資深房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人孟鵬最近為得到一處位于朝陽(yáng)區(qū)三元橋的租賃房源傷透腦筋，這套面積約55平方米的兩居室，已被來(lái)自多家房屋租賃品牌的經(jīng)紀(jì)人圍獵。“目前我知道的有四五家在搶這套房子，有的開(kāi)價(jià)3年14萬(wàn)元，有的甚至開(kāi)到2年10萬(wàn)元。房東待價(jià)而沽，成了大贏家。”孟鵬對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。記者28日隨孟鵬到訪該房源時(shí)發(fā)現(xiàn)，這套極簡(jiǎn)裝的兩居室，后期接手的租賃品牌需再裝修并置入家具方能推向市場(chǎng)。一季度以來(lái)，自如、相寓、蛋殼等北京市場(chǎng)主流的分散式住房租賃品牌紛紛加大力度，通過(guò)中介機(jī)構(gòu)渠道、路演宣傳和加強(qiáng)對(duì)房源業(yè)主的服務(wù)等多種方式，拓寬房源規(guī)模。而泊寓等集中式長(zhǎng)租公寓品牌則加大尋找合適的整體物業(yè)，加開(kāi)門店，拓展房源規(guī)模。業(yè)內(nèi)人士表示，不論是哪種類型的住房租賃品牌，在市場(chǎng)充分競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，房源的籌集成本會(huì)被抬高，特別是對(duì)于分散式房源的租賃品牌，零碎的房源要整合形成品牌效應(yīng)，壓力較大。

搶房搶人招數(shù)頻出

與孟鵬來(lái)自同一家地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)紀(jì)人杜勇，近來(lái)每天都在他的客戶微信群中積極推介某大型分散式住房租賃品牌的業(yè)主計(jì)劃。該計(jì)劃不僅包括讓房子的業(yè)主實(shí)時(shí)跟蹤租客變化的情況，對(duì)租客也要進(jìn)行認(rèn)證。與此同時(shí)，該品牌還為業(yè)主購(gòu)買保險(xiǎn)，并承諾原樣返還。杜勇說(shuō)：“委托給該品牌最大的好處是業(yè)主可以提前拿到錢，只要與品牌簽訂合同后5個(gè)工作日，就能收到租賃款。對(duì)于經(jīng)紀(jì)人來(lái)說(shuō)，每套房源都會(huì)有相應(yīng)提成?，F(xiàn)在二手房交易量不高，經(jīng)紀(jì)人的業(yè)績(jī)不可能完全依賴二手房交易。一季度做了近二十單業(yè)主計(jì)劃，蒼蠅再小也是肉，各家中介機(jī)構(gòu)都有類似的‘搶房’計(jì)劃。”

如今房屋租賃品牌有很多，這提升了業(yè)主的選擇空間。小王最近打算將位于通州北關(guān)的一套48平方米的小兩居出租，3年前收房時(shí)，鏈家給他的價(jià)格是3年8萬(wàn)元?，F(xiàn)在，除鏈家以外，他與三四家中介進(jìn)行了談判。“這套房子3年租金差不多在13萬(wàn)元至15萬(wàn)元，就看他們誰(shuí)出的價(jià)錢合適了。”小王說(shuō)。

而一些沒(méi)有中介機(jī)構(gòu)渠道的分散式租賃品牌，則將更多精力轉(zhuǎn)向后臺(tái)服務(wù)和品牌推廣。某大型分散式租賃品牌近期在北京舉辦了不下5次地推活動(dòng)。據(jù)該公寓設(shè)計(jì)總監(jiān)田園介紹，這家品牌最大的特色就是了解租客需求，不斷豐富終端產(chǎn)品，家具陳設(shè)更注重細(xì)節(jié)、功能和用戶體驗(yàn)。盡管沒(méi)有諸如自如、相寓等背靠大型地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的渠道優(yōu)勢(shì)，但目前已建立了一支不錯(cuò)的銷售隊(duì)伍。

“從我們大區(qū)跳到長(zhǎng)租公寓品牌的經(jīng)紀(jì)人有很多。”孟鵬對(duì)記者表示，“二手房和新房買賣都不景氣。一些人去租賃品牌，可以把老客戶帶過(guò)去，做租房的壓力相對(duì)小一些。”

