原標(biāo)題：央行對(duì)房地產(chǎn)下了一盤新棋 重造新住房金融體系

管住流動(dòng)性，防著大風(fēng)險(xiǎn)，被稱“央媽”的中國人民銀行2018年度工作會(huì)議在2月5日至6日召開了，從央行對(duì)外公布的官方新聞稿來看，里面透露了一些新動(dòng)作。根據(jù)央行新精神，2018年，保持貨幣政策穩(wěn)健中性被擺在首要位置，切實(shí)防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)緊隨其后。

“綜合運(yùn)用多種貨幣政策工具，保持銀行體系流動(dòng)性合理穩(wěn)定，促進(jìn)貨幣信貸和社會(huì)融資規(guī)模合理增長。”央行指出，“加強(qiáng)金融風(fēng)險(xiǎn)研判及重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防控，完善金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測、評(píng)估、預(yù)警和處置體系。”

2016年起央行調(diào)整了貨幣政策基調(diào)，開始執(zhí)行穩(wěn)健中性的貨幣政策。自此，廣義貨幣M2增速逐步放緩。2017年12月末M2同比增長8.2%，創(chuàng)下有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來的最低水平。

很多人認(rèn)為，2018年金融去杠桿與強(qiáng)監(jiān)管政策下，穩(wěn)健中性的貨幣政策，其實(shí)是偏緊的。

中國人民大學(xué)國際貨幣研究所副所長涂永紅表示，M2增速比前幾年有所放緩在預(yù)料之中。這一方面會(huì)促使企業(yè)節(jié)約資金、追求更高的經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)一步去杠桿，降低負(fù)債率；另一方面，可遏制個(gè)人住房貸款過快增長勢頭，防范炒房風(fēng)潮和房地產(chǎn)泡沫，為防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)營造良好的政策環(huán)境。

防控房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

央行稱，在防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)方面，則要進(jìn)一步完善宏觀審慎政策框架，加強(qiáng)影子銀行、房地產(chǎn)金融等的宏觀審慎管理。

央行副行長易綱今年1月在《中國金融》雜志發(fā)文談及2018年貨幣政策調(diào)控面臨的挑戰(zhàn)與政策思路時(shí)稱，人民銀行將進(jìn)一步完善宏觀審慎政策框架，探索將影子銀行、房地產(chǎn)金融、互聯(lián)網(wǎng)金融等納入宏觀審慎政策框架。

關(guān)于加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融的宏觀審慎管理，央行曾在《2017年三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中作出過解釋：“房地產(chǎn)等資產(chǎn)市場天然容易加杠桿，具有‘買漲不買跌’的特征，容易出現(xiàn)順周期波動(dòng)和超調(diào)，這就使利率等價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制難以有效發(fā)揮作用，需要宏觀審慎政策對(duì)杠桿水平進(jìn)行逆周期的調(diào)節(jié)。”

以前，央行主要通過利率、準(zhǔn)備金率等手段來對(duì)沖經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)，但對(duì)于金融周期（主要是資產(chǎn)價(jià)格、信貸增速）基本上是沒有管控的，所以出現(xiàn)了2015年股災(zāi)和2016年前后房價(jià)“一年翻倍”。

從2017年開始，央行越來越重視金融周期，試圖通過建立“宏觀審慎評(píng)估系統(tǒng)（MPA）”，來防范金融風(fēng)險(xiǎn)。在調(diào)控“金融周期”的時(shí)候，廣義信貸增速和房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)，正在成為央行關(guān)注的核心指標(biāo)。央行還將表外理財(cái)納入廣義信貸指標(biāo)范圍。這決定了未來房價(jià)大起大落的幾率在降低。

央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司司長阮健弘曾表示，未來人民銀行將繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健中性貨幣政策，管住貨幣供給總閘門，保持貨幣信貸和社融規(guī)模的合理增長，保持流動(dòng)性的合理穩(wěn)定，加強(qiáng)監(jiān)管協(xié)調(diào)，把握好政策力度、節(jié)奏，穩(wěn)定市場預(yù)期，平穩(wěn)有序地推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和高質(zhì)量發(fā)展?fàn)I造中性適度的貨幣金融環(huán)境。

值得注意的是，與往年相比，2018年的工作安排中，央行和銀監(jiān)會(huì)均將“防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)”“抑制杠桿率”放在最為重要的位置，并特別提出了房地產(chǎn)方面的金融風(fēng)險(xiǎn)防控。

