19日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉解讀2月份70城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)時(shí)稱(chēng)，各地因地制宜、因城施策，繼續(xù)實(shí)行分類(lèi)調(diào)控，保持政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，70個(gè)大中城市中15個(gè)熱點(diǎn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)繼續(xù)呈現(xiàn)總體穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)局測(cè)算，2月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比均繼續(xù)下降，降幅分別比上月擴(kuò)大0.2和0.1個(gè)百分點(diǎn)。

房企公司債將進(jìn)入到期高峰

“2018年下半年將步入房企公司債到期高峰，但從目前債市情況來(lái)看， 部分房企或難以實(shí)現(xiàn)以新債償還舊債。” 平安證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師楊侃表示。根據(jù)記者了解，不少房企在銀行的融資難度增加，紛紛加大對(duì)資管計(jì)劃、信托產(chǎn)品等另類(lèi)融資渠道的需求。

“現(xiàn)在銀行的貸款是可以拿到的，但相比過(guò)去要難一些。特別是一些資質(zhì)不好，或者對(duì)融資需求比較大的開(kāi)發(fā)商，肯定需要開(kāi)拓其他的融資途徑。比如近期的房地產(chǎn)信托就比較多。”一位開(kāi)發(fā)商人士認(rèn)為。

用益信托數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)后的三周里，集合信托共成立163款產(chǎn)品，成立規(guī)模為227億元，其中房地產(chǎn)信托產(chǎn)品成立39個(gè)，占比為募23.94%。募集資金超過(guò)73億元，占比在30%以上。這也意味著，近三分之一的集合信托資金投向房地產(chǎn)領(lǐng)域。

廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者通過(guò)“好信托”網(wǎng)站也發(fā)現(xiàn)，目前在發(fā)行的信托產(chǎn)品中，多數(shù)預(yù)期收益率都不低，其中，光大信托-弘瑞6號(hào)在售的信托產(chǎn)品預(yù)期年化收益率8.7%~9.30%。西部信托-陽(yáng)光城預(yù)期年化收益率為8.70%~9%。在另一家信托產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站上，中江信托-金虎347號(hào)預(yù)期年化收益率更是達(dá)到9%~9.5%。

房企整體到位資金增速回落

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前兩個(gè)月房企整體到位資金2.40萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)4.8%， 增速較 2017年回落3.4個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)內(nèi)貸款增速為0.3%，較去年全年回落17個(gè)百分點(diǎn)。平安證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師楊侃指出，房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)資金來(lái)源主要為銀行貸款和銷(xiāo)售回款。

若2018年上半年銷(xiāo)售受阻，且銀行信貸依舊偏緊，不排除個(gè)別小房企面臨資金壓力，必須尋求信托等其他融資渠道。

A股地產(chǎn)板塊整體性機(jī)會(huì)不明顯

在A股市場(chǎng)上，房地產(chǎn)板塊借助于低估值和政策變化預(yù)期，從去年年底到今年年初出現(xiàn)一波大的反彈。

萬(wàn)科A股價(jià)在今年1月24日一度站上42.24元，但此后一路下滑，周一報(bào)收31.58元，下跌幅度超過(guò)25%。根據(jù)記者了解，有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)板塊估值并不高，但鑒于行業(yè)基本面局面仍無(wú)明顯改善跡象，整體板塊的投資機(jī)會(huì)尚未出現(xiàn)，部分階段性機(jī)會(huì)主要集中在房屋租賃政策方面。

3月19日上午，央行副行長(zhǎng)潘功勝接受上證報(bào)記者采訪時(shí)表示，今年將就金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)布相關(guān)文件，有望今年上半年出臺(tái)。對(duì)于公募房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）推出的時(shí)間表，潘功勝表示，“正在與相關(guān)部門(mén)研究，希望能夠盡早展開(kāi)試點(diǎn)。”

住房租賃政策紅利有望給板塊帶來(lái)一定的刺激，“但行業(yè)整體機(jī)會(huì)并不明顯。”廣州一位私募人士對(duì)廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者表示。

行業(yè)分析

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)或增多

“今年以來(lái)，不少商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目反映銀行融資持續(xù)收緊。”昨日，廣東省商業(yè)地產(chǎn)投資協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)黃文杰告訴記者，受此影響，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一方面另辟其他融資渠道，另一方面也尋求與資金雄厚者合作。專(zhuān)家預(yù)計(jì)，未來(lái)行業(yè)并購(gòu)案例將增加，集中度將提升。