“這兩年，長(zhǎng)租公寓品牌數(shù)量和規(guī)模都處于爆發(fā)期，對(duì)于人才，各個(gè)長(zhǎng)租公寓品牌也在加緊儲(chǔ)備。”一位熟悉房屋中介市場(chǎng)人才流動(dòng)的人力資源人士對(duì)記者表示，2018年上述大型分散式租賃品牌委托其公司在南京、杭州等城市，招募的銷售和管理人員接近百人。

而一些集中式長(zhǎng)租公寓品牌，2018年將在一線城市增開(kāi)門店，拓展房源量。以萬(wàn)科泊寓為例，2018年北京區(qū)域?qū)⑿麻_(kāi)永定門、京東總部等多家門店。

萬(wàn)科總裁祝九勝日前在萬(wàn)科業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上回應(yīng)萬(wàn)科租賃住宅“泊寓”的房屋來(lái)源以及運(yùn)營(yíng)情況時(shí)表示，萬(wàn)科通過(guò)多種渠道和方式獲取房源，如主動(dòng)拓展、內(nèi)部資源整合、公司間戰(zhàn)略合作等。同時(shí)，將在城中村引入萬(wàn)科的長(zhǎng)租公寓、社區(qū)商業(yè)、配套教育和物業(yè)管理等服務(wù)。

房源籌集痛點(diǎn)

“整個(gè)租賃市場(chǎng)從個(gè)人出租為主到專業(yè)品牌出租為主，還有很長(zhǎng)一段路要走。”中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心副總經(jīng)濟(jì)師徐洪才在接受記者采訪時(shí)表示。

我愛(ài)我家相關(guān)研究顯示，2017年我國(guó)住房租賃市場(chǎng)交易總量約1.2萬(wàn)億元，租房人口1.94億人，占全部人口的13.9%。預(yù)計(jì)到2025年，租賃市場(chǎng)規(guī)模將首次超過(guò)3萬(wàn)億元，租賃人口增至2.52億人。

不少業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時(shí)表示，盡管目前我國(guó)住房租賃市場(chǎng)規(guī)模愈發(fā)壯大，但專業(yè)租賃品牌發(fā)展存在諸多困難。“尤其在房源上，各有各的痛苦。”

陳楠對(duì)于龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍關(guān)于租賃房源的一些看法表示贊同。吳亞軍曾在多個(gè)場(chǎng)合表示，市場(chǎng)上的租賃房源主要由個(gè)人提供，缺少統(tǒng)一規(guī)范管理，“群租房”等違規(guī)租賃形式廣泛存在。房屋租賃市場(chǎng)的供給分散度較高，缺乏一定規(guī)模的企業(yè)供給主體。

陳楠有8年快捷酒店管理業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，2017年加入一家長(zhǎng)租公寓品牌擔(dān)任收房主管。

“每天要跟進(jìn)每筆單子的進(jìn)度，了解業(yè)主的營(yíng)銷點(diǎn)在哪里？了解這套房子是什么情況？預(yù)期評(píng)估會(huì)怎么樣？收房后會(huì)適合品牌的哪種裝修風(fēng)格？消防、安全怎么驗(yàn)收？簡(jiǎn)直就是十萬(wàn)個(gè)怎么辦。”陳楠說(shuō)，因?yàn)槊刻追吭磸膽粜?、面積、家具陳設(shè)和地理位置等方面都不一樣，要裝修成符合品牌一致的風(fēng)格，需要不同的費(fèi)用投入。

關(guān)于收房最大的痛點(diǎn)是什么？陳楠表示：“業(yè)主理念，程序便利和資金支持。這三個(gè)痛點(diǎn)也是我們?cè)诔繒?huì)、例會(huì)多次提及的。房子的業(yè)主更多地是在中介平臺(tái)上發(fā)布房源，中介只收服務(wù)費(fèi)。后期的管理、跟進(jìn)都是業(yè)主自己做。”談到業(yè)主理念，陳楠舉例說(shuō)：“比如，一個(gè)房子經(jīng)過(guò)我們改造后能租每月7000元，但是我們給他的是每月5000元，這2000元差價(jià)會(huì)讓很多業(yè)主很不爽，他們會(huì)轉(zhuǎn)而自己出租。”

