi)容，該地塊土地面積9.8萬平方米，規(guī)劃控制建筑規(guī)模15.6萬平方米。4月9日，該官網(wǎng)信息進一步顯示，北京萬科天恒產(chǎn)城建設(shè)有限公司擬出資價款約15.86億元，購入該項目49%的股權(quán)，按照出資價款計算，樓面單價10146元/平方米，擬入股年限為70年。

北京商報記者從北京市企業(yè)信用信息網(wǎng)查詢得知，北京萬科天恒產(chǎn)城建設(shè)有限公司于今年1月成立，北京天恒建設(shè)集團有限公司是企業(yè)法人，北京萬科企業(yè)有限公司則是法人股東。有行業(yè)人士從企業(yè)基本信息判斷，天恒與萬科的此次聯(lián)手或是專門為入股該地塊建設(shè)而準備的。

此外，該項目持股比例51%的北京匯瀛恒業(yè)有限公司是大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)集體持股企業(yè)，為北京匯瀛恒安置業(yè)有限公司的惟一股東。

值得一提的是，在更早之前的3月6日，北京市國土資源局大興分局官網(wǎng)發(fā)布了《大興區(qū)協(xié)議出讓集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)建設(shè)租賃住房意向書公示》，除了萬科天恒目前擬入股的瀛海鎮(zhèn)租賃住房項目外，另有三宗其他地塊也公布了信息，其中，黃村鎮(zhèn)狼垡集體租賃住房項目的擬用地者為北京興業(yè)利嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；西紅門鎮(zhèn)3號地C地塊集體租賃住房項目的擬用地者為北京海港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；舊宮鎮(zhèn)集體土地建設(shè)租賃住房項目的擬用者為北京文心萬業(yè)文化體育產(chǎn)業(yè)投資基金（有限合伙）。這也是北京市首批公示的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)用于建設(shè)租賃住房項目。

自由發(fā)揮余地少

根據(jù)北京市住建委日前發(fā)布的信息，為了盡快實現(xiàn)2017-2021年共建設(shè)50萬套租賃住房的目標，今年北京市將繼續(xù)供應集體土地200公頃用于租賃租賃房建設(shè)，而在2017年北京市已經(jīng)確定了39個集體土地租賃住房項目，主要涉及朝陽、海淀、豐臺、順義、昌平、大興等12個區(qū)，建設(shè)用地約203公頃，總建設(shè)面積約321萬平方米。在這一大動作的背后是北京市去年提出的《關(guān)于進一步加強利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》（以下簡稱《意見》）。

雖然已經(jīng)確定了出讓地塊、面積甚至套數(shù)，但是誰來經(jīng)營、如何操盤等實踐的案例卻并未實現(xiàn)，因此萬科天恒聯(lián)手入股瀛海鎮(zhèn)租賃住房項目事件本身備受關(guān)注。值得一提的是，從2011年4月，北京市已開始試水利用集體土地建設(shè)公共租賃住房的試點申請，去年5月位于海淀區(qū)的唐家?guī)X集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃住房項目啟動了選房，不過這一類租賃住房是面向保障房家庭的公租房項目，因此更具市場化特點的瀛海鎮(zhèn)租賃住房項目未來將面臨何種市場態(tài)勢，萬科天恒等入股企業(yè)又將如何運營也頗受關(guān)注。

針對這一問題，萬科方面向北京商報記者表示，項目規(guī)劃將由政府統(tǒng)一設(shè)計評標。也有業(yè)內(nèi)人士向北京商報記者表示，萬科近期啟動了北京市首個出讓的全自持地塊項目的預租，雖然項目類型不一，但是該公司積累的運營經(jīng)驗將會對未來的項目起到借鑒作用。

據(jù)悉，翡翠書院被定位于萬科中高端租賃住房，從目前項目透露出來的租金信息看，90平方米的三居室月租金約為1.5萬-1.8萬元，180平方米的四居室月租金約為3萬-4萬元，且項目精裝修交付，會配備一部分家電產(chǎn)品。