銀行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)放貸更謹(jǐn)慎

據(jù)了解，中山市一家位于市區(qū)的購(gòu)物中心，地理位置不錯(cuò)，開(kāi)業(yè)兩年多，如果進(jìn)行場(chǎng)地改造、品牌調(diào)整等，發(fā)展空間很大。但是，受資金困難為主的各種原因困擾，開(kāi)發(fā)商只好找到有實(shí)力的公司合作介入經(jīng)營(yíng)。

交行金融研究中心高級(jí)研究員夏丹告訴記者，實(shí)際上，近幾年銀行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)貸款都很謹(jǐn)慎。而今年在銀行貸款規(guī)模整體收縮的情況下，商業(yè)地產(chǎn)能分到的額度更為有限。

工商銀行廣州分行相關(guān)人士表示，在當(dāng)前銀行資金市場(chǎng)總體偏緊的情況下，該行對(duì)房企的資金重點(diǎn)投向符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策及廣州城市規(guī)劃布局，開(kāi)發(fā)商綜合實(shí)力強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富，項(xiàng)目資本金比例要求符合監(jiān)管要求、四證齊全的普通住宅和住房租賃項(xiàng)目。

某股份制銀行廣州分行相關(guān)人士向記者透露，目前各家銀行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)均持謹(jǐn)慎態(tài)度，一般只接受核心城區(qū)的抵押物且要求是非常優(yōu)質(zhì)的客戶，并需嚴(yán)格審核是否符合限購(gòu)限貸的要求。

另一家股份制銀行廣州分行也表示，對(duì)于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，目前主要支持以下幾類(lèi)項(xiàng)目：一是針對(duì)轄區(qū)內(nèi)一、二線城市核心地段，擇優(yōu)選擇穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)的酒店類(lèi)項(xiàng)目；二是一、二線城市核心辦公區(qū)域的辦公寫(xiě)字樓；三是一、二線城市居住區(qū)內(nèi)以互動(dòng)型、體驗(yàn)型業(yè)態(tài)為主的新型商業(yè)綜合體等物業(yè)。

鼓勵(lì)進(jìn)行資產(chǎn)證券化

據(jù)夏丹分析，收緊商業(yè)地產(chǎn)貸款是因?yàn)楫?dāng)前國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)供過(guò)于求的局面導(dǎo)致。黃文杰也認(rèn)為，現(xiàn)有已開(kāi)發(fā)的物業(yè)的招商和租賃都不盡如人意。

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，2017年全國(guó)計(jì)劃開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心970個(gè)，實(shí)際新開(kāi)504個(gè)，總體量超4600萬(wàn)㎡，開(kāi)業(yè)數(shù)量創(chuàng)歷史新高；同時(shí)，466個(gè)項(xiàng)目延期開(kāi)業(yè)，開(kāi)業(yè)率下降至52%，連續(xù)5年微幅下跌。

自2014年后，購(gòu)物中心供應(yīng)增速放緩趨勢(shì)明顯，商業(yè)體競(jìng)爭(zhēng)更為激烈，預(yù)計(jì)未來(lái)開(kāi)發(fā)商對(duì)增量商業(yè)市場(chǎng)持更為謹(jǐn)慎的態(tài)度，盤(pán)活存量商業(yè)或?qū)⒊蔀槠髽I(yè)生存“最強(qiáng)助攻”。

黃文杰認(rèn)為，一方面銀行融資收緊，另一方面則是商業(yè)地產(chǎn)鼓勵(lì)進(jìn)行資產(chǎn)證券化。

“但是，不同傳統(tǒng)的融資方式關(guān)注資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，資產(chǎn)證券化的融資方式更關(guān)注運(yùn)營(yíng)成果及變現(xiàn)值。”黃文杰指出。

夏丹預(yù)計(jì)，未來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的并購(gòu)案將更多，行業(yè)集中度提升。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)更考驗(yàn)運(yùn)營(yíng)能力及資金實(shí)力。此外，還將有過(guò)剩的寫(xiě)字樓或商業(yè)用途的用地等改成租賃住房相關(guān)性質(zhì)。