“幸會銅陵！”在故鄉(xiāng)熱門商圈里“刷屏”的碧桂園廣告，無時無刻不在提醒人們這個行業(yè)龍頭要“為有成就的銅陵人建五星級的家”。
對于“五線城市”銅陵來說，碧桂園是繼恒大后第二家進(jìn)入該市的房企巨頭——上一次恒大進(jìn)入銅陵，正逢樓市調(diào)控的關(guān)鍵年2010年，此后七年間，鮮有全國大型房企涉足。
某種程度上，“急跌急漲”的銅陵很適合做一個觀察四五線城市樓市的窗口：2014年，它曾因樓市低迷期間在全國率先打響樓市“救市第一槍”而備受爭議。接下來三年里：一二三四五線城市排浪式的房價上漲，到2017年，四五線城市迎來了新的“浪頭”。
多年來徘徊在四五千元的銅陵房價，2017年漲了20%，均價突破六千，核心區(qū)域房價達(dá)到1.5萬元。無論碧桂園還是安徽省內(nèi)第一大房企文一集團(tuán)，都選擇了在去年重新審視銅陵市場。不完全統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2017年還有來自佛山的新明珠實(shí)業(yè)，總部上海的中梁地產(chǎn)，福建富安置業(yè)等外地房企進(jìn)入這個“小”市場拿地。
“不想”或“不愿”來的大房企，再次來了五線城市。接下來的2018年，銅陵的樓市會發(fā)生什么？
時隔七年，大房企再進(jìn)五線
去年10月和12月的兩個月里，碧桂園接連出手拿地，出價總額8.28億元成為了當(dāng)?shù)?017年購買總金額最高的房地產(chǎn)企業(yè)，一時間在銅陵風(fēng)頭無雙。
這倒讓人想起2010年恒大初入銅陵的情景。七年前，恒大集團(tuán)選中了當(dāng)時房價在安徽省內(nèi)較高的銅陵作為布局皖南的第一步。2011年5月，銅陵
恒大綠洲首開，成交精裝修價格約在6300元/㎡，那一年，省城合肥的住宅均價也不過6219元/㎡。
從規(guī)劃布局到小區(qū)綠化，精裝修和營銷理念上，
恒大綠洲項(xiàng)目第一次刷新了銅陵人買房理念。但另一方面，誰也不知道恒大是否能算品牌房企開拓五線城市的優(yōu)秀樣本——銅陵恒大項(xiàng)目總規(guī)劃51棟，共計6387戶，至今尚未清盤。
這和樓市調(diào)控有關(guān)。查詢騰訊房產(chǎn)的數(shù)據(jù)，考慮2010年調(diào)控有一定的滯后性，在2011年2012年銅陵蕪湖等沿江相對發(fā)達(dá)地區(qū)樓市價格“瘋漲”至安徽前列，一度比肩甚至超過安徽省城合肥。
好日子并不長。銅陵恒大項(xiàng)目2012年對外價格7400元/㎡，實(shí)際售價超過6000元。但此后樓市行情急轉(zhuǎn)直下。2013年，在國家調(diào)控政策執(zhí)行之下，銅陵恒大項(xiàng)目售價下降至5390元/㎡。當(dāng)年全銅陵住宅成交均價約4797.9元/㎡，較2012年價格開始下滑。2014年，恒大精裝改毛坯，價格降價至4860元/㎡，還推出“首付一萬拎包入住，送全套家電”等活動。
如今，恒大終于趕上了清盤的“好時候”， 近期更傳出恒大有意在銅陵拿第二塊地的消息。
筆者在恒大售樓部看到，大年初三，售樓部現(xiàn)場大概有30多位的客戶，多數(shù)是全家人來看房。目前恒大推出的精裝修房源標(biāo)價多在8000-9000元/㎡左右，雖不知“標(biāo)價”從何而來，但疊加“88折”的折扣，98折的按揭折扣和“直減3萬”的新春“返鄉(xiāng)置業(yè)”優(yōu)惠后，折后均價約在7500元/㎡。一套130平米左右的精裝修高層，總價也僅在100萬左右，首付在2-3成。
距離恒大不到3公里的碧桂園項(xiàng)目，放風(fēng)價是高層精裝修8000元/平米，目前首開600套，聽說目前有500套獲得認(rèn)籌。龍頭房企的進(jìn)入帶來了更豐富優(yōu)質(zhì)的住宅產(chǎn)品，也推高了當(dāng)?shù)氐姆績r。
“一百萬買別墅”
在銅陵人的記憶里，房價并非只漲不跌，但對政策的反映有滯后性。筆者身邊有不少的親友在2013年前后進(jìn)入樓市，以8000左右的價格買房，至今仍“被套”的并不少見。春節(jié)期間去探訪的幾個大型樓盤，也反映了銅陵樓市的幾番起落。
比如定位別墅的“文一.十里春風(fēng)”項(xiàng)目，脫胎于2013年銅陵本地房企“雙龍旅游置業(yè)公司”投資開發(fā)建設(shè)的“御龍灣”項(xiàng)目，當(dāng)時該項(xiàng)目列入當(dāng)時的“861”計劃重點(diǎn)項(xiàng)目之一。但在開工不到2年后的2015年停工，因諸多債務(wù)紛爭，被司法機(jī)關(guān)對其名下的國有土地使用權(quán)及在建工程強(qiáng)制查封、扣押、凍結(jié)，遭遇司法拍賣。
此前文一集團(tuán)通過受讓方式獲得了銅陵上市公司中發(fā)科技（600520，現(xiàn)文一科技）的控股權(quán)，在當(dāng)?shù)氐恼探缈磥恚?ldquo;十里春風(fēng)”項(xiàng)目體現(xiàn)了政府對文一集團(tuán)對“文一科技”付出的認(rèn)可。到今年2月，當(dāng)?shù)匾?guī)劃局批準(zhǔn)了“十里春風(fēng)”新規(guī)劃：除了住宅用地外，還有社區(qū)醫(yī)院和養(yǎng)老康健中心等。