陳楠表示，特別是2017年以來(lái)的租房市場(chǎng)，眾多長(zhǎng)租品牌加入使得各家越來(lái)越重視租房鏈條上的便利設(shè)計(jì)。“有的品牌實(shí)力強(qiáng)，可以免抵押，可以讓業(yè)主快速得到租金。但實(shí)力弱的品牌就不行。”

某集中式長(zhǎng)租公寓品牌區(qū)域經(jīng)理曉嵐對(duì)記者表示：“眾多市場(chǎng)品牌之間不僅相互競(jìng)爭(zhēng)，品牌與眾多個(gè)人業(yè)主之間也存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。”

對(duì)于集中式長(zhǎng)租公寓品牌來(lái)說(shuō)，如何找到租金、位置、消防安全、改造成本等都合適的整體物業(yè)是在拓展房源的過(guò)程中面臨的諸多難題。

曉嵐認(rèn)為，房企以自持物業(yè)進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，其房源改造成本和建安成本都比較低，但如果要租整體物業(yè)再改造做“二房東”，不僅需要比較高的成本，還要涉及與消防、安監(jiān)等多個(gè)部門的協(xié)調(diào)。

多方共解房源難題

不過(guò)隨著監(jiān)管部門、市場(chǎng)和資本越發(fā)重視住房租賃市場(chǎng)，從房源籌集的角度，近來(lái)利好消息不斷。

北京市規(guī)劃和國(guó)土資源管理委員會(huì)近日發(fā)布《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃使用性質(zhì)正面和負(fù)面清單》顯示，鼓勵(lì)三環(huán)路以外商業(yè)零售、商務(wù)辦公、酒店賓館等建筑調(diào)整為公共文化建筑以及出租型公寓。多位受訪人士表示，這將有利于三環(huán)外的整體物業(yè)轉(zhuǎn)化為出租型公寓。

與此同時(shí)，北京加大力度，增加租賃土地供應(yīng)。2018年北京市政府工作報(bào)告提出，北京2018年要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，特別是長(zhǎng)期租賃市場(chǎng)，推進(jìn)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2018年至今，多城市合計(jì)出讓的租賃土地面積超過(guò)500萬(wàn)平方米，按照平均60平方米單套計(jì)算，可以直接提供租賃房源超過(guò)8萬(wàn)套，集中在北京、上海等一線租賃熱點(diǎn)城市。

易居中國(guó)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，除政府推動(dòng)之外，資本的推力也不容小覷。當(dāng)前專業(yè)住房租賃市場(chǎng)的最大問(wèn)題就是“長(zhǎng)租并不長(zhǎng)”，很多長(zhǎng)租公寓最多會(huì)按一年的周期租賃。大體上看，大企業(yè)的優(yōu)勢(shì)在于可以獲得各類融資，規(guī)模容易做大，同時(shí)爭(zhēng)取與一些供應(yīng)商合作。

2018年以來(lái)，諸多住房租賃品牌增加了在市場(chǎng)融資的進(jìn)度。近日，自如完成儲(chǔ)架ABS首期產(chǎn)品——自如2號(hào)1期的設(shè)立。自如相關(guān)人士介紹，未來(lái)一年將在上交所完成共計(jì)20億元的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前專業(yè)住房租賃市場(chǎng)存在租金成本高、裝修成本比較高、資本證券化模式還未完全開(kāi)啟等問(wèn)題，短期內(nèi)需要資本的介入，促進(jìn)行業(yè)發(fā)展。

徐洪才則把解決房源的困難寄托在市場(chǎng)不斷培育上。他認(rèn)為，現(xiàn)在需求市場(chǎng)主要還是以個(gè)體租賃，或者通過(guò)租賃中介平臺(tái)，以個(gè)體對(duì)個(gè)體的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)。這種零星式、C2C的方式，不能根本扭轉(zhuǎn)租房人群對(duì)于租賃市場(chǎng)的固有看法，難以形成氣候。如果能有大規(guī)模的長(zhǎng)租小區(qū)或者整體行銷的長(zhǎng)租品牌，通過(guò)長(zhǎng)期培育，對(duì)于扭轉(zhuǎn)人們對(duì)于租房的看法將很有幫助。