“G20后、亞運會前”的杭州，樓市一路高歌，成為眾房企“兵家必爭之地”。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，從城市排行榜來看，2018年首季度，杭州以923億元土地的成交總價位居榜首，超越北上廣深4個一線城市，其中龍湖、保利、濱江、華僑城等房企都是首季度在杭州斥資最多的代表。

連日來，《中國經(jīng)營報》記者實地走訪杭州淮礦東祥元府、綠城翡翠城·梧桐郡、濱江鉑金海岸、中國鐵建國際城、旭輝寶龍東湖城等多個項目。采訪中了解到，在杭州樓市異?；鸨漠?dāng)下，部分房企惜售情況嚴(yán)重，限價政策導(dǎo)致一二手房產(chǎn)生嚴(yán)重的價格倒掛，進一步推高一手房市場，同時滋生關(guān)系戶、“號子費”“一手房更名”等市場亂象。

對于項目銷售過程中存在的種種亂象，記者先后致電致函杭州濱江房產(chǎn)集團股份有限公司、淮礦地產(chǎn)有限責(zé)任公司、中國鐵建股份有限公司相關(guān)方面。濱江地產(chǎn)方面表示目前正在核查項目上的問題，將于后續(xù)詳細(xì)回復(fù)。淮礦地產(chǎn)方面在收到采訪函后尚未給出回復(fù)。中國鐵建董秘辦相關(guān)人員未給予回復(fù)。

在這樣的背景之下，政府也加碼調(diào)控整飭樓市亂象。繼3月29日宣布將對商品住房公開搖號全程公證制度之后，4月4日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局再次公布關(guān)于實施商品住房公正搖號公開銷售工作的具體細(xì)則，嚴(yán)厲懲治違規(guī)行為。

火爆樓市購房難度加大

杭州統(tǒng)計信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2018年1～2月，杭州市期房銷售面積快速增長。全市商品房銷售面積248萬平方米，增長29.2%，增幅較去年同期提高22.5個百分點；其中期房銷售面積216萬平方米，增長47.3%，增幅較去年同期提高45.8個百分點，占全市銷售面積87.0%，占比較去年同期提高10.7個百分點。

中國指數(shù)研究院杭州分院副總經(jīng)理高院生告訴記者，2017年，杭州商品住宅全年銷供比為1.35，處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，為穩(wěn)定市場成交，樓市基本處于減緩供應(yīng)狀態(tài)，直至年關(guān)才大量入市，11月和12月的上市面積占到全年的30%。供求失衡下，可售一路走低，庫存告急。截至12月底，杭州商品住宅庫存量僅為364萬平方米，出清周期3.38個月，供應(yīng)依然不足；僧多粥少，購房難度也不斷加大。

在此背景下，房企惜售心理嚴(yán)重。日前，記者在實地走訪中了解到，位于杭州市江干區(qū)彭埠鎮(zhèn)的東祥元府（推廣名：淮礦·東元府）項目已無房源可售，不過，據(jù)杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，東祥元府總房源613套，可售290套。

此外，相江公寓境心苑（推廣名：濱江·鉑金海岸項目）售樓處也表示已無房源可售，不過，據(jù)杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，濱江·鉑金海岸項目總房源416套，仍有6套可售。

杭州樓市的火爆也蔓延至土地市場。3月29日，杭州余杭出讓三宗住宅用地，均刷新了板塊最高樓面價，一日誕生三地王。3月30日奧體地塊創(chuàng)下杭州拍地史上耗時最長紀(jì)錄，20多家房企爭相出手，從30日下午13：30分一直拍到31日凌晨1：30分，最終經(jīng)過499輪報價，央企保利以總價100.99億元競得，樓面價32277元/平方米，溢價率47.61%。

有業(yè)內(nèi)人士稱號子費最高被炒至50萬元

樓市火爆之下，房企惜售心理也暗中滋生了“關(guān)系戶”“號子費”等各種違規(guī)現(xiàn)象。一位杭州本地從事地產(chǎn)行業(yè)的人員告訴記者，自“3·29”新政出臺后，所有樓盤均在觀望等待。政策出臺前，倒賣房號現(xiàn)象非常普遍，其中最為火爆的錢江新城板塊，房號至少50萬元。而較為偏遠的蕭山板塊，房號也要10萬元到20萬元。

在東祥元府項目售樓處對外公布無房可售的情況下，有杭州本地中介向本報記者介紹稱，可以通過交一定的號子費拿到房號，并表示3月底有業(yè)主繳納70萬元號子費拿得兩套房號。

對于上述現(xiàn)象，本報記者多次致電致函淮礦地產(chǎn)有限責(zé)任公司，截至發(fā)稿，未收到回復(fù)。

不過，記者注意到，東祥元府售樓處門窗玻璃上貼的一張落款為2018年3月15日的提示稱，公司未與任何銷售中介合作，謹(jǐn)防上當(dāng)受騙。

事實上，貼出告示辟謠“號子費”的不僅淮礦東祥元府項目。位于杭州市余杭區(qū)五常大道的綠城·翡翠城項目也貼出公告表示近期公司發(fā)現(xiàn)并收到反映，有個別房產(chǎn)中介及個人冒用翡翠城梧桐郡代理商名義進行梧桐郡（二期）房源申購名額落位并要求提交資料，收取高額費用。

“我司現(xiàn)鄭重聲明，杭州翡翠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所開發(fā)的梧桐郡從未委托任何網(wǎng)站、中介、代理機構(gòu)或個人從事或進行內(nèi)部申購、名額落位、提交資料等行為；更未與任何單位或個人簽訂委托出售協(xié)議。”公告稱。

