2018開年，騰訊、蘇寧、京東、融創(chuàng)入股萬達(dá)商業(yè)，阿里巴巴、文投控股入股萬達(dá)電影。“互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)布局線下成為當(dāng)前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)最大看點(diǎn)。”2月7日，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)研究會(huì)聯(lián)合RET睿意德發(fā)布的《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)2017/2018年度發(fā)展報(bào)告》給出這樣的總結(jié)，商業(yè)地產(chǎn)的深層變革已經(jīng)開始，線上線下融合進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段。

互聯(lián)網(wǎng)巨頭入股線下商業(yè)頻現(xiàn)

1月29日，騰訊聯(lián)合蘇寧、京東、融創(chuàng)，計(jì)劃投資340億元，收購(gòu)萬達(dá)商業(yè)香港H股退市時(shí)引入投資人所持的14%股份。此后的2月5日，阿里巴巴、文投控股投資78億入股萬達(dá)電影，分別成為萬達(dá)電影第二、三大股東。這是2018開年，線上線下融合的經(jīng)典案例。事實(shí)上，線上零售歷經(jīng)多年高速發(fā)展之后，近年來開始遭遇流量瓶頸，而線下實(shí)體商業(yè)的經(jīng)營(yíng)也每況愈下。線上線下全渠道融合已成共識(shí)。

但誰主導(dǎo)融合成為一個(gè)問題？全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)王永平認(rèn)為，線下雖然占消費(fèi)市場(chǎng)85%的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，但是過于分散，無力主導(dǎo)融合進(jìn)程。線下商業(yè)曾希望于自身打造線上平臺(tái)，但均未取得預(yù)想的成功，比如萬達(dá)電商平臺(tái)飛凡網(wǎng)與大潤(rùn)發(fā)網(wǎng)上商城飛牛網(wǎng)仍在燒錢。電商市場(chǎng)占比盡管不高，但因寡頭化發(fā)展，得以挾資本大動(dòng)作出手整合線下商業(yè)。

今年萬達(dá)商業(yè)、電影被互聯(lián)網(wǎng)寡頭瓜分之前，線下商業(yè)被整合的動(dòng)作已經(jīng)頻現(xiàn)。2017年5月，阿里入股聯(lián)華超市，成為其第二大股東，2017年11月宣布收購(gòu)高鑫零售36%股份。騰訊于2017年12月宣布入股永輝，取得5％股權(quán)。今年1月23日，家樂福宣布騰訊與永輝將對(duì)家樂福中國(guó)進(jìn)行潛在投資。此時(shí)業(yè)界發(fā)現(xiàn)，線下商業(yè)地產(chǎn)的整合不在線下內(nèi)部，而是源于線上，這令實(shí)體商業(yè)始料未及。

“2017年是新起點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的深層變革剛剛開始。”RET睿意德執(zhí)行董事張家鵬這樣認(rèn)為。

對(duì)互聯(lián)網(wǎng)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的影響，王永平認(rèn)為，主要體現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)巨頭大肆收購(gòu)連鎖商業(yè)之后的發(fā)展方略不明朗，連鎖商業(yè)的運(yùn)營(yíng)與店鋪拓展前景不可預(yù)期。此外，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)從投資商業(yè)品牌邁向投資購(gòu)物中心的可能性增強(qiáng)。

生鮮+餐飲、線上+線下新模式

互聯(lián)網(wǎng)巨頭在大舉收購(gòu)線下商業(yè)的同時(shí)，也在快速布局創(chuàng)新零售業(yè)態(tài)，而且有望取代傳統(tǒng)業(yè)態(tài)成為新的主力店。

王永平表示，自從馬云提出新零售這一概念之后，圍繞新零售的爭(zhēng)議始終不斷，而后京東提出了無界零售的概念。市場(chǎng)關(guān)于創(chuàng)新零售的探索則沒有止步，電商巨頭爭(zhēng)開生鮮實(shí)體店，而且基本形成了生鮮+餐飲、線上+線下的新模式。

《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)2017/2018年度發(fā)展報(bào)告》提到，2017年，阿里巴巴線下超市盒馬鮮生新開業(yè)21家、永輝打造的“超級(jí)物種”新開業(yè)33家、蘇寧新開出5家蘇鮮生、京東推出線上線下一體化生鮮超市7FRESH。在2017年7月，馬云親自到訪盒馬鮮生上海金橋店造勢(shì)；7FRESH開業(yè)不久，今年1月18日“奶茶妹妹”章澤天現(xiàn)身7FRESH亦莊大族廣場(chǎng)店，可見創(chuàng)新零售在互聯(lián)網(wǎng)巨頭心中的分量。

實(shí)體商業(yè)的希望在于回歸運(yùn)營(yíng)

自去年開始，房企主導(dǎo)的商業(yè)地產(chǎn)也在發(fā)生變化。近年來，房企從拼銷售規(guī)模轉(zhuǎn)向拼持有規(guī)模，商業(yè)地產(chǎn)的重要性也在悄然提升。2017年年中，華潤(rùn)置地將商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部升格為與開發(fā)部門平行的一級(jí)機(jī)構(gòu)，商業(yè)地產(chǎn)的重心已由開發(fā)轉(zhuǎn)向了運(yùn)營(yíng)。

印力并入萬科之后，也將商業(yè)地產(chǎn)管理層納入合伙人體系，創(chuàng)新了運(yùn)營(yíng)激勵(lì)機(jī)制。以上均說明房企持續(xù)看好商業(yè)地產(chǎn)前景，也為資產(chǎn)價(jià)值的提升與資本化創(chuàng)造條件。王永平認(rèn)為，目前商業(yè)地產(chǎn)金融創(chuàng)新環(huán)境明顯改善，為商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展提供了金融保障。

對(duì)于今年商業(yè)地產(chǎn)形勢(shì)，王永平認(rèn)為，人們對(duì)于美好生活的需要將成為行業(yè)最大商機(jī)，物質(zhì)消費(fèi)會(huì)進(jìn)一步升級(jí)，對(duì)于文化、健康與體驗(yàn)等非物質(zhì)層面的消費(fèi)將會(huì)大幅增加，比如上海星巴克臻選烘焙工坊、以言幾又為代表的文化空間、全國(guó)首個(gè)醫(yī)療主題商業(yè)杭州大廈Medical Mall都備受關(guān)注。未來，實(shí)體商業(yè)的希望在于回歸運(yùn)營(yíng)，人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等新技術(shù)不僅提高了商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)效率，更增強(qiáng)了消費(fèi)者的體驗(yàn)感。