1月25日至26日銀監(jiān)會(huì)在部署2018年主要工作任務(wù)中，更是進(jìn)一步從個(gè)人住房貸款和房企融資兩個(gè)角度，提出防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)。一方面，努力抑制居民杠桿率，重點(diǎn)是控制居民杠桿率的過快增長，打擊挪用消費(fèi)貸款、違規(guī)透支信用卡等行為，嚴(yán)控個(gè)人貸款違規(guī)流入股市和房市。另一方面，繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化，嚴(yán)肅查處各類違規(guī)房地產(chǎn)融資行為。

這種種暗示著，2018年央行“穩(wěn)健中性”的貨幣政策將回歸真正中性，且去杠桿、擠泡沫、防風(fēng)險(xiǎn)、嚴(yán)監(jiān)管將成為政策實(shí)施的重要領(lǐng)域。

重造新住房金融體系

2018年央行還將重點(diǎn)推動(dòng)的工作是——完善住房金融體系，建立健全住房租賃金融支持體系。繼續(xù)實(shí)施“分城施策”差別化住房信貸政策，積極支持棚戶區(qū)改造等保障性安居工程建設(shè)，支持培育和發(fā)展住房租賃市場。

自20世紀(jì)90年代推進(jìn)住房體制改革以來，我國住房供給和消費(fèi)環(huán)節(jié)對(duì)金融支持的依賴度都大大增加，逐步形成了“以商業(yè)性為主，合作性為輔，政策性為補(bǔ)充”的住房金融體系，對(duì)我國發(fā)展房地產(chǎn)市場和滿足居民住房需求提供了重要支持，但也存在一些制約因素和問題仍待破解。

如，商業(yè)性住房金融以銀行信貸為主，但仍有較大發(fā)展空間，且存在產(chǎn)品單一、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)和轉(zhuǎn)移機(jī)制不健全等問題；住房公積金政策存在不合理之處；政策性金融對(duì)住房開發(fā)的支持力度不斷加大，但尚未形成有效支持住房消費(fèi)的政策性金融體系等。

中國人民銀行營業(yè)管理部副主任賀同寶表示，圍繞租購并舉的住房制度，商業(yè)銀行需改變過去房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人房貸雙輪驅(qū)動(dòng)的傳統(tǒng)盈利模式，開拓房地產(chǎn)金融服務(wù)的創(chuàng)新點(diǎn)、增長點(diǎn)，重構(gòu)住房金融服務(wù)體系。

賈康、孟艷等人執(zhí)筆的《深化供給側(cè)改革完善住房金融政策體系》報(bào)告中提到，在住房價(jià)格快速上漲的同時(shí)，以住房公積金為代表的政策性住房金融并沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用。報(bào)告建議，由政策性住房金融逐步接手保障性住房的建設(shè)和經(jīng)營管理；將互助儲(chǔ)蓄性住房金融作為著力發(fā)展的領(lǐng)域，在借鑒中德住房儲(chǔ)蓄銀行運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，在多個(gè)大城市設(shè)立儲(chǔ)蓄性住房金融機(jī)構(gòu)。

我國住房租賃金融市場已經(jīng)在去年加速變革。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，從2017年11月初建設(shè)銀行進(jìn)軍住房租賃市場起，五大國有商業(yè)銀行與多省市簽署了住房租賃市場發(fā)展戰(zhàn)略合作協(xié)議，意向性授信總額超過萬億元。

多家銀行表示，一方面支持新增優(yōu)質(zhì)租賃住房供給項(xiàng)目，另一方面要配合企業(yè)收購、改建大中型城市閑置和低效利用的國有廠房、商業(yè)辦公用房等存量物業(yè)，對(duì)租賃住房的企業(yè)提供用于收購、改造、裝修等的授信業(yè)務(wù)支持；同時(shí)圍繞住房租賃提供全生命周期的融資服務(wù)。

融資市場上，也在開足馬力。2018年2月2日，“中聯(lián)前海開源—碧桂園租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”即碧桂園租賃住房REITs獲得深圳證券交易所審議通過，由碧桂園聯(lián)合中聯(lián)基金共同實(shí)施，產(chǎn)品規(guī)模100億元，采取儲(chǔ)架、分期發(fā)行機(jī)制，優(yōu)先級(jí)評(píng)級(jí)AAAsf。碧桂園百億級(jí)租賃住房REITs獲批正是政府監(jiān)管部門對(duì)龍頭民企碧桂園響應(yīng)國家號(hào)召、以實(shí)際行動(dòng)投身租賃住房市場建設(shè)的積極回應(yīng)和支持。這將激發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)租賃住房市場進(jìn)行更積極的投入。