在經(jīng)歷了“房住不炒”、熱點(diǎn)城市房價紛紛回落的一年后，2018年樓市的走向依然牽動人心。雖然無法做到精準(zhǔn)預(yù)測，但從延續(xù)的調(diào)控政策和業(yè)界人士的預(yù)判中，還是能夠看出些許端倪。目前來看，2018年，差別化的調(diào)控政策會延續(xù)其連續(xù)性和穩(wěn)定性，預(yù)計全年將呈現(xiàn)“成交回落，價格趨穩(wěn)，新開工、投資中低速增長”的特點(diǎn)。另一方面，“租購并舉”將成為2018年的頭等大事，住房租賃市場前景向好。
租購并舉成重頭戲
對2018年樓市政策的判斷，離不開2017年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議的定調(diào)。這次會議指出，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控。
短短100多字的表述中出現(xiàn)了5次“租”，重要性不言而喻。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉在接受媒體采訪時表示，發(fā)展住房租賃市場是住房制度改革的目標(biāo)之一，從過去的“購租并舉”到現(xiàn)在的“租購并舉”，體現(xiàn)了住房租賃市場在實(shí)現(xiàn)“住有所居”方面將發(fā)揮更為重要的作用。
這一點(diǎn)，在后來多地地方兩會上有諸多落實(shí)。北京、上海兩地在明確調(diào)控不動搖、不放松的基礎(chǔ)上，在租賃市場政策方面均多加布局。
北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今年仍會以建立購租并舉的住房制度為主要方向，金融、財稅、土地、市場監(jiān)管等多措并舉。北京市市長陳吉寧表示，今年北京將發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃市場，推進(jìn)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。
上海市市長應(yīng)勇表示，上海將加大租賃房建設(shè)力度，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化的代理經(jīng)租企業(yè)發(fā)展，新建和轉(zhuǎn)化租賃房源20萬套，新增代理經(jīng)租房源9萬套，建立住房租賃服務(wù)平臺，落實(shí)相應(yīng)的公共服務(wù)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向經(jīng)濟(jì)日報-中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者表示，預(yù)計一直到2018年3月份全國兩會前后，租賃的各種配套政策將都是兩會房地產(chǎn)內(nèi)容的最關(guān)鍵核心。
截止日前，全國已經(jīng)有超過10個城市成交租賃類土地成交+供應(yīng)超過10萬套。北京、佛山、上海、廣州、深圳、杭州、珠海、天津、成都、南京等超過10個城市開始租賃土地供應(yīng)加速模式。從全國看，累計出讓的租賃土地面積超過600萬平米，按照平均60平米單套計算，已經(jīng)可以直接提供租賃房源超過10萬套，集中在北京、上海等一二線租賃熱點(diǎn)城市。
差別化調(diào)控目標(biāo)不動搖
前一陣，合肥、南京、蘭州等地的樓市新政引發(fā)市場“調(diào)控松綁”的猜想，但事實(shí)上這只是針對各類需求實(shí)行的差別化調(diào)控政策。從中央經(jīng)濟(jì)工作會議、地方兩會、部委年度會議來看，2018年調(diào)控目標(biāo)不會動搖，差別化調(diào)控繼續(xù)深入。
住建部在明確繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)調(diào)控措施的基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)要抓好房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。針對各類需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。要加強(qiáng)市場監(jiān)測分析，提高精準(zhǔn)調(diào)控的能力和水平，進(jìn)一步強(qiáng)化地方政府主體責(zé)任。庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫存工作。
針對住宅規(guī)劃，國土部表示，住宅用地是保障住有所居的、不能用來炒作投機(jī)，將強(qiáng)化分類調(diào)控、因城因地施策、制定住宅用地中期規(guī)劃和三年滾動計劃。
張大偉表示，2017年房地產(chǎn)市場調(diào)控最成功的地方是，在熱點(diǎn)城市房價被抑制的情況下，全國房地產(chǎn)市場依然維持推動的經(jīng)濟(jì)活力；最大的特點(diǎn)是一城一策，甚至一城多策，分類調(diào)控是2017年調(diào)控的最主要基調(diào)。他認(rèn)為，過去部分城市的一刀切政策并不利于市場平穩(wěn)，預(yù)計更多城市將執(zhí)行一城多策，調(diào)控走向多樣化。
對于調(diào)控政策持續(xù)時間，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，短時間內(nèi)無法看到政策松動。鏈家市場研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)表示，2018年是長效機(jī)制與短期調(diào)控結(jié)合的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，將進(jìn)一步加快相關(guān)長效機(jī)制政策的落實(shí)和細(xì)化，樓市政策不存在放松的可能。不過由于北京等一線城市的政策已經(jīng)十分嚴(yán)厲，因此政策大幅加碼的可能性也不大，預(yù)計調(diào)控政策將以維持穩(wěn)定為主。
業(yè)內(nèi)：2018年市場下行
對于2018年的全國房地產(chǎn)市場走勢，中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜表示，2018年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“成交回落，價格趨穩(wěn)，新開工、投資中低速增長”的特點(diǎn)。
“本輪調(diào)控周期將會持續(xù)較長時間，預(yù)計2018年市場下行。商品房銷售面積受到調(diào)控政策和貨幣環(huán)境的影響，將出現(xiàn)回調(diào)。其中一線銷售面積將保持平穩(wěn)；二線城市銷售面積或?qū)⒊霈F(xiàn)較為顯著的下降；三四線城市在基本完成去庫存后，也將隨著二線城市之后面臨市場下行的壓力。價格受到銷售回落影響，預(yù)計全年保持平穩(wěn)。”黃瑜說。
連一直唱高房價的任志強(qiáng)，也認(rèn)為今年房價下降的城市會越來越多。任志強(qiáng)表示，如果按照現(xiàn)有房地產(chǎn)政策不變，會出現(xiàn)“三個下降”——房地產(chǎn)投資增速下降、房地產(chǎn)開發(fā)面積下降、房價下降城市越來越多。
楊現(xiàn)領(lǐng)則認(rèn)為，一線城市的成交量可能會有所上升，原因在于調(diào)控后需求被明顯壓制，市場成交量明顯低于正常水平。預(yù)計隨著調(diào)控效果的消化和前期累積需求增多，市場會小幅回暖，房價總體將保持平穩(wěn)。
楊現(xiàn)領(lǐng)預(yù)測，二線城市內(nèi)部繼續(xù)分化，2017年政策環(huán)境相對寬松的二線城市，還有調(diào)控政策雖嚴(yán)厲但‘補(bǔ)漲’的城市，預(yù)計2018年成交量將會減少、價格漲幅收窄或者回調(diào)；2017年政策嚴(yán)厲的二線城市，預(yù)計2018年成交量將在低位小幅反彈，價格以平穩(wěn)為主。三四線城市在2018年將會迎來量價的回調(diào)。
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