除了“號子費”亂象頻現(xiàn)，部分項目同時存在一手房更名等現(xiàn)象。日前，記者在實地走訪位于杭州市拱墅區(qū)石祥路239號的中國鐵建國際城時從相關(guān)銷售人員處獲悉，除了部分抵押的房子，基本已無房可售。據(jù)中介人員介紹，前述房源均是項目施工時用以抵押貨款或領(lǐng)導(dǎo)預(yù)留的，目前整個樓盤銷售回款正常，故再次銷售。但購房時需要簽兩份合同，并且繳納每平方米1萬多元的差價費。中介人員表示：合同上按照備案價與開發(fā)商簽約，額外的費用需要一次性付給原房主，再由開發(fā)商進行更名，除此之外不再收取其他費用，可以繼續(xù)走網(wǎng)簽，辦房產(chǎn)證、落戶等正常程序。

另據(jù)項目銷售人員向記者表示，中國鐵建國際城在銷售最初期，是捂盤賣的，頂樓的躍層，基本不推向市場的，或者由管理層直接預(yù)留下來。

公司對上述一手房更名現(xiàn)象是否知情，項目運營過程中又為何會出現(xiàn)以房抵押貸款的情況？對此，記者先后多次致電致函中國鐵建股份有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人，截至發(fā)稿，未收到回復(fù)。

重拳整飭違規(guī)新房銷售公開搖號

“號子費出現(xiàn)的根本原因一是供不應(yīng)求，房子變成稀缺產(chǎn)品，開發(fā)商從中就會有巨大的利益差。其次，限價導(dǎo)致的一二手房價格倒掛會產(chǎn)生巨大的套利空間，從而滋生各種亂象。”資深地產(chǎn)觀察家、地產(chǎn)杭州客創(chuàng)始人李永生告訴記者。

據(jù)李永生介紹，作為最熱門的區(qū)域，奧體板塊周邊的均價在4.5萬元/平方米左右，但是新房基本上限價3.5萬元/平方米左右，中間有1萬元價差。“這會產(chǎn)生明顯的套利空間。一些不具備購房資格或不想買房的人也會涌向購房大潮，很多本來不是有需求的也被刺激出來了。”

此外，在杭州好地研究院執(zhí)行院長方曉泉看來，號子費等樓市亂象頻發(fā)的原因還在于杭州從2017年開啟的大規(guī)模拆遷，“因為采用貨幣化安置政策，拆遷款上千萬，拆遷戶拿到錢后需求集中爆發(fā)，拆遷款剛好全款支付房款，買斷了新樓盤甚至二手房，同時他們對價格敏感度低，所以完全接受號子費，以及二手房貴幾千這樣的條件”。

據(jù)悉，杭州市副市長繆承潮在作2017年工作報告時曾提及，“2017年，杭州城中村改造工作快速平穩(wěn)推進，全年完成整村征遷‘清零’69個村，征遷59796戶，整治5098戶，開工建設(shè)安置房約423萬平方米、竣工約627萬平方米，回遷安置10367戶。”

面對杭州樓市交易中出現(xiàn)的種種亂象，3月28日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布公告表示，針對近期商品住房市場出現(xiàn)的炒賣房號、捆綁搭售等違規(guī)行為，市有關(guān)部門高度重視，一方面開展專項整治行動，對涉嫌企業(yè)、個人進行約談?wù){(diào)查，從嚴(yán)打擊各類違規(guī)行為。同時，將采取公開搖號全程公證的方式，以切實規(guī)范市場銷售行為，維護市場秩序，保障消費者合法權(quán)益。

4月4日，商品住房項目公證搖號細(xì)則發(fā)布。通知重點提及，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用公證搖號方式公開銷售商品住房，應(yīng)在申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證前制定商品住房公證搖號公開銷售方案，一次性公開銷售當(dāng)期準(zhǔn)售房源。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在銷售現(xiàn)場公示購房意向登記方案，明確購房意向登記起止時間、地點和條件，意向登記條件應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定，不得設(shè)置有利于內(nèi)部人員、關(guān)系戶等購房的條款。通知同時提及，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須嚴(yán)格確保選房結(jié)果與網(wǎng)簽名單一致，不一致的不得報送網(wǎng)簽，房管部門不予辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)。

“號子費這種事情由于其違法成本較低往往查不勝查。這種事情通過法律政策手段其實是很難去扭轉(zhuǎn)的，只有通過搖號這種手段來從根源上進行遏制。”李永生說道。

記者注意到，從搖號意向公布到細(xì)則出臺的8天時間里，杭州樓市成交異常火熱。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，3月28日至4月3日，杭州市區(qū)新房共成交了3563套。主要成交集中在3月29日和3月30日這兩天，近2000套成交。其中，3月29日單日成交1034套，為2018年以來成交量最高的一天。

高院生同時提醒，搖號政策頒布之后，樓市違規(guī)行為會有所緩解，但投資套利空間仍然存在。 在“搖號”加大資本和資源充沛者購房難度的時候，享有“搖號優(yōu)先”資格者代持、眾籌行為必然會出現(xiàn)。此外，剛需誤傷、置換風(fēng)險大，衍生資源錯配等現(xiàn)象也需要警惕。短期來看，搖號增加新房獲取難度，造成二手房遭哄搶，價格飆升。但長期來看，二手房價格高企的情況下，剛需、投資者都會參加搖號，二手房的市場反而變得冷清，成交市場熱度也會有所下降。