根據(jù)介紹，十里春風(fēng)項(xiàng)目位于銅陵某風(fēng)景區(qū)內(nèi)，依山傍水，物業(yè)類型以160平米-200平米的三層聯(lián)排別墅為主。“定價在5800-6800元/㎡，加上贈送面積，200平米的別墅套內(nèi)使用面積有240平米，不包含前后院子。
也就是說，最低93萬，最多140萬，就可以獲得風(fēng)景區(qū)內(nèi)的別墅。但無論是商場展廳還是售樓部，來參觀了解的意向客戶都不多。
”即將首開的一期七十多套房源目前一半都被預(yù)定了。“十里春風(fēng)”項(xiàng)目的營銷人員誠懇提議：“現(xiàn)在看確實(shí)地理位置很偏僻，學(xué)區(qū)也沒落定，但等周邊配套都起來再買，價格肯定不是一百萬左右一套的價格了呀”。
出于好奇，我去了“十里春風(fēng)”現(xiàn)場：“村村通”公路暢行無憂，項(xiàng)目對面是連綿的村莊院落和農(nóng)地，風(fēng)景優(yōu)美但人煙稀少，并無其他公共設(shè)施配套，間或有木質(zhì)農(nóng)家樂廣告牌進(jìn)入視線。一位提前下班的售樓部工作人員請我離開時捎他一程：“公交很難等”。
政府從“救市”到引導(dǎo)
回顧”十里春風(fēng)“（御龍灣）項(xiàng)目上次停工的時候，正是銅陵房地產(chǎn)上一輪“高潮“到“谷底”的艱難時刻。2014年5月，銅陵市政府率先宣布當(dāng)月起公積金貸款額度提高20%，首付比例下調(diào)至20%，購買家庭首套普通住房按房價1%的比例給予契稅補(bǔ)貼。此舉當(dāng)時掀起熱議，被認(rèn)為是打響了地方政府“救市”的第一槍。2014年下半年，銅陵的房地產(chǎn)市場滑向價量齊跌的谷底。
2017年開始有了明顯復(fù)蘇。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理處官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，2017年，銅陵樓市住宅類商品房成交均價在5530.5元/㎡左右，較2016年4550元/㎡的均價上漲21.54%。最新的數(shù)據(jù)是，2018年1月銅陵市商品房住宅成交均價5697元/㎡，銅陵2月本月簽約39套，備案654套，住宅成交均價增加至6062元/㎡。
當(dāng)年政府對房地產(chǎn)市場的態(tài)度，也有著細(xì)微的變化。去年9月，銅陵在新一輪房價大漲中取消了對購買商品房的政府補(bǔ)貼，明確要求把商品住房漲幅控制在合理區(qū)間，在安徽省層面上，2018年政府工作報告表態(tài)“因城施策加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控”，定調(diào)要“一城一策”防止房價大起大落。
不過，在全國三四五線城市去庫存的大形勢下，各地方政府眼中合理的漲跌幅是多少？
剛需仍是主力
誰在購買銅陵的房子，以至于2017年均價抬升了20%？從筆者觀察到的情況看，主要分為以下幾類：一是希望改善戶型和學(xué)區(qū)的中青年夫妻，以及為了孫輩上學(xué)在子女家附近買房方便照顧孩子的老年人；二是正值婚齡的剛需青年，一般都需要在市區(qū)或縣城買房置業(yè)。三是以資產(chǎn)保值為目標(biāo)的中產(chǎn)，但由于多數(shù)人都籌劃為子女在其他一二線城市置業(yè)，真正出手的不算多。
有多位置業(yè)顧問告訴我，今年稍顯不同的一個情況是：由于一二線城市的房價飆升及戶籍社保限購政策，今年返鄉(xiāng)的“回流”年青人比往年要多。“銅陵不限貸外地戶籍不限購，合肥現(xiàn)在房價都兩萬了，有很多合肥的，甚至從合肥周邊縣城來這買房投資的”。
銅陵的樓市有其特殊和普遍性：一方面，城市的人均GDP在安徽省內(nèi)居前，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好；但也面臨著作為”中國古銅都“資源枯竭型城市的艱難轉(zhuǎn)型。另一方面，近些年城市拆遷改造，銅陵率先進(jìn)行的貨幣化安置也使得當(dāng)?shù)睾芏喑擎?zhèn)居民擁有了兩套以上的房子或相應(yīng)補(bǔ)償金。出售回遷房去買商品房的情況也不少見。
此外，近兩年原屬于安慶市的樅陽縣劃入銅陵市，行政區(qū)劃調(diào)整讓銅陵在擺脫了“華東面積最小的地級市”的同時，享受了一次人口流入的紅利，多樓盤甚至在樅陽縣也設(shè)立了營銷中心。在銅陵市政府的表態(tài)顯示，2015年以來商品住房去化周期由13個月降到8個月，庫存有所減少。
銅陵只是一例。目前銅陵核心學(xué)區(qū)房一手房房價突破1.5萬元。2月20日的地方新聞顯示，安徽其他三四線城市中，滁州房價突破1.3萬元，蚌埠突破1.4萬元，蕪湖1.2萬元，合肥周邊的肥東縣，部分房價已破1.6萬元/平方米。
城市的街道縱橫交錯，但“買不買房”，“什么時候買房”，卻永遠(yuǎn)是年輕人徘徊著的十字路口。也許，不止急切購房的市民有些徘徊觀望，或許連樓盤開發(fā)商自己心里也并非勝券在握。
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