不過，有不愿具名的行業(yè)觀察人士向北京商報記者分析稱，和全自持地塊項目相比，集體建設(shè)用地的租賃項目可能自由發(fā)揮余地并不多。因為《意見》中，對于此類地塊的配套、居住設(shè)計、租金和租期等都提出了詳細要求，例如，《意見》要求集體土地建設(shè)的租賃住房需要配置必要的醫(yī)療、教育等居住公共服務設(shè)施。更重要的是，房屋套型結(jié)構(gòu)和面積標準可結(jié)合區(qū)域?qū)嶋H情況，按照市場需求進行規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)，同時實施全裝修成品交房。

另外，在租金方面，《意見》要求，集體租賃住房的租金水平可統(tǒng)籌考慮區(qū)位、配套、市場需求等因素，并參考周邊市場物業(yè)水平，與房屋租賃市場接軌。在租期上，鼓勵簽訂長期住房租賃合同，但單次租期不得超過十年。除承租人另有要求外，單次租賃期限不低于三年。但如果承租人要求承租三年或以內(nèi)的，出租機構(gòu)不得拒絕。

短期盈利難度大

即便提出了租金一次性交付十年且租金水平并不低，但是萬科方面曾對外表示，翡翠書院的回報率并不高。更有數(shù)據(jù)顯示，按照平均年租金為2000-2400元/平方米計算，如果該項目全部建成且100%出租，每年租金收入大約為2.73億-3.28億元之間，十年租金收入為27.3億-32.8億元之間。這意味著萬科翡翠書院項目投資回報周期至少在十年以上。思源地產(chǎn)首席分析師郭毅表示，對于開發(fā)商而言，一次性收的十年租金其實就相當于買房人的一筆“首付”，目前還沒有一個開發(fā)商能靠一筆“首付”實現(xiàn)項目的現(xiàn)金流回正。在這種情況下，萬科翡翠書院想要盈利難度大。

實際上，前期成本投入大、利潤回報率不高、回報周期長一直是住房租賃市場發(fā)展的主要痛點。值得一提的是，對于集體土地建設(shè)租賃住房，目前北京市正在完善資金支持等配套舉措，包括國家開發(fā)銀行北京分行、建設(shè)銀行北京市分行、農(nóng)業(yè)銀行北京市分行、華夏銀行北京分行4家銀行作為首批試點已出具貸款方案，可向符合銀行評級條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、與國企合作的聯(lián)營公司提供長期、足額貸款。

其中一家試點銀行方案顯示，貸款利率根據(jù)項目和資金市場情況適當浮動，貸款期限最長25年，還本付息計劃也較為靈活，可按月或季歸還貸款本息。

有業(yè)內(nèi)人士分析認為，集體土地建設(shè)租賃房可以提供銀行貸款的政策，對于萬科天恒等參與這類項目的房企而言，是一大利好。前期銀行貸款在很大程度上可以解決開發(fā)企業(yè)前期的成本投入問題，同時，長期的足額貸款也為開發(fā)企業(yè)緩解了租賃住房投資回報周期較長的難點。

此外，金融資本介入租房市場也給了開發(fā)企業(yè)一定的信心。以萬科翡翠書院項目為例，2017年5月，萬科聯(lián)合上海中城勇逸投資中心、上海國際信托有限公司發(fā)起成立中城乾元基金，資金主要用于萬科永豐18號地塊開發(fā)建設(shè)。其中北京萬科出資11.95億元，其他4家法人出資總額為41.9億元。這筆53.8億元的私募基金可以代替自有資金投入。

數(shù)據(jù)顯示，長租公寓的長期盈利目標為6%左右,但大多數(shù)項目的回報率現(xiàn)階段看則只能在1%-3%徘徊。此前萬科管理層曾透露，萬科通過拿地蓋房子帶來的租金回報率只有3%，再算上稅收后最終租金回報率只有2.4%。對此，專家分析，集體租賃住房收益有望超過該回報率，但對于多數(shù)進軍租賃住宅的企業(yè)而言，短期盈利難度很大，還需要政府的稅收減免?，F(xiàn)階段目標是把產(chǎn)品做好，未來一旦形成規(guī)模后，盈利性價值才會顯現(xiàn